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自2007年下半年以來,國內房地產市場政策出現了一系列的大調整,從而導致了國內房地產市場的發展模式、市場利益格局、市場秩序等方面正在漸漸地發生變化。不過,在本文看來,對於這種轉型及變化中的國內房地產市場,住房保障體系的界定及房價理性回歸仍然是整個房地產市場的核心。如何來理解中國的住房保障體系,不僅決定政府房地產市場的政策,也決定國內房地產市場未來走勢;而對於房價的問題,它不僅是判斷當前國內房地產市場大勢的基准,也是政府制定房地產政策的根據。因此,對住房保障體系及房價問題有個清楚的解釋,對了解中國的房地產市場及其政策是十分有益的。
對中國的住房保障體系,2007年出臺的24號文件應該是最為權威的文件。該文件的宗旨就如何來解決城市低收入民眾的住房問題,並希望各級政府通過建造廉租屋、經濟適用房、限價房及貨幣化補貼來化解城市低收入居民的住房問題。對於這個文件,房地產開發商把它解釋為,中國住房問題應該分為『住房保障方面為政府的事,房地產市場是開發企業的事』,即市場歸企業,保障歸政府。因此,城市居民對房價過高有意見,就在於政府在住房保障做得不夠,只要住房保障體系做好了,國內房價最高也是無可非議的。
正因為在這樣一個基調下,目前國內房地產市場把住房保障的問題完全理解決為理解為政府的事情。市場上房價過高,80%以上的民眾遠離房地產市場,就在於政府住房保障沒有跟上,因此,政府在房地產市場的主要任務就是如何來增加住房保障方面的房子建造。比如說,要加大力氣廉租屋、經濟適用房、限價房的建造,最近更是又創設一種什麼經濟租用房等。
但是從世界各國走過的路來看(這些國家土地還是私有的),現代住房保障體系,它不是建立一些廉租屋,也不是僅建造一些經濟適用房及限價房,而是一個包括全社會居民的住房保障制度。這裡有城市低收入家庭,也有城市的中產收入居民及中國特殊的農村在城市裡工作居民等住房問題。沒有一個覆蓋社會全體居民的住房保障體系,那麼這個住房保障體系就是不健全的。而對於全覆蓋的住房保障體系,應該是以市場為基礎,而不是由政府來替代,否則政府是沒有這種能力的。政府能夠做只是通過各種不同的方式來幫助不同收入居民解決其住房問題。
比如說,對於城市低收入家庭,政府就得通過廉租屋的方式來解決他們的住房問題,這是完全由政府負責任的部分。對於中產收入的居民來說,政府就得以貨幣化補貼、利率優惠、稅收優惠等政策來幫助他們努力進入市場,通過市場的方式來解決這些人住房問題。否則,如果80%以上城市居民(這裡還不包括農村居民)都是通過政府財政的方式來解決其住房問題,其結果或是住房嚴重短缺(即居民的住房條件越來越差),或是畫餅充飢,因為政府沒有這樣大的財政能力來解決居民的住房問題。
比如說,對於廉租屋及經濟適用房等的投入,2008年財政政府計劃1530億,這個數字看上去是比上幾年政府財政投資增長幾倍了,但對於整個房地產市場銷售額來說,也是杯水車薪,估計只佔5-6%比重,而這個數據僅是計劃,政府財政落實還是另外一回事。還有,我們再從北京、上海、天津、廣州等四大城市住房建造的計劃來看,2008年這四個城市新建普通商品房為9710萬平方米,廉租屋和經濟適用房為1413萬平方米,限價房為550萬平方米。即政府計劃建造的保障性住房僅佔普通商品房的20%。這還是幾個特大城市的數據,如果在二、三線城市的情況可能比例比這低。
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