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回首2007年深圳住宅市場,可謂讓人歡喜讓人懮。深圳房價在上半年不斷續寫『輝煌』,從而引起了政府相關部門的一系列調控政策。樓價在8月創下新高後,出現了9、10月連續二個月下跌的事實。2007年1-8月深圳住宅均價一路飆昇,從10872元/平方米漲至19169元/平方米,而9-10月份,深圳住宅均價由原來19169元/平方米急劇下跌至14542元/平方米,跌幅達24.14%,而11月和12月均價有所微昇,但只是結構性的上漲,即這兩個月有較多高於均價的樓盤入市,拉高整體均價。事實上,深圳普遍的樓盤都是價格不變或者降價,而且成交量方面,從7月份開始一直往下跌,特別是11月份僅有15.03萬平方米,創三年來成交量的新低,這主要是受房價過高、局部供應不均、國家多次加息、銀行信貸緊縮和第二套房子首付和按揭利率上調的影響,炒房者利潤下降,開始陸續離場,自住者面對高房價繼續保持觀望態度,成交量低下,開發商經受不住資金的壓力,開始降價或者變相降價。
土地供應面積緊縮,地價持續上昇
按照規劃,2007年深圳將供應住宅用地2.1平方公裡(210萬平方米),但今年頭5個月,深圳僅僅推出5宗住宅用地公開掛牌,總佔地僅為13萬平方米。3月30日掛牌的兩宗寶安區住宅用地,金地以高出底價2億元拿下,樓面地價分別達到每平方米6719元及7125元。業內人士估算,兩塊土地開發成本每平方米將超過萬元,而今年4月寶安商品房銷售均價為每平方米10963元,說明深圳土地供應緊縮,地價暴漲已經成為房價暴漲很重要的因素。
07年深圳住宅價格先揚後抑
1?8月,深圳住宅價格總體保持上昇趨勢,1月份全市住宅銷售均價為10872元/平方米,8月份均價達到19169元/平方米。5?7月,盡管在宏觀調控政策作用下,住宅價格在14000元/平方米左右出現小幅調整,但隨著市場交易量的減少,以及部分高檔樓盤上市對價格的拉動,8月價格出現較大幅上漲,而9、10月份隨著成交不斷創新低而下跌,到歲末價格有輕微的回昇。
住宅產品供不應求,成交量下跌
截止到2007年11月,深圳住宅總供應量為461.95萬平方米,47593套,而總成交量為459.99萬平方米,47678套。1-3月份,銷供比都大於1,特別是2、3月份,銷供比都超過9,說明此時出現嚴重的供不應求現象,而從4月份到7月份,深圳供求基本平衡,而7月份至年末,深圳的銷供比開始出現失衡,成交量大量萎縮,呈現供過於求的狀態。
90/70政策逐漸發揮作用, 90㎡以下住宅所佔比例逐漸上昇
從上圖來看,90平方米以下商品住宅所佔比重逐漸上昇,從年初的29%,上昇到9、10月的44%左右。而大戶型住宅所佔比例近期明顯減少;9月、10月,90?144平方米之間的住宅銷售面積分別為9.99萬平方米、5.11萬平方米,佔全市住宅銷售面積的比重分別為33.18%和33.27%,較8月下降幅度較大;144平方米以上住宅銷售面積分別為6.7萬平方米、3.51萬平方米,佔全市住宅銷售面積的比重為22.25%和22.85%。
提高第二套首付政策出臺成了樓市的轉折點
中國人民銀行、中國銀監會聯合下發關於加強商業性房地產信貸管理的通知。根據通知,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。這一政策一下子就擊中了炒房者的要害,因為樓市持續昇溫,跟銀行的信用杠杆有很大關系,炒房者通過一兩成首付控制著房屋的所有權,從而抬高房價。新政實施以後,炒房者通過這個方法的成本比以前大幅度上昇,許多炒房者承受不了按揭壓力,紛紛退出樓市,使深圳房地產的成交量出現三年來的新低,導致開發商的產品滯銷,出現資金壓力,促使其降價銷售。