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十幾年來,隨著房地產市場的迅猛發展,商用物業的開發一直在提速。很多大型城市商用物業迅速增加的同時,局部區域甚至出現了過度飽和的情況。大量商業用房和設施的閑置已成為不爭的事實。
分析原因不外兩個方面———政府缺陷和市場失效。
一、政府管理缺陷政府缺陷是借用市場經濟理論中的一詞。主要是指市場經濟條件下政府乾預不當而稱之為政府缺陷。而在這裡所說的『政府缺陷』主要是指政府的完全不乾預。
計劃經濟時期是政府主導商業發展,商用物業的開發建設及設點布局完全由政府統籌完成。計劃經濟體制下的商業發展雖有不足,但與城市其他功能配套並沒失衡。隨著市場的放開,在城市功能全面發展的同時,城市商業的規劃管理卻出現了真空,其轉折點是房地產市場的發展。
立項無根據:房地產項目在開發立項時,主要經過土地、建委、規劃三個主管部門。房地產項目中涉及商業用房的立項同樣如此,無需商務局等城市商業主管部門介入,商業主管部門甚至沒有知情權,這是城市管理的缺位現象。而非商業主管部門審批商業項目的立項更是一種越權。在此立項審批程序下,有審批權的部門多依據土地性質進行審批。土地性質對開發商雖有所約束,但想要突破卻並非難事。開發商即使不在調整規劃上下功夫,仍有擦邊球可打,如北京CBD開發了那麼多的商住兩用的SOHO項目。
另外,土地性質的定性是否科學合理也需要研究。20多年來城市經濟和規模發展非常之快,而各城市商業網點規劃普遍滯後,造成土地性質的調整不能跟上城市發展需要。土地性質本身的科學性不足,也使商用物業的開發不能與城市其他功能的發展相協調。
土地性質得不到尊重的另外一個原因,就是政府本身的隨意性,尤其是地方政府在招商引資過程中的好大喜功也使土地性質變成了擺設。以致於中央政府在工作報告中提出了力保中國耕地面積18億畝的底線,可見情況之嚴重,這是『政府缺陷』的另一方面。
銷售無監管:商用物業的最終用途是商用,商用物業的價值是在商業經營中體現的。商業不能可持續經營,商用物業投資者的回報也就無從談起。但目前房地產市場將商用物業項目分割成小產權零售的方式較普遍。開發商這種不顧後期經營的零售方式割斷了可持續發展的途徑。由於產權分散後的商用物業很難進行統一管理,很多項目從招商開始就困難重重,開張營業後很快關門歇業者更不在少數,也有的項目從建成後就長期閑置。經營者受損在其次,那些小投資者受害最深,有些甚至傾家蕩產。北京碧溪家居廣場的一個投資者在走投無路的情況下選擇了自殺。
並非所有商用物業都不可以銷售,也並非所有銷售後的商用物業都慘淡經營。但不能讓其成為一種圈錢的手段,更不能成為那些無良開發商非法融資套現的工具。然而這種情況和現象實在是太多了。銀行系統與建設主管部門多次發通告禁止商用物業采取售後包租的方式,但這種作法只是治標而不治本,商用物業零售的現象和行為也並沒有減少。
商用物業普遍零售的主要原因一方面是開發商獲利的本性,另一方面是國家沒有建設性貸款,融資渠道狹窄。而市場的不成熟也是基金、REITS遲遲不能推出的原因之一。開發商通過銷售回款減少開發壓力,同時也在追求開發價值最大化,將商用物業的售價炒高成為普遍現象,最終造成商業可持續發展的後勁不足。
目前商用物業零售後造成的後果缺少政府有關方面的高度重視,更沒有系統去研究對市場造成的長遠影響。另外這方面法律法規更是缺失,有些時候面對投資者的鬧事和上訪,政府也往往束手無策。
二、市場失效市場經濟規律中有一個市場失效的觀點。按照經濟學的理論,市場經濟普遍存在經濟的周期性波動即是市場失效的結果。而一旦出現經濟的周期波動,必然對經濟的健康發展造成打擊。所以各國政府往往在市場失效之前出手乾預市場,平抑經濟發展中的波峰波谷。
由短缺到閑置:就市場經濟的周期理論而言,商品的供需矛盾是由市場調節的。經過20多年來市場經濟的探索和發展,由計劃經濟時期商品短缺到今天的極大豐富,正是市場這只看不見的手在起著巨大的調節作用。商業用房這個具有特殊屬性商品也是如此,從改革開放時期的不足到今天局部地區出現過剩而閑置。
危機開始顯現:近年來,盡管各地商用物業空置率不斷增加,但商業地產開發規模和速度仍然有增無減。任其發展的結果將是大量閑置商用物業遍布城市各處。市場雖有自身調節的功能,但卻有滯後性特點。而商用物業用房非同一般商品,具有城市公共物品的屬性。巨大的投資和開發後的長期閑置,損失的多是銀行資金和投資者的血汗錢。商業用房開發失控的結果是銀行不良資產大幅增加、無數投資者血本無歸、經營者壓力增大、租金收益普遍降低、城市形象受到巨大破壞等。上至國家金融安全,下到普通百姓生活都由此而受到影響。
目前公開可查資料是商用物業空置率為27%,但這只是一個顯性空置率,如果再加上隱性空置,這數字一定更高。由於商業地產開發涉及金融、建設、商業等多個行業,各行業主管部門統計結果不一致性,造成了商業地產整體家底的不清。但各城市越來越多閑置的商用不良資產卻能提醒我們這種情況的嚴重性。目前我國房地產中商用物業開發是完全市場狀態,政府幾乎完全不乾預。而政府完全的不乾預,經濟周期規律就會告訴我們存在著過剩的危機。而地方政府在城市發展中重視形象工程的做法又起到了不當乾預的作用,加劇了市場失效的危險。
三、宏觀調控市場經濟雖然有自行調節的功能,但即使是日本、美國等市場導向國家也是將市場機制與政府乾預因素結合起來。
就商業地產而言,金融、建設、商業三個行業對其影響較大。由於涉及多個行業和部門,造成國家對商業地產的宏觀調控不易把握。2005年國家曾對部分地區商業地產發展進行調查,但卻沒下文。由此事件本身分析,國家決不想讓市場失效,更不是不作為,可能是體制、法律法規和市場成熟程度等原因一時難以理順。
在市場無序發展過程中國家的主動正確乾預是必要的,其目的是理順關系,合理引導市場健康發展。我們從以下三個方面進行探討:
商業立項審批:房地產項目開發立項中凡涉及商用物業的,除經過土地、規劃、建設3個主管部門審批外,再增加商業主管部門審批,如商務局,並且商用物業部分主要依據商業主管部門審批意見。對商業市場有重大而深遠影響的商用物業開發由商業部門監管,商業地產開發完全失控狀態就可從根本上得到有效遏制,也會結束其他部門越權審批的尷尬現象。
法律法規出臺:要讓商業主管部門參與管理,必須有法可依。具有法律意義的『城市商業網點規劃管理條例』有望今明兩年出臺。雖然就目前市場情況來看已有些晚,但仍意義重大。只有『條例』的出臺,纔可以使商業主管部門更好地起到引導商業地產市場健康有序發展的作用。國外成功的經驗也是值得我們借鑒的,如日本的大店法對其商業市場的良性發展起到了很好地保護和促進作用。
加強金融支持:國外房地產開發貸款中有一項是建設性貸款,將錢直接貸給建設者,保證項目建設的順利完工,這樣也就不會由於資金短缺而出現爛尾現象。建議我國金融行業加強研究,適時推出適合我國國情的建設開發貸款。降低了開發商的壓力,也就從根本上解決了商用物業以零售方式為主的情況。另外,組織專業力量針對商用物業銷售利弊進行研究,那些不適合銷售的商用物業可硬性規定禁止銷售。
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