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2007年歲末,在一系列宏觀調控政策的作用下,中國各地一路飆昇的房價總算有了平穩回落的跡象。從幾大一線城市發回的記者調查中可以看到,由於政策加大了小戶型住房的供給比例,以滿足居住性需求,同時政府通過提高利率、緊縮信貸等方式,又抑制了投機性需求,使得中國各地特別是一線城市的房地產市場供求緊張局面有所緩解。不少城市居民開始持幣觀望,期待房價能夠走到一個合理的空間。
廣州:嚴冬降臨廣州房市已經顯現了冬天寒意。進入11月以來,堅挺的房價終於開始松動。
最初的跡象發生在國慶節的黃金周,一知名樓盤在此期間每天的成交量不過一兩套,有價無市由此開始,緊接著的11月份一些樓盤先後都公開降價,至此,廣州房市是否出現拐點的爭論此起彼伏。
來自官方的消息是,廣州市國土房管局向國務院提交的一份最新的統計數據表明,廣州11月份一手房成交價格出現今年以來的首次大幅下降,11月成交均價為10433元/平方米,環比2007年10月均價下降1141元/平方米,下降幅度達9.9%。而僅在兩年前,廣州市區新建商品住宅均價為6315元/平方米。
在成交量方面,廣州11月份的樓市成交量繼續維持在低位水平。據統計,2007年1至10月,廣州一手住宅成交面積總體呈下降態勢,成交面積為700.8萬平方米,同比2006年下降8.2%。其中,10月下降十分明顯,從以往一般每月70萬平方米的成交量下降到57.74萬平方米,環比下降17.9%。剛剛過去的11月一手住宅成交面積繼續保持與10月相同的成交量,成交面積僅為57.86萬平方米,與去年同期相比下降了41.1%。
對於廣州房價下降的原因,廣州市國土房管局的權威說法是,廣州樓市供大於求的市場格局正在形成。從今年9月開始,廣州一手住房批准預售面積兩年多來首次超過一手住房成交面積,到今年11月,廣州一手住房批准預售79萬平方米,成交面積57萬平方米,預售面積超過成交面積38.6%。與此同時,截至2007年10月,廣州商品住宅空置面積135.8萬平方米,同比下降31.4%。
樓市降溫開發商的日子肯定不會好過。有開發商則稱,在大市不好的情況只有做好自己的產品,來吸引消費者,此外,房價在目前階段只能順勢而為,降價迎客。但也有開發商稱,自己的項目不會大幅降價,因為只要有實力是可以挺過去的,只有那些小的開發商受不了資金的壓力,纔會大幅降價。
令人意想不到的是,降價房獲得了購房者的追捧。據當地媒體報道,前不久,萬科的又一個樓盤13000元每平方米的價格開盤,竟引來市民連夜排隊搶購,當天推出的156套單位在不到2小時之內全部售罄。不少消費者認為,像萬科這種拿出少量的房子來『降價』,作秀的成分更大,要降就將所有的房子全降下來,那纔是真正的降價。
也有將整個樓盤全都降下來的。記者了解到,廣州的一個小樓盤,一個月前的報價為14000元每平方米。前不久以8800元每平方米的價格推出後,確實迎來了一個購房的小高潮。但也有消費者認為,房價應該還有下降的空間,目前抄底為時過早。消費者持幣觀望情緒漸濃。
但對於廣州樓市是否出現拐點問題,各界說法不一。但中國房地產界的大佬王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)在回應一篇報道時,在其企業的『萬科周刊』網站上就明確說深圳、廣州的樓市出現了拐點。
重慶:量跌價漲盡管最近全國大部分城市房地產市場出現了交易量下滑、價格下降的趨勢,但重慶房地產市場卻保持『量跌價漲』的態勢,房價仍然居高不下。
記者近日從該市國土房管局主辦的重慶房地產網了解到,10月份重慶主城區共成交商品房1.29萬套、成交面積124.8萬平方米、成交金額45.08億元,與9月份相比,10月份重慶市主城區商品房成交套數、成交面積與成交金額分別下降了44.5%、46.4%和41.7%;但是,10月重慶市主城區商品房銷售均價則較9月份上漲了8.7%,成交均價為3612.2元/平方米。
據了解,今年1-11月,重慶商品住房建築面積均價為3100元每平方米(套內單價為每平方米3740元),和去年同期相比增加13%。重慶市國土房管局分析,三北(江北、渝北、北部新區)地區高檔房、區縣購房者和建築原材料漲價成為推動重慶房價走高的三大原因。
據稱,由於商品住房價格增長區域不平衡,少數地區的房屋價格居高提昇了重慶的房屋均價。從11月份單月來看,絕大多數區域房價略有上昇,但九龍坡區、南岸區、北碚區、大渡口區、巴南區、渝中區、沙坪壩區、經開區、高新區等區域漲幅在5%以下,而北部新區高新園、經開園、江北區和渝北區等4區域增幅在兩位數。這4區域11月份銷售面積佔主城銷售面積的46.9%,但銷售金額佔主城區總銷售金額的53.17%
對此,重慶市國土房管局有關負責人如是解釋:這些地方在11月先後集中推出江景房、花園洋房、聯排別墅、精裝修房等高品質樓房,單價比較高,同時銷售面積較大,拉動了該地區平均房價的上昇
今年以來,不少區縣購房者進入主城置業,導致房價上漲。該市國土房管局的統計數據顯示,1-11月,主城區市民購房面積佔總面積的45.76%,其他區縣佔42.56%,市外購房者佔11.68%。
此外,材料費用的上漲,也是重慶房價上漲的主要因素。據有關資料顯示,今年以來,鋼材、水泥等主要建築材料價格以及人工費上漲每平方米100元,與去年同期相比增長7.4%。另外,從今年4月17日開始,都市區1061平方公裡內,城市建設配套費上調了50元每平方米,還有就是從今年1月1日開始執行『一價清』政策,把原本分開交的不少雜項收費和水電氣安裝費攤入房價,這樣也在一定程度上提高了房價。
記者從近日開盤的東衡檳城(查看地圖)售樓處了解到,該樓盤的建築面積均價為3480元/平方米,套內單價在4100元-4300元/平方米,仍然保持在重慶樓市的均價之上,這意味該樓盤的售價並未受到全國其它城市出現房價拐點的影響。
市民黃女士認為,全國大部分城市近期出現房價下跌或成交量下降的現象,這對消費者來說雖然是利好消息,但這股『寒流』很難波及重慶的房價,原因是重慶目前的房價從全國來看並不算高,加之市民對住房的需求逐年增大,房地產市場供求基本平衡。她同時認為,在多重因素的影響下,購房者心態難免發生變化,可能暫緩購房計劃。
一位曾在重慶銀鑫房地產開發公司就職的高層人士認為,多個一線城市特別是珠三角地區在近期出現房價拐點,是因為這些城市的房價已經達到高點,非理性的房價上漲在國家宏觀調控政策下,勢必像股價一樣出現一個回落。但重慶的房價與上海、廣州、深圳等城市相比尚不算高,會不會像其它城市一樣出現房價拐點,『估計要到明年「春交會」纔能知曉』。
南京:觀望者眾在一線城市房價紛紛『跳水』之時,南京樓市也經歷了一波三折:三個月成交下滑,二手房價格松動,政府調控加大,觀望氣息漸濃,拐點若隱若現。
在接連幾天的大霧天氣中,南京樓市也陷入了一場迷霧。12月20日,央行再次宣布將提高5年期(含)以下貸款利率。當日南京樓市認購和成交量集體大跳水,與前一日相比,銷售量減少近半。
而就在前一個周日,南京近十家樓盤紮堆開盤,搶佔市場。雖然價格並沒有出現明顯下跌,但打折優惠已經從個別樓盤的星星之火燒成燎原之勢。據國家發改委、國家統計局調查顯示,11月南京二手房價格下跌了0.2%,如今新房也越來越扛不住先前的房價了。有的樓盤已經悄然優惠了350元-400元/m 2,更有的推出諸多促銷活動:聖誕買房一次性付款9.6折,按揭9.8折;參加團購,額外優惠1個點;大型聖誕主題景觀、聖誕屋,聖誕老人廣發禮品;進門就抽2000元-5000元購房優惠券……開發商趁聖誕推出的這場盛大購房p a r-ty,不知道能有多少買房人赴宴。
3%、27%、38.9%,分別是10月、11月、12月上中旬南京住宅成交量與去年同比的降幅。數據落差之大,足以說明樓市的低迷之勢。11月初,開發商為吸引購房者推出的『團購』,現在已悄然演變成了『團退』。最新公示的12月南京期房退房名單顯示,本月共有124套期房退房銷售,其中『團退』的身影佔了大半。
『年底前南京的房價很難再繼續攀昇了』,一位樓盤銷售負責人保守地表示。歲末打折年年有,但是今年特別多。『公司哪怕少賺一點,也不能讓市場冷掉』。
細則、加息,誰是壓彎樓市的最後一根稻草?讓樓市這頭『龐然大物』壓彎了身的,是月中出臺的二套房貸細則,是第六次加息,還是歲末的銀根吃緊?
不少專家認為,央行確定第二套房認定以家庭為單位,對銀行放貸的衝動和投資客炒房,會有明顯的抑制。在此之前,由於各家商業銀行在如何認定『第二套房』上出現了分化,二套房貸新規似乎沒有止住投資客買房的腳步。
南京市房地產促進會秘書長張輝表示,雖說加息不專門針對房地產市場,但由於此前已多次加息,累積效應對市場影響將越來越大。開發商貸款成本又進一步加大,預計明年不少中小開發商都會遭遇生存危機。『可以說加息讓本已趨冷的樓市雪上加霜。』
再加上銀根吃緊,不少開發商都吃不住了。一些運作規范和資金實力雄厚的房地產商開始並購資金比較短缺的開發商。在南京,隨著一批國內實力雄厚的開發商進駐,中小開發商的生存空間日益受到挑戰。地產業正面臨著新一輪的行業洗牌。
價松量跌,是否意味著拐點已現?不論是否承認拐點已現,開發商和市民都在焦急地等待著明年。
『希望明年房價能降下來』,這是很多要買房市民的心聲。『國家已經加大了調控的力度,房價再這麼大漲已經不可能了。』不少有剛性需求的市民開始把買房計劃推到了明年。據南京市最近發布的城鎮人口住房調查結果顯示,城鎮居民近幾年有實際購房需求的戶數佔全市總調查戶的20.5%。
政策基本到位了,但有剛性購房需求的市民仍不減,開發商依然看好明年。在本月初剛剛出讓的仙林地塊中,開發商以每平方米5000多元的土地成本競得了地塊,而目前仙林的房價也還在維持在5000元左右。
『需求擺在那裡,所以還是要投資。』東凱置地副總經理葉旭端(葉旭端博客,葉旭端新聞,葉旭端說吧)道出了開發商的想法。『南京是富有吸引力的城市,又是屬於雷打不動的城市之一。到目前為止,還沒有達到供大於求。作為開發商還是應當保留比較正常、穩定的心態。房地產業假如說開發商自己心態都不穩定了,那就很難去影響市場了。始終要記得宏觀調控的總精神是為了穩定房地產業,防止它的快速上昇及下滑。』
據悉,南京市政府下一步的調控將集中在加大土地供應、降低保障房供應對象門檻上。
武漢:銷售低迷武漢樓市銷售如今已經可用低迷兩個字來形容。為了能打開局面,這兩天武漢江城有9家樓盤搶在2007年末最後一個星期開盤,在本月內開盤或加推的樓盤,總數將超過20個。一些開發商還紛紛利用打折、送贈品、免物業費等手段促銷樓盤。
據了解,急著入市的新盤中,中心城區、近郊地區幾乎各佔一半,而且是『有房就賣』。加推房源的老盤也明顯增多,與前期上市的房子相比,價格上還是『原地踏步』。城區近十個新上市項目,都沒有超過同區域樓盤的價格。一業內人士透露,武昌武珞路一個小戶型樓盤開盤時,客戶不僅可享受9.8折優惠,還可獲贈豪華裝修和大禮包一個。少數樓盤還喊出9.7折的優惠。
一些開發商解釋,眼下樓市銷售低迷,將符合上市條件的房子全部拿出來,可以滿足市民多樣化的購房需求,提高成交率。同時,加大供應量也能吸引更多購房人。
但不盡人意的是,盡管開發商賣房『熱情』高漲,看房人卻寥寥無幾。前天,漢口一個開盤不久的樓盤,一上午前去看房的也不足十人。
此情此景,與8、9月旺季時開發商有意『捂盤』相比,簡直是天壤之別。當時有開發商為了延長上市周期,把本來應該一次上市的房子分幾次開盤,價格也是越賣越高。
武漢大學經管學院劉雙林教授說,目前樓市銷售陷入低谷,後期是個什麼走勢,開發商心裡也沒底,自然希望銷售周期越短越好。
另外,房價一直高位運行,調控政策不斷,樓盤大都面臨較大的銀行貸款壓力,『早賣早脫手,資金落袋為安無疑是最好的選擇。』
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