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其次,房地產中介業發展面臨的問題
第一、行業執業規范不健全造成市場管理不力和機制失靈。目前在我國對於房地產經紀行業還沒有形成統一的科學認識,致使行業規范執業的標准缺乏,管理部門對房地產經紀業的規范執業主要是號召引導,缺乏有力的執行措施。這樣在行業總體素質不高,又存在過度競爭的現實環境中,規范執業往往成為擺設。房地產經紀企業堅持規范執業,需要在規范管理,提高員工專業技能、服務素質,信息技術開發等諸多方面比不規范經營企業投入更多的成本。在市場有序,競爭機制有效的情況下,這些企業可以形成競爭優勢而有更多的獲利。但由於我國房地產經紀行業發展快,市場准入門檻較低,管理存在一定混亂,致使素質不高的企業相對過多,優秀企業相對較少,衝淡了規范經營企業的品牌優勢;不規范企業利用低成本的低價服務,造成規范經營企業的高成本劣勢,搶奪招攬顧客。使得市場呈現出了『優不勝、劣不汰』,甚至是『劣勝優汰』的無序競爭。
由於規范執業缺乏法律的支持和管理的保護,致使不規范經營的企業,一方面可以通過不正當經紀獲取的高利潤,以反面示范效應衝擊規范執業企業的價值取向,引誘它們『劣化』。另一方面可以通過惡性競爭,挖走規范經營企業投入培訓的人員,搶走它們投入服務的客戶,使規范企業的成本投入變成了外部經濟的收益。致使市場表現出資源『劣化』配置的一定失靈。
第二、行業發展不成熟,存在各種行業內不正當經紀行為。行業的不正當經紀行為主要有過度炒作『樓花』、傭金外得利、利用職業便利欺詐、不公平商業投機等。『樓花』的過度炒作主要是一些代理企業的員工,在開發商預售許可證下來前,利用各種關系訂下多套房子,然後等到價格上漲後,簽正式《商品房預售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認購協議書上約定的房屋價格與雙方達成一致的價格之間的差價。炒『樓花』,扭曲了市場的價格信號,擾亂了市場正常的供需次序,助長了價格的波動。傭金外得利行為的表現有:一些房地產居間企業在委托的客戶之間,通過分別簽訂兩份協約獲取非法差價。或者一些房地產代理企業的經紀人利用自己的職業優勢,在判斷物業可以成交時,隱瞞真的銷售進度,故意給賣方『不易銷售』的報告,賣方因為不掌握銷售信息,誤信經紀人的報告,勉強同意降價。這種傭金外得利,是對當事人財產的侵佔,是經紀人的『監守自盜』,損害了行業聲譽,也是導致社會風險的隱患。
利用職業便利欺詐行為的表現有:有意隱瞞重要信息。諸如對於房屋質量、房屋產權及他項權利設定等影響房地產交易的重要信息,一些房地產經紀人為促成交易而故意隱瞞這些信息,從而引起很多糾紛;不當承諾和不當誘導。一些經紀人為了擴大戰績,追求成功率,往往作出一些無法兌現的承諾引誘當事人『入套』。而有的經紀人為了實現承諾,不正當誘導買賣雙方人員進行交易,如為了高額貸款或減低稅收,唆使簽定金額有詐的假和約;在房屋租賃後,雙方不辦理公正、租賃登記,以逃稅,這樣一旦糾紛產生,都將負法律責任。
第三、行政管理錯位,行業自律不足。房地產營銷代理行業是在最近十餘年房地產市場整體發展的宏觀背景下誕生的新興行業,針對這個行業的法律、法規還處於空白狀態,行業協會的行業管理也剛剛起步。雖然也出臺了一些國家法律原則性強,操作性較差,無法真正起到指導和監督市場行為的作用。在管理主體方面,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了行業諸多自律管理的事務;如執業守則、執業保證金、信譽記錄、示范合同文本、執業行為瑕疵等事務管理,使政府直接在第一線參與企業管理活動。由於政府在行業自律管理上處於時間上、空間上和專業上的信息不對稱的地位,以致管理難以到位、難見成效。相反,房地產經紀行業協會具有上述的管理優勢,但缺乏明確的法律地位而不能有效的進行行業管理。
作為整個房地產業鏈不可或缺的一個環節,我國房地產代理和居間服務業經歷了從啟蒙到迅速成長的發展過程,並且體現出越來越重要的社會價值。當然,行業尚處於發展過程中,不可避免會出現各種問題,如行業管理不健全、商業欺詐、運行低效、消費者權益侵害等。政府及行業組織無疑將擔當責任,通過有效的管理手段妥善解決發展過程中的問題。除了必要的法律調整和政府行政管理外,行業組織也可以憑借自身貼近市場、貼近企業的有利地位積極采取直接有效的措施,加強對行業的監督、規范和管理。
借鑒國外經驗以促進房地產中介業良性發展作為整個房地產業鏈不可或缺的一個環節,我國房地產代理和居間服務業經歷了從啟蒙到迅速成長的發展過程,並且體現出越來越重要的社會價值。當然,行業尚處於發展過程中,不可避免會出現各種問題,如行業管理不健全、商業欺詐、運行低效、消費者權益侵害等。在上述分析的基礎上,筆者想把視野打開,以國外發達國家及中國的港臺地區先進經驗,啟迪內地房地產中介業完善自身的路徑。主要歸納為三點可資借鑒之處。
第一、完善法規制度。西方各國在房地產交易出現的早期,就產生了從事房屋買賣中介的專業人員。但是,真正較為規范、完善的房地產經紀業,是近代纔形成的。縱觀西方發達國家的房地產經紀業,一個普遍的特點是建立了較為完善的房地產經紀制度。西方發達國家的房地產經紀制度,一般都以一定的法律形式,對有關專業人員資質認定、執業保證金、傭金制定、契約形態等方面的內容進行規定,並由有關政府主管機關進行監管。比如,英國和法國的特點是法律詳盡、執法嚴厲,政府對房地產交易活動管理嚴格,在英國,房地產的買賣、租賃等合同關系都必須由當事人雙方委托的律師來完成的。履行過程中發生的糾紛及爭議,也是通過雙方的律師來解決。我國與房地產中介有關的法律主要有:1995年《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家計委與建設部下發的《關於房地產中介服務收費的通知》、國家工商行政管理局下發的《關於進一步加強房地產市場監督管理的通知》、1996年建設部的《城市房地產中介管理規定》,再加上一些地方性法規。與美國相比,房地產中介法規還未形成體系,與香港和臺灣兩地豐富細致的立法相比,亦差距明顯。主要存在以下問題:(1)有法不依,執法不嚴;(2)政府主管部門不惟一,房地產管理局和工商局均有權管理,行政依據不同,易造成矛盾;(3)中央級別的法律文件太少,造成地方法規較多,易出現地方條塊分割,上下文件規定衝突;(4)缺乏保護顧客利益的制度,如美國的房地產復原基金制度。與上述問題相對應,我國應完善相關不足之處。
第二、加強行業協會的行業管理功能。在發達到市場經濟國家,行業協會對行業進行自律管理的范圍、職權的大小不盡相同,但一般來講都起著相當重要的作用。比如,美國的市場機制非常完善,行業協會在房地產經紀行業中的作用顯著,政府和法律對中介機構的限制較少。就我國目前的實際來看,房地產中介行業協會還帶有很強的政府色彩,離真正的行業自律性組織有一定距離,必須進行改革。從職能上講,行業協會不一定要像有些國家一樣由政府委托對行業進行全面的管理,但在行業管理中必須充分發揮自己作用。行業協會一方面要有接受消費者投訴、對違規定企業進行處罰的權力,另一方面,在現有的行業管理的法規定基礎上,可以制定出對行業進行管理的規定,這些規定或者是對現有法律的不適應之處的補充、或者是法律條文的具體化,或者是比法律所規定的更高的要求,根據這些規定,行業協會可以對中介服務活動進行監督和檢查,違規可以對之進行處罰。由於行業協會沒有吊銷營業執照或經紀人職業資格證書的權力,處罰的方式可以是通報批評、責令其退會等。
與美國和香港地區政府部門在行業管理中起主導作用不同的是,臺灣地區的更注重行業協會的自治和自律,其管理內容豐富,手段多樣,管理效果也較好。從長遠來看,經過一定時間的過渡,政府逐步完成職能轉移,行業組織的平臺有了較強承受力後,政府可退出房地產經紀行業管理的第一線,以行業自治模式作為我國房地產經紀行業管理的目標模式。如前所述,行業自治模式在我國臺灣地區實施的情況良好,而且大陸與臺灣在民俗特征、房地產交易制度等背景環境上有更大的相似性,目前在大陸,臺資房地產經紀企業的經營理念與模式在行業內的影響度也非常高,因此行業自治模式具有很強的兼容性。由於我國目前整體法制水平較低,不能奢望房地產中介行業短期內健全立法,因此更須充分發揮中介協會在行業管理中的重要作用。
第三、加強 中介企業的職業道德與服務意識。在我國房地產中介市場的快速發展過程中,專業人員增長速度落後於行業的發展,許多經紀機構存在超范圍經營、為促成交易擴大或縮小真實情況,甚至欺詐等現象,造成當事人的損失。美國非常重視中介的職業道德,商業法典10176項和10777項中列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。另外,美國的全國房地產師的職業道德規范內容簡明,注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構,可以在任何時候到經紀人辦公室檢查業務紀錄,發現問題向房地產委員會報告,由該委員會討論決定是否向法院控告。同時,美國各地都有專門的檢察機構處理此類案件。經紀人或銷售員只要有一次違反職業道德的行為發生並被暫停或吊銷執照,就會被刊登在經紀人的廣告刊物上,從此很難再從事這一職業。當前問題的癥結是中介機構的職業道德和服務意識很差,政府也對房地產中介機構進行了多次整頓,但缺乏一套監督機制和行業責任制度,效果不佳。可借鑒美國的做法,如政府管理部門可在從業人員的執照暫停與吊銷的規定中加進職業道德的內容,並設立調查機構隨機檢查;再加強行業協會對職業道德的管理,對職業道德有明確、實效的內容規定及管理,以把職業道德和服務水平作為企業等級評定的重要標准。
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