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2008年1月8日,與2006年年底誕生的北京『地王』廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地,雖然由規劃中的兩限房身份變為了商品房住宅用地進入市場,仍因參與競標開發商不足3家而遭到流拍。
在2007年12月14日,當年出讓的建築面積最大的住宅地塊就已經發生了流拍,這是北京朝陽區來廣營鄉清河營村的住宅及配套、商業金融(1號地)項目用地,建築面積66萬多平方米,投標開發商僅兩家,按招標規定必須達到三家開發商投標纔能進行開標。
北京土地流拍現象,在其他地方也在上演。2007年12月6日,廣州推出12宗地塊,僅7家單位競價,最終2塊地流拍、5塊地以底價成交,剩下5塊的成交價格也不高。
同年12月7日,成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊,以每畝200餘萬元的價格起拍,卻因開發商反應冷淡而全部流拍。
2007年12月8日,南京2007年『最後一拍』遇冷,在單次推出16幅地的拍賣中,一塊地處江寧區的地塊以底價成交,樓面地價每平方米不足2000元,而就在一個多月前,同板塊的一幅成交土地樓面地價為4446元,降幅超過50%。同時,堯化門2幅地塊因沒有開發商報名競買而流標,河西、雨花、六合等區域的10幅地塊,都只有一家開發商報名競買,最終都以底價成交。
2007年12月29日,被業界喻為福州『2007年最後一拍』閩侯的四幅地塊,僅拍、掛出最小的兩幅,另兩幅面積達180多畝的地塊,則因開發商參與熱情不高,競買人數不足,均流拍流掛。至此,福州12月的10幅地塊共有8幅地塊流拍、流掛……
由於房地產開發建設周期相對較長,某種程度上,拿地實際上可以反映出開發商對未來一個階段內房地產市場走向的預期。
在此,需要注意的是,近兩年來,政府一直把土地調控作為宏觀調控的重要手段,2006年9月,國務院專門下發關於加強土地調控有關問題的通知,通知稱:『當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新動向、新問題,建設用地總量增長過快,低成本工業用地過度擴張,違法違規用地、濫佔耕地現象屢禁不止,嚴把土地"閘門"任務仍然十分艱巨。』此後,各地政府一直嚴控土地『閘門』,房地產市場土地供應量有限。
盡管如此,2007年一年,全國各地『新地王』不斷湧現。
2007年7月12日,萬科以26.8億元拿下廣東東莞塘廈大坪地塊,在該地塊超過了8億元之後的一個多小時中,有四五家公司不斷舉牌,其間幾度出現一分鍾飆昇1億元的場面,其激烈程度實被認為拍賣史上少見。
在廣州,珠江新城一地塊被來自香港的嘉華集團下屬公司以10.9億元天價競得,該價格比2億多元的起拍價高出近5倍,樓面地價達每平方米11912元,刷新了此前由香港南豐集團在廣州琵琶洲地塊中創下的最高拍賣紀錄。
在杭州,寧波雅戈爾置業有限公司以14.76億元的價格奪得的地塊,樓面地價高達每平方米15712元。
在南京,2007年上半年出讓的一塊土地盡管成交總價纔3.85億元,但其樓面價格高達每平方米34832元,成為當時全國土地價格最高的地塊。
但僅僅幾個月後,情況已經發生了變化。萬科董事長王石甚至公開在中央電視臺《經濟半小時》節目宣稱『萬科不再拿地王』。
SOHO中國的潘石屹則站出來公開表示,北京公開出讓的土地市場發生的兩起『流標』事件,反映出來房地產開發商對房地產市場未來的判斷。潘石屹稱,2007年土地的市場太不正常了。他在2007年9月便表示,『土地市場太瘋狂了,馬上會出問題的。』
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示,對絕大部分開發商而言,地價拐點後果遠比房價拐點更可怕。
楊少鋒認為,一個商品的價格,不是以成本來衡量,而是以市場價值來衡量。所以,在樓市旺銷的時候,較早底價拿地的開發商會以後進入市場的高價地塊來衡量土地價格,並計算為『開發成本』,作為定價依據,所以形成『今天的面粉價格決定昨天的面包價格』的現象。
他舉例說,2007年9月11日,經過239輪激烈爭奪,萬科豪擲27.2億元將起拍價為12.5億元的五四北地塊收入囊中,樓面地價高達每平方米7096元。地塊相鄰的北尚二期當時均價為每平方米6400元,附近的摩卡小城均價也不過每平方米6600元。消息一出,榕城樓市亢奮一片。『北尚提價了,7700元了!』、『摩卡小鎮提價800元!』、『融僑提價1000元!』、『君臨天華已經提價3000元』……各種小道消息通過網絡等方式在購樓者之間傳遞。
楊少鋒說,房價拐點的到來,改變的只是開發商銷售的壓力和利潤的高低,地價拐點的到來,則可能直接讓『天價地』成為所有者的沈重包袱,所以,地價拐點,對許多開發商而言,後果遠較房價拐點要可怕得多。拐點來臨?
北京金網絡房地產經紀有限公司的一位負責人認為,此前,每年宏觀調控都會讓買房人開始觀望,開發商無動於衷,樓市該漲照漲,現在反過來,開發商已經開始觀望。
任志強的態度則依舊強硬,他以將房子分為『兩限房』、經濟適用房和商品房的辦法,表達著自己的信心:『住房信貸政策的變化與中央經濟工作會議確定的貨幣從緊政策,確實讓個別城市與地區出現了銷量與價格的波動,但就全國而言絕不是拐點。2008年的平均房價是會下跌的。當兩限房與經濟適用住房的價格在總銷售量中比重增加時,各地的平均住房價格都會下降,但這並不表示是拐點,商品房價格也未必會受影響。』
北京高通智庫總經理張宏是房地產行業內的資深分析人士,他認為,2007年『從緊貨幣政策』在年度裡的大部分時間,並未真正作用於房地產市場。除『限外』政策對行業和市場資金有所限制外,甚至可以說,2007年房地產行業和市場的資金寬松程度,是流動性過剩的收益年。
這樣,人們可以看到,政府的房地產調控政策,正是對置業需求進行限制,以及房貸的定位進行了調整。
張宏表示,土地和金融是地產兩條生命線,可以明確的是,收緊地產資金鏈,是找到了市場調控的『七寸』。因此,對當前的房地產政策,有兩句准確的總結描述:其一為『控幣』達到『控價』;其二是房地產走勢取決於宏觀調控。
其實,某種程度上,房地產的拐點到底有沒有來臨,誰說了都沒用,只有市場表現纔最管用。看看北京的開發商們,又是買房送寶馬、送奧迪,又是趁『雙節』頻頻做活動吸引人氣,打折優惠屢屢出現,未來怎樣,也許就已經清楚了。
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