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當高房價下80%以上中低收城市居民來競爭這20%保障性住房時,那麼國內房地產市場的行為扭曲會更多嚴重。一方面,在保障性住房方面,大量的居民在競爭極少的住房,加上這種住房的競爭非市場化,那麼保障性住房分配所面臨的矛盾與問題一定會嚴重。另一方面,商品房市場是20%的人口享用80%的住房資源。這不僅會造成中國嚴重稀缺的住房資源空置與浪費,而且也會讓這個市場的國內外投資者盛行。特別是當國內外大量投資者進入這個市場炒作時,國內房地產市場泡沫也就會越吹越大。中國經濟及金融市場潛在的風險就越來越高。
既然政府的財政投入對廣大居民的住房問題來說,只是杯水車薪,在當前中國的情況下,想通過這種保障性住房的方式來解決全體居民的住房問題是不可能的,而市場仍然是解決廣大民眾住房條件的根本。要通過市場來解決,房價的問題是根本。這裡有幾個問題,一就是國內住房在短短的幾年內上漲了幾倍,目前各地的房價高不高?二就是當國內80%以上居民都沒有支付能力進入普通商品房市場時,這種房價合不合理?三是原因何在?有什麼可解決的辦法?
中國的房價高,特別是一線城市的房價過高,這是不爭的事實。從已有的數據來看,國內的房價過高,並非是不少人所說的房地產的『剛性需求』所在,而是在便利的銀行金融支持下,房地產投資炒作過火的結果。比如說,為什麼2007年全國各地的房價會快速?昇?就在於大量銀行信貸流入房地產市場。2007年個人住房信貸本外幣達到9000多億,是2006年3倍以上。比如上海,2007年末個人住房按揭貸款餘額為2862億元,同比多增加435億。而1-5月增加22億,7月份後增加413億,下半年是上半年增長近18倍。上海的房價也在這個時候又回昇。
因此,對於目前國內房地產來說,並非有多少住房需求,更不是購買住房人太多而供給太少,而是房地產市場投資者過多(深圳2007年房地產市場投資者佔80%以上)。而當大量的投資者利用銀行便利的金融杠杆大量地進入房地產市場時,房地產市場價格?昇就自然了。但是最近房地產市場發生了很大變化,就在於政府意識到這一點,並出臺了相關的359號文件,嚴格限制房地產市場的投資行為。這個文件是一個好的文件,但還不夠,對於國內房地產市場的投資,不僅要通過市場准入機制、價格機制(上調利率),還得通過嚴厲的稅收政策。
不過,最近監管部門對個人住房按揭貸款准入又有了新規則,這些規則出臺一定不會出現一個人購買無數的現象(比如2004年上海就有人購買住房128套,貸款7800萬元,這樣現象在哪個國家發生過,只有中國纔有)。如果把許多住房投資者擋在銀行信貸體系之外,那麼國內房地產市場一定會改變。還有,今年從緊貨幣政策,利率的上昇是肯定的,投資者的成本上昇,也會讓一定投資者不進入這個市場。可以說,通過這些政策不僅會改變房地產市場投資者的預期,也會讓國內房地產投資風險大增,如果房地產投資是一個高風險及無利可圖的投資,那麼國內外投資者會進入這個市場嗎(就如最近股市的情況一樣)。可以說,盡管不少地方政府不願意,但是中央政府的政策表明是要讓國內房價理性回歸的,這是十七大報告的基本精神,也是防范國內銀行風險而不走向日本20世紀90年代、現在美國次按危機之路的關鍵。而國內房地產市場的價格能夠理性回歸,政府住房保障范圍就少了,負擔也就小了。這樣,國內房地產市場兩大問題就迎刃而解。這就是當前房地產市場問題的化解之道。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||