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『經濟租用房會是一個笑話,而且只能助推房價。』中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任、研究員曹建海接受記者采訪時說。
近日,有報道稱,北京等多個城市正在研究『經濟租用房方案』,該方案將幫助中等收入家庭解決住房難題。北京市建委有關人士也透露,目前北京市已針對經濟租用房在北京推行的可行性及方式進行研究,有望選取部分區縣進行試點。這意味著,在經濟適用房、廉租房之外,又誕生了一種新的住房模式。
建設部政策研究中心副主任王玨林表示,『經濟租用房』又稱『經濟性租房』,是指政府或企業持有一部分房源,並將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好於廉租房,是專為特定人群解決居住問題所設定。
『經濟租用房』與『經濟適用房』的區別是,前者是一種住房消費方式,而後者是從政策保障角度出發的一種住房產品分配形式。另外,『經濟適用房』強調『建房』,以新建設的房屋為主,而『經濟租用房』房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發企業自有的房屋等等。
據介紹,目前福建等地已率先推行經濟租用房制度。內容包括:套型面積原則上控制在60平方米以下,供應對象主要面向行政機關、企事業單位、新就業大中專畢業生、引進人纔等中低收入住房困難群體,實行以物價部門核定的成本來定租金。
建設部有關官員表示,『經濟租用房』將與『限價房』一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。
有報道稱,『經濟租用房』和『限價房』區別是,『限價房』以售為主,強調購買人群具有本市戶口。而『經濟租用房』則有可能突破『戶籍限制』,為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助。
究竟有多大操作性盡管『經濟租用房』前景美好,但是一些專家並不看好。
北京大學副教授、中國民營經濟研究所執行所長黃俊立接受記者采訪時說,經濟租用房的廣泛推行,除了要解決土地、房屋來源兩個最主要問題外,還有如何界定審查符合條件家庭的收入情況,當地政府財政支持力度以及如何保證監管等問題。
『在經濟適用房、廉租房之外政府再搞一種住房形態,專門用來出租,我覺得是在玩概念。』曹建海主任接受記者采訪時說,『實質是不想動高房價。』
曹主任表示,政府從市場上買到這些房子,就算按市場價格租的話,連一半資金都收不回來。如果再低於市場價格,想把錢收回來,恐怕得80年纔行。這80年還不考慮利息的損失、房屋的修繕及空檔期。如果把這些都考慮進去,估計150年纔能收回。這意味著政府會出現巨額虧損。
『實際上建經濟適用房政府是不虧損的,而且,建經濟適用房只不過放棄了拍賣土地賺大錢的機會。』曹主任說,搞經濟租用房,房價會繼續上漲,因為此舉並不能遏制開發商和地方政府通過倒賣土地逐利的衝動。
『經濟適用房對應於低收入家庭,而將經濟租用房對應中等收入家庭,前者可購買,後者屬租賃,難道中等收入家庭反而不如低收入家庭?』中國社會科學院金融研究所研究員易憲容接受記者采訪時說,『這和限價房一樣,都是在玩概念。』
易憲容表示,現階段除了特困群體和高收入群體都是中等收入,中等收入家庭至少佔80%以上。政府解決如此龐大群體的住房不符合實際,是畫餅充飢,國際上也沒有先例。『而且,限價房只不過是告訴市場,房價只能上漲,不能下降。這不符合經濟規律。』
政府應大建廉租房狂飆的房價讓中央政府大傷腦筋。與此相伴的是去年緊鑼密鼓地推出了涉及房地產稅收、房地產信貸、土地供應管理以及廉租房等14條房地產調控政策。
終於,在年末時,瘋漲的房價有了『歇腳』的跡象。表現為交易量下跌,市場觀望氣氛濃郁。
但是,最近央行公布,今年1月份新增貸款達8036億元,同比增長了2000億元,創歷史新高。其中,居民戶貸款增加1355億元,短期貸款增加491億元,中長期貸款增加864億元。
『這說明居民短期貸款增加小於中長期貸款。也就是說,住房按揭貸款仍然是居民貸款的主要用途。如果這些貸款投資比重過高,今年房地產面對的問題同樣不可小覷。』易憲容對《市場報》記者說。
對於高房價,政府去年先後頒布《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》,將樓市需求分流,即廉租房是政府著力解決的問題,經濟適用房將用市場和政府調控相結合的方式解決。但是,各地政府保障性住房的積極性並不高。
以在這方面做得不錯的北京為例,據了解,2008年,北京擬新建經濟適用房300萬平方米、廉租房50萬平方米。如果這些不打折扣都到位,也纔350萬平方米,按60平方米每套計算,不足6萬套。顯然是杯水車薪。
易憲容告訴記者,今年全國保障性住房計劃安排資金1530億元,而近幾年每年的住房銷售額約為2.7萬億元。如果這些資金全額到位,也只佔5%至6%。2007年全國保障性住房資金則不足500億元,實在是太少。
經濟學家謝國忠撰文認為,大規模發展廉租房,中國並不缺錢。只要地方政府不對土地收費,開發成本可以控制在每平方米2000元。即使有5億人需要,以人均20平方米計算,總量約100億平方米,價錢大約是20萬億元,只相當於2007年GDP的83%。如果計劃歷時15年,每年也就6億多平方米,花費還不到2008年GDP的5%。中國GDP每7年就翻一番,到2015年,此項目的花費就只佔GDP的2.5%;到2022年,不過1.3%。
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