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房地產業本是眾多產業中,區域屬性及本地化特征表現得最為明顯的行業。然而,有意思的是在中國,眾多熱衷於啟動房產市場的城市大都打著吸引外來居住需求的旗號,而少有關注本地市場的舉措。既然一線城市都已將視野放諸海外,三線城市上演的外需神話也就不足為奇了。
夜幕下,惠州大亞灣澳頭港一帶矗立的面海高樓,燈火寥落,宛如空城。這裡的保安說,只有過年或者假期,這裡的人氣纔會比較旺盛,
異地置業的業主們,大多只是買了樓就把房子空在這裡。白天,這裡的售樓部更是人氣低迷,偶爾有幾部車停在門口,也大多是粵B牌照(注:深圳地區),本地車基本不見蹤影。銷售人員無精打采地說,在從去年初到8月以前,這裡無論何時來,都能看到許多『搶樓客』,一天三價更是家常便飯。自從去年9月新調控政策頒布之後,依靠外來需求支橕的惠州樓市驟然轉冷。現在偶爾也會有外地客戶前來看樓,但大都只看不買。
後花園的定位偏差類似的炒樓風潮早在上世紀90年代初就在惠州上演過。當時的炒地熱中,惠州當地甚至有『80年代看深圳,90年代看惠陽』的說法。但很快這一夢想卻隨著地產泡沫破滅而成泡影。
2005~2007年,惠州已發展起來的數碼電子產業年產值逐步突破1000億元大關,加上43億美元投資的中海殼牌項目投產,重新引發了惠州的產業轉移想象。據有關方面測算,正處產業結構調整的深圳,其工業轉移的產值將高達4000億元,惠陽憑借其區位、資源、產業、基礎等四大優勢,有望承接其中的四分之一。
伴隨工業的逐步轉移,近些年來房價的不斷高企甚至令惠州開始承接深圳等地轉移而來的居住需求。從2005年開始,中信華南、合生創展、保利地產、金融街、富力地產、雅居樂、萬科、龍光集團等一系列外地知名集團在當地政府熱情招商引資下進入惠州。
隨後,2006年末開始在深圳炒樓潮中賺得豐厚身家的香港、深圳炒家也開始轉戰這個近鄰。到了2007年,惠州的房地產開發投資及異地炒樓比例都在快速增長。
去年全年,惠州全年土地交易成交67.5億元,超出起始價26.6億元,全年上繳市財政土地出讓淨收益40億元,比2006年的18.5億元增加了21.5億元,增長了116%。更驚人的是在大亞灣地區,2007年其GDP佔惠州全市15%以上,同比增長超過56%,其中房地產投資金額一年內增加了5倍,這些增幅全部為全市平均水平的5倍。而這裡也成為惠州炒風最熾熱的地區,某代理中介機構的調查顯示,這裡有82%的異地置業比例,當中短期炒家佔50%以上。而惠陽地區有關政府部門調查表示,該地區新盤空置率超過50%。
曾經希望成為一線城市產業轉移地的惠州,可能成為一線城市炒樓團的後花園。
炒房團退市2007年惠州經濟總量在廣東排名前十,但2007年人均可支配收入只有深圳的68%左右,GDP總量只有深圳的1/6不到。但是由於惠州鄰近深圳龍崗,2007年外地炒樓團熱錢大舉進入這座三線城市。惠州市房協內部資料的有關調研數據顯示,2007年惠州的GDP總值達1002億元,同比增長不到30%。其中固定資產投資的拉動作用不可忽視,總額超過450億元,同比增長46%,其中25%為房地產開發投資,其同比增長100%。而根據惠州統計局及有關部門的數據,2007年惠州的居民人均可支配收入只是同比增長了7%左右約達到17000元;但惠州的一手樓均價卻已經達到4732元/平方米,同比增長61%。在惠州老城區惠城區以及新區惠陽區,更是形成了涇渭分明的本地市場與外地市場之別。
惠州市房協有關負責人說,『那些賣每平方米10000以上的別墅和高檔盤,本來定位就不是賣給惠州人的。』在惠陽地區,不少業內人士都認為,異地置業的比例應該在70%~80%左右,在去年7月惠州有關部門的摸底調查中,惠陽地區的新盤空置率約50%。
然而在新政策影響下,深圳炒房團逐步撤出,惠州樓市近期以來成交持續低迷。去年1~9月,根據惠州房產交易中心網上即時簽約數據,合計賣出18810套新房,每月超過2000套。但是去年12月只成交了1196套新房,環比下跌46%。今年1月份據當地代理統計,部分新盤更出現零成交。即使堅持不降價的不少外地開發商如合生、雅居樂等開發的豪宅,也出現了分期付首期以及折扣優惠加大等促銷措施。一些小型樓盤的滯銷產品更是出現了比全市均價低30%的價格。
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