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農村宅基地上的房屋所有權能轉讓嗎?您可能認為,買賣這種房屋和一般的房屋沒多大區別,只要事先簽下合同,事後產生什麼問題都拿合同來說話。其實這種觀點是完全錯誤的。國家的法律條文中已經明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地,您手裡的一紙合同還有什麼意義呢?下面這個案例可以幫您理清思路,明確農村集體所有制房屋的性質就是如今被各大媒體稱為『風險重重』的小產權房。
小產權買賣起糾紛原房主要求返還房屋1 999年,市區居民李某看中了郊區村民張某的民宅,出資2萬元欲購買該房。考慮到自己不能取得農村房屋所有權證,李某便找一熟識村民孫某以孫名義簽訂房屋合同,並將房屋過戶到孫名下,李某搬入房屋居住至2005年。
2005年,因村鎮建設征用李某的房屋,樓房建好後原產權人可以回遷,並可享受價格不菲的優惠。張某見有利可圖,遂對該買賣行為反悔,要求李某返還房屋,享受購買樓房的優惠,其返還已收取的2萬元購房款,並考慮給李某適當補償。因李某拒絕,張某一紙訴狀將李某告上法院。
法院判定買房合同無效原房主返還購房款
法院經審理認為,根據《土地管理法》等法律的相關規定,農村村民的宅基地使用權不得向本集體經濟組織以外的人轉讓,因房屋是建在土地上的,轉讓房屋所有權勢必同時轉讓宅基地使用權。經審理查明,確系李某借用孫某名義購買張某的房屋,該行為屬於用合法形式掩蓋非法目的的違法行為,違反了《民法通則》、《土地管理法》的強制性規定,應依法確認李某與張某簽訂的房屋買賣合同無效。因雙方對於合同無效均有過錯,且張某現在反悔有悖誠信,同時考慮到房地產的增值因素,法院判令張某返還2萬元購房款,並賠償李先生損失4萬元。
律師提示:宅基地使用權不得出讓勿買小產權房
《土地管理法》第八條規定:『農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地、自留地,屬於農民集體所有。』第四十三條規定:『任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。』第六十三條規定:『農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租於非農業建設。』這些規定,即是禁止村民向本集體經濟組織以外的人轉讓房屋所有權或宅基地使用權的法律依據。
農村集體土地的權利人為全體村民,而村民資格的取得有幾種特定方式,如出生、婚嫁等等,即村民甚至集體土地的權利人是相對固定的。如果允許本集體經濟組織以外的人購買本村房屋或宅基地,買受人取得了房屋所有權或宅基地使用權的同時,出賣人可能又會申請建房,造成集體土地的隱性流失最終損害農民集體利益。在城鄉結合部這種現象比較普遍,如果任其發展下去,會導致農民失去土地,而土地又是農民的生活保障,具有社保功能,在農村社保制度未充分建立起來的當前,有必要從法律制度上防止農民失去土地。另外,允許城市居民農村買房也妨礙了城市房地產業的健康發展,擾亂了房地產市場秩序。2004年國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調指出:『禁止城鎮居民在農村購買宅基地。』該文件可以說是上述觀點的精確提煉了。
通過上述分析可見,法院關於房屋買賣合同無效的判決是正確的。當然張某見利忘義、不講誠信,利用合同無效制度反悔,不應提倡也不應得到支持。法院判決張某補償李某4萬元損失,也表示對張某的行為予以懲罰。律師在此提醒廣大讀者,千萬不要購買農村集體土地上的房屋。
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