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2007年的樓市是一個喧囂而浮躁的年份,『步步為營』的調控政策、『漲』聲依舊的房價走勢、加息、二套房貸、經濟適用房體內循環等一系列樓市熱點成為廣大市民熱議的話題……
土地增值稅開啟年度調控大幕
事件:備受關注的房地產市場在新年伊始便再次受到國家政策的宏觀調控。1月16日,國家稅務總局下發了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求各地從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算,正式向企業征收30%—60%不等的土地增值稅。
市地稅部門有關工作人員表示,以我市大部分房產企業為例,此前他們的通常做法是,只要項目沒開發完就一直拖著不清算。而即使開發完了,只要開發企業不注銷,他們就可以用銷售未完成為由拒絕清算。今後由於新規定中設定了期限,以後拖繳的行為就行不通了。
點評:開發商要為持有土地階段的地價增值部分交稅,並且囤地或捂盤時間越長,稅負壓力越大。這意味著開發商『囤地謀利』難以為繼,將促使其將囤積在手中的土地變成市場供給。宏觀調控又打出一記重拳。
房價堅挺市民無奈排隊『搶』房
事件:4月28日,位於和平路與翟營大街交口的盛世長安項目一期開盤均價3580元/平方米,而到半年後的10月28日,一期項目『收官之作2號樓盛大開盤』時,樓盤均價已達到了5400元/平方米,半年房價漲幅超過50%,令不少市民瞠目。
去年以來,省會市民對於一路上揚的房價漸漸由驚訝到適應,對省會樓市來說,市內房價迅速從年初三四千元上漲到普遍五千多元每平方米的高價位,但買漲不買跌的心理仍讓眾多購房者趨之若鶩。今年七月,省會廣安大街某樓盤一套豪華精裝小戶型公寓以7950元/平方米的價格一度成為省會房價的最高點。10月27日,位於橋西的金正·締景城(查看地圖)一套29層住宅更以7190元的單價成為省城毛坯房的領頭羊。有關數據顯示,二季度新建商品房銷售中,石家莊以14.2%的漲幅位列全省之首。而在9月份,石家莊更是以3.9%的環比漲幅挺進全國第四。
『供不應求成為去年至今省城樓市的一大現象,市場完全表現為賣方市場。』業內人士紛紛表示,這一時期房價上漲的速度甚至連從業數年的職業經理人都有點拿不准,開盤時如何定價甚至一度成為經理人最見功力的考驗,不少樓盤在臨開盤前一天還在調價。
在房價瘋狂上漲的同時,為買房徹夜排隊的現象也成為今年樓市的一道風景,其中最具代表性的就是盛世長安項目。由於是省會首個落實『70、90』新政的小戶型項目,在開發商的炒作下,很多市民為買房提前三四天開始排隊等候。開盤當天,圍了上千號排隊買房的業主,現場一度失控,為保證現場的安全,開盤儀式最終被迫取消。是什麼力量吸引這麼多購房者,花幾十萬元仍近乎瘋狂地排隊下單買房?對於這一現象,部分業內人士認為是壓抑了兩年的購房力量終於釋放。更多的人相信,股市的大牛市造就了樓市新的火爆,因為不少客戶都是從股市獲利套現後來買房的。為了應付應接不暇的意向客戶,開發商開盤越來越像搞地下工作,不僅不打廣告不宣傳,還要預約、搖號,搞VIP會員制,然後閃電式開盤。即使你是VIP會員,能不能買到房子也只能在開盤後纔會揭曉。
點評:『花錢買罪受』,成為不少排隊購房者自嘲的口頭禪。但看看省會今年飛漲的房價,購房者表現出的只能是更多的無奈。
經濟適用房有限產權體內循環
事件:今年5月末,省會房地產交易中心一紙『停止經濟適用房和單位集資建房過戶交易』文件的出臺,二手房市場經濟適用房有關交易被迫停止,省會經濟適用房政策將出現重大調整的消息開始在市民中引起強烈反響。
按照省政府下發的《關於完善和落實城市住房保障制度切實解決低收入家庭住房問題的若乾意見》,我市從10月份開始恢復經濟適用房交易。但能進行交易的經濟適用住房須同時滿足以下兩個條件:2007年5月1日之前取得預售許可證的項目;購買經濟適用住房滿5年。2007年5月1日以後取得《商品房預售許可證》的經濟適用住房項目,實行『體內循環』政策。
新政的頒布,解決了經濟適用房的購買標准、購買途徑、產權交易、所屬權責以及上市交易等一系列問題。
點評:住房問題是重要的民生問題,在房價居高不下之時,保障性住房的重要性也越發凸顯。
《物權法》實施房產有望代代相傳
事件:備受關注的《中華人民共和國物權法》於今年3月16日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上通過。其中涉及房產的相當一部分內容得到了法律程度上的明確。
自10月1日起開始施行的《物權法》明確規定了住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期;保護陽光權;小區車庫車位首先要滿足業主需要;不動產將施行統一登記制度,辦理房產證將進入快車道;土地承包期限屆滿可按國家規定繼續承包等。其中,『住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期』一條承認了此前最多只有『70年大限』的房屋有望『代代傳承』。有助於提昇房屋附加值,對商品住宅價格有催昇作用。
跟《物權法》相對應,自10月1日起施行的新物業管理條例明確賦予了業主選聘和解聘物業服務企業的決定權,將『物業管理企業』修改為『物業服務企業』,將『業主公約』修改為『管理規約』,將『業主臨時公約』修改為『臨時管理規約』。明確了物業服務的主從關系。
點評:《物權法》的出臺,讓私有物業的保護提昇到與公有財產相當的地位,對於房地產行業意義重大。
6次加息還款累計效應凸顯
事件:從3月18日起,央行便吹起了加息的號角,接下來5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日,今年,央行已連續進行6次加息。雖然每次利率上調的幅度並不大,但是連續6次,累積起來還是讓買房族暗自叫苦。
『6次加息後,目前,5年以上個人住房商業貸款基准利率從年初的6.84%上調到了現在的7.83%,即使銀行執行下浮15%的下限,5年期以上房貸優惠利率也由5.814%上昇到6.655%,上昇幅度達到了0.841%』。於去年年底通過銀行貸款買房的王女士表示,她買房共貸了20萬元,期限為20年,按銀行下浮15%優惠利率計算,去年月還款額為1411.48元,6次加息後月還款增至1509.51元,貸款人每月需多還98.03元。
據銀行工作人員介紹,今年11月底還貸潮便提早來臨,其原因之一是股市、基金投資風險增大,造成不少股民、基民紛紛撤資還貸;其二是今年來6次加息累計效應凸顯,如果年內不提前還貸,明年1月1日起執行新的利率,將會蒙受不小的損失。
點評:利率上調,月供加重。對貸款購房者的心理預期作用呈現,投資購房行為將受到抑制。
土地拍賣競爭激烈新高頻現
從去年開始,省會土地市場屢現天價地。今年6月5日,河北隆基房地產開發有限公司以土地總價1.95億元競得位於新石中路北、省冶金學校東的[2007]003號地塊,地價已經折合到了553萬元/畝!這比去年10月水泵廠地塊創下的322萬元/畝紀錄,已經整整漲了6成多。
12月13日,在我市土地市場交易大廳,位於中華大街以東、石家莊車輛廠以南、信通花園(查看地圖)以西、規劃路以北,土地面積為41484.162平方米的009號地塊競拍現場顯得異常激烈。該地塊1.5億元起價,不到一個小時的時間裡,競拍達100多次,最終,河北天山房地產開發有限公司以3.21億元的價格競得,合每畝地518萬元;若去除5000平方米預留小學擴建用地,則高達587萬元/畝,成為省會新的『地王』。
二套房貸貨幣緊縮抑制炒房
9月27日,中國人民銀行、中國銀監會聯合下發關於加強商業性房地產信貸治理的通知。根據通知,對已利用貸款購買住房,又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
2007年12月11日央行和銀監會下發《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,明確以『戶』為單位執行房貸新政。
今年以來,提高第二套住宅首付比例、提高利率、緊縮銀根、清查囤地囤房、限期開發、加大土地供應、征收房屋保有稅收、調整住房供應結構等舉措頻頻出臺。在短短一年內,國家針對房地產行業的調控組合拳連續打出,尤其是『9·27房貸新政』發出全面緊縮針對房地產行業的貸款的信息,更表明了緊縮銀根這一套在開發商頭上的『緊箍咒』,將成為央行在未來較長時間內執行的一項政策。
房貸新政出臺後,對省會樓市的影響已逐漸顯現出來,近一個月來,省會樓市冷清了許多。業內人士認為,第二套住房從嚴認定,將有利於抑制省會樓市中一度高漲的投資需求。在某種程度上,持續趨緊的貨幣政策甚至有可能促使房地產行業發展向自住型市場過渡,引導房產消費的理性回歸。
點評:房貸調控政策頻出彰顯央行收緊信貸資金鏈的決心,此舉將使購房者更多地用自有資金買房,減少透支購房及投資衝動,降降樓市的『虛火』。
點評:『地價越來越高,房價怎會下降?』一些市民的話代表了眾多普通百姓的心聲。
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