|
||||
花費巨資購買的房產,卻沒有下面的土地所有權,難道我們辛苦還完房貸,還要留一筆錢等著購買土地使用權?會不會70年的使用期過後,我們的房子成了空中樓閣?即將實施的《物權法》終於有了一個明確的說法,住宅建設用地70年後可以自動續期,續期後交多少出讓金,按當時國務院的規定執行。
房子會不會成為空中樓閣
2006年底,楊先生在海口市海甸島看上了一套房子,可就在他准備和開發商簽訂購房合同時,卻發現了一個問題。
當時正在審議的《物權法》草案第一百五十五條規定:『建設用地使用權的期間屆滿,建設用地使用權人需要繼續使用土地的,應當在期間屆滿前一年申請續期,除因社會公共利益需要收回該土地的外,出讓人應當同意。建設用地使用權續期後,建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金;沒有約定或者約定不明確的,按照國家規定確定。』
楊先生心裡嘀咕:70年以後如果有的人忘了申請續期怎麼辦?如果高層大廈有一部分人申請了,有一部分人沒有申請,又該怎麼辦?『房子是我的,房子下面的地不是我的,土地使用權到期了這房子不就是空中樓閣了麼?』再三權衡之後,楊先生還是打了退堂鼓。
70年後,土地使用權到期,房子怎麼辦?這不僅是楊先生關心的,也是每一個已買了房和將來准備買房的人都要面對的現實問題。
土地使用權與房屋壽命
住房制度改革以後,私人,特別是城鎮居民,普遍可以擁有自己的房屋,這時候就出現房屋所有權和土地所有權的歸屬不一致的問題,法律上的解決之道,就是通過在所有權上設定一個用益物權,也就是土地使用權。
在上世紀八十年代的民商和經濟立法的指導思想中,所有權是分等級的,國家所有權神聖不可侵犯,私人的土地使用權要鎖定一個期限,否則無限的使用權將取代所有權。1990年出臺的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》確立了這個年限。
按現行規定,建設用地使用權的期限,居住用地是70年,工業用地50年,商業用地40年,綜合用地50年。而房屋的使用壽命,通常要比這個年限長。只要房屋在,房屋的所有權就存在,這跟土地使用權的有期限性產生了矛盾。
給空中樓閣一個根基
房屋不能飄在空中,有期限的土地使用權危及到房屋的根基。
今年3月,歷經5年7審的《物權法》終於有了不小的一個進步,規定區分居住用地和商業、工業用地,居住用地不需要申請,土地使用權70年大限到期之後自動續期。
海大法學院教授王崇敏分析,與《物權法》草案第一百五十五條規定相比較,最終出臺的《物權法》的規定意味著到期後即使拖欠土地轉讓金,也不會導致自己的『物權』消滅,只不過是負有『債務』,這對房屋的居住使用者的意義完全不一樣。
但是目前的《物權法》對續期的期限、續交土地轉讓金的標准和辦法等沒有更具體明確的規定,而是授權國務院另行規定,再次將問題留到往後。
王崇敏認為,現在物權法中確立的有些規則,對仍然處在轉型期的中國來說,好多時候只能起到發現問題、提出問題的功能,至於解決問題的方案,需要廣泛的社會討論,逐漸凝集共識,在水到渠成的時候解決。所以,不能期望《物權法》的出臺能把人們關心的所有問題都解決。
如何續期仍無操作辦法
目前,大家最關心的是續多長時間、交多少錢、怎麼交的問題。
對此,海口市國土局用地科楊科長在接受采訪時說,這些問題《物權法》授權由國務院來具體規定。他解釋說,中國各地土地利用的情況不一樣,經濟發展水平不同,土地使用權的市場價格的區別也很大,由《物權法》統一規定,不是很現實。授權國務院具體規定有一定的靈活性,這是目前情況下可行的做法。
但也會存在一些問題。比如現在買新房,大家是可以有選擇的,但是將來續期的話,由於建築物是個整體,大家擁有的是『區分所有權』。到時候續多久;什麼樣的價格可以承受;土地使用權續期後是改造舊房還是另建新房。這些問題如何協調?
楊科長說,這是為什麼《物權法》關於建築物區分所有權裡面,對業主大會、業主委員會等社區內的自治組織,管理機構作規定的原因。要借助這些框架和他們議事規則來解決這些矛盾和衝突。
楊科長總結說,對海口大部分購房者而言,土地出讓從上個世紀九十年代纔開始,現在離土地使用權到期還早得很,最少的也有20多年,這其中引發的問題還不可能馬上暴露出來。他相信,有這麼充裕的時間,法律將會不斷完善,70年後我們的房子怎麼辦的問題將會得到根本解決。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||