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現在大家討論房價問題,爭論的焦點經常圍繞供求關系展開。主漲派認為供求關系決定房價必漲,而主跌派則從需求的不同種類闡述,試圖否認供不應求狀況的存在。依本人之見,討論供求關系,首先得固化供給總量,無論是新增建設用地、存量土地、商品房或者保障房,實際上能夠供應市場的總量就那麼多,除非國家的土地制度出現重大變化,否則供給變化的彈性很小。這個量是不是夠,決定於總需求。
馬斯洛理論把需求分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求五類,依次由較低層次到較高層次。其中生理上的需要是人類維持自身生存的最基本要求,包括飢、渴、衣、住、性的方面的要求。如果這些需要得不到滿足,人類的生存就成了問題。在這個意義上說,生理需要是推動人們行動的最強大的動力。只有這些最基本的需要滿足到維持生存所必需的程度後,其他的需要纔能成為新的激勵因素。
房地產行業開發住宅就是要滿足人們對於居住的生理需求,這個工作在今天的中國雖然如火如荼,但總體而言差距還相當明顯,無論人均居住面積,還是住宅質量,亦或是居住品質等方面,均不甚理想。更有許多居民仍然生活在破舊的房屋中。因此房地產行業可謂任重道遠,仍需努力。
當前大家討論房地產需求時,存在不少爭議。對於目前住宅需求識別方面各方意見比較統一,需求包括首次置業需求、改善居住條件需求、動拆遷需求、資產保值與抗風險需求、中長期投資需求、子女教育等其他需求。但對於什麼是需求?或者什麼是經常提及的剛性需求?則存在分歧。有人認為,需求是指消費者在一定價格條件下對商品的需要量。所以住宅需求必須對應居民的實際購買力。至於廣大民眾對於住宅的渴望,則解釋為住宅需要。而住宅需要在沒有購買力約束下,是多多益善。如果這樣理解,我認為也沒有錯。因為焦點並非是需求與需要兩個名詞之爭,而是實際購買力或者叫支付能力。
開玩笑的說,今天還在買房的消費者,包括深圳和北京的購房者,真正應該算剛性需求了吧。美國的例子,一位醫生,房價高漲時一直沒有出手,現在價格降了,出手買了一套海景房,算剛性需求吧。另一個如實話般的玩笑是這樣的,為什麼那麼多人都盼著房價跌,是因為大家都想買。如果都不想買,房價漲跌也就沒人關心了。
需求是有彈性的,其中需求的價格彈性本應該很大,但近年來卻出現越漲越買的局面,需求價格彈性反而極不明顯。不過,從近期房地產市場走勢分析,需求的政策彈性已經開始初見成效,大量的投資需求、改善型需求等等都被政策擋在了門外,政策對總需求的影響無論如何評估都不為過。所以,今天我們討論供求關系時,只能是基於現行政策基礎,如果政策面出現什麼新情況,那麼供求矛盾如何變化就需要重新評定。
所以說什麼剛性需求也是有問題的,因為那些剛性中的絕大多數都無法對抗政策變化。物業稅、提高首付、提高利率等都會抑制需求,而限制外地人購房等極端政策則將更加有效地刪減需求總量。
別說什麼剛性需求了。需求一直存在,有一位作家說過,中國人對於家的概念與西方人是不同的,國人對家的記憶更多的是靜態的物,房屋、樹木、院子等等。因此擁有自己的房子就成了國人文化的一個重要組成部分,這也可以解釋為何流洋的國人在國外剛剛安定下來,收入還沒有上去就著急買房的情況。國內也如是,年輕人大學畢業變要買房,這種需求是剛性的,支橕力來源於傳統文化與社會現實。別不承認,馮侖說女青年導致房價上漲,雖屬調侃,但也是事實。購買力也存在,只不過許多購買力集中於投資與改善型需求之中。
中國人住宅的私有化率是否世界第一不得而知,但對住房需求的剛性估計在世界上數一數二。只是中國還很窮,對於需求的支付力剛性不夠,房價上漲更拉大了之間的差距,之前多少年積累的購買力已經在近年來得到了釋放,短期內需要補充與積蓄。而保障性住房體制實際上尚屬初級階段,離滿足大多數人基本需求還有漫長道路。
現階段很大的呼聲是讓房子降價到公眾能夠承受的水平,但這一點個人認為沒有可能性。快速提高公眾收入水平的可能性也不大。因此房價陷入當前的調整就成為了必然的選擇。這之後,關鍵還在於需求的各種影響因素如何變化,這方面我認為還有許多不確定性,困此預測房價走勢就成為了重大的難題。不過,要清楚地認識到,把國人的住房需求轉變更是件難上加難的事情,王石說40以前不買房,我看太難了。需要太多的前提條件,或許幾十年後纔可能實現。
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