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2008年樓市的真實面容正逐漸浮現出來。(記者盛軍攝)
土地供需趨於平 衡保障房市場放量新春島城樓市『拐』向平淡
歲末年初的樓市,曾因一個『拐點論』而異常熱鬧,拐還是不拐?向上拐還是向下拐?爭辯雙方各執一詞,道盡了樓市走向的波詭雲譎。時間已近三月份,經過近兩個月的跌跌撞撞,在土地供應、新房開盤、二手房交易、政策性住房申購等方面,2008年樓市的真實面容正逐漸浮現出來,新的一年青島樓市呈現出什麼樣的新變化?記者進行了調查。
土地市場:從狂熱到平淡提起2007年的9月5日,很多地產人都記憶猶新。在眾多大鱷的奮力拼搶下,這一天山東路地塊因為中海地產的每平方米8330元的數字而被人銘記,也由此一舉將青島樓市推進了『面粉貴過面包』的時段。山東路地價的瘋漲引發了周邊樓盤的新一輪漲價,狂熱成為那個時段的真實寫照。當人們還沈浸在地價狂飆而帶來的驚奇之中時,土地市場在2008年初卻突然進入了一個平淡期。
新年伊始,廣州、北京等地相繼傳來『地王』流拍的消息,青島土地的成交價也不再高企,謹慎拿地已成為開發商的共識。
與此同時,國土資源部讓『土地參與到宏觀調控中』的聲音不絕於耳。2月20日,本市公布了新一輪的閑置土地整治方案,宣布四類土地要無償收回。記者從多家開發單位獲悉,雖然國土整治閑置用地的行為年年都有,但像此次整治力度如此之大,關注度如此之高的還不多,一些幾易其手、官司纏身的地塊也在這次行動中得到了清理。國土部門表示,今年年中,清理活動結束後,將會正式向公眾公開清理結果。
有分析人士指出,清理閑置用地其實就是另一種形式的擴大市場供給,結果將會使土地市場的供需更加平衡,也使得地價走勢更加平穩。
新房供應:一千萬平方米是個分水嶺本市住房實行商品化政策以來,『漲價』已經成了新房銷售的永恆話題,何時漲,漲多少,怎麼漲都成了考驗營銷操盤手的一道關口。但最近幾個月以來,隨著調控政策的再度加強以及政策性住房的批量入市,漲價已成為樓盤銷售中的『稀罕物』。相反,購房送禮正成為一股新的潮流,送家具、送旅游已不是稀罕事,在郊區樓市的推廣中,甚至出現了『買房送奔馳』、『買一套送一套』的營銷手段。
在12區市的新房銷售中,應當說郊區的銷售壓力要遠大於市內四區,特別是城陽、黃島兩區,在去年年初房價攀上7000元的高峰之後,房價上漲幅度已非常有限。
即便在市內四區和嶗山區,除了少數高端海景住宅外,其他樓盤的漲價頻率也大大降低。在市北某樓盤的銷售中,記者注意到,從去年6月份開始,每隔一兩個月,該樓盤就要釋放『下月漲價』的傳聞,但昨天記者諮詢時,了解到每平方米的均價仍在8000元左右。開發商想漲而不敢漲,顯示出樓市銷售的壓力已不同往年。
青島市委黨校程國有教授曾經做過一個測算,按照青島市未來的城市化目標,以及未來城市發展的需要,青島市每年竣工的住房面積,應該在1000萬平方米以上,這纔能滿足我們城市發展的需要。青島在2005年之前年住房的竣工面積都在三五百萬平方米,只有2005年到800萬平方米,2006年竣工700萬平方米,這就是2001年到2004年青島的房價漲幅在全國位於前三位,然後2006年以後年漲幅稍微下調的原因所在。
記者從建設部門也了解到,最近兩年,本市住房新開工建築面積屢創新高,從計劃開工面積看,全市2006年度住房建設計劃開工面積為1082萬平方米,2007年度住房建設計劃開工面積為1261萬平方米,2008年度計劃開工建設各類住房項目總規劃建築面積約1360萬平方米。這些數字遠超前幾年的開工量,這就從源頭上平衡了市場供需矛盾。加上去年開始的大規模建設政策性住房,市民對穩定房價的信心明顯增強。