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抑制房價高漲一直是房地產調控政策的重點,在緊縮地根、連續加息之後,提高購房首付比例又引起了整個業界的轟動。雖然央行此次醞釀提高的是第二套住房以及商業用房的首付比例,但政府希望通過提高首付比例來調整房貸政策的意圖已十分明顯。從目前房價上昇幅度及信貸放量的情況來看,商業銀行收縮銀根、控股信貸投放已成為不爭的事實,如此發展下去,影響房貸政策是遲早的事。雖然房貸政策調整旨在抑制房地產的投機行為,但一旦提高首付比例,房貸緊縮,那些依靠住房貸款買房的普通購房者將面臨更大的壓力,提高首付後老百姓該拿什麼買房?
『敞口房貸』消化了政府的大力調控
在98年房改之後,由於普通老百姓對商品房交易的不理解以及居民缺乏實際的購買力,中國住房市場曾經經歷過一個冰凍期。盡管當時房價並不高,但還是很少有人問津。商品房銷售高峰期的真正到來是在正式發放住房貸款之後,依靠貸款推動了住房消費。不可否認,在房地產行業走向市場化初期,這種信用式住房消費可謂是一大功臣。
縱觀我國近年來的房貸市場,實際上奉行著『敞口式』原則。所謂『敞口式』是指無傾向性的發放貸款。從貸款的商品房性質看,表現為現房可貸,期房亦可貸;小戶型可貸,大房型亦可貸;平價房可貸,高價房亦可貸;新房可貸,二手房亦可貸;而從價格動態角度講,價格穩定不變(即開盤定價後至銷售完)的可貸,價格不斷上漲的亦可貸;個人第一套房可貸,第二套房亦可貸;本地戶籍者可貸,外來者亦貸。在市場逐步走向成熟的過程中,這種『敞口式』的房貸政策,在推動住房消費的同時無形間助長了購房需求,違背了經濟發展需要不斷調整的規律。由於其放棄了對住房消費的合理引導和必要控制,從而產生了相當嚴重的負面影響。
失衡的供求關系是當下房價不斷上漲的根本原因,政府大力調控的根本出發點也是為抑制房價的過快上漲。在增加供給和約束需求之間,前者比後者難度更大,因此,政府調控在增加供給的同時更重要的是控制購房需求。然而,由於目前住房信貸政策的失控,信貸發放的『敞口化』助長了購房者的購買欲望,這就將政府約束購房需求的大力調控化為無形,政府調控如同一拳打在棉花上被『敞口式』房貸抵消,這從實際上支橕了房價的非理性上漲。由於房地產屬於資本密集型產業,離不開金融的支持,因此緩解供求矛盾,根本解決行業問題還應從金融調控入手,可以說,調整房貸政策正是平衡供求結構、引導合理住房消費的重要環節。
提高首付亮起房貸調整『信號燈』
在房地產繁榮景象的『引導』下,除自住需求外,很多購房者盲目衝進購房浪潮,想要抑制他們非理性的消費需求,提高首付比例成為抑制購房需求的『殺手?』。通過提高購房者的首付比例,一是控制購房者投資和投機行為,為居高不下的房產價格降溫;二是提高購房的門檻,緩解供求矛盾,使房地產市場向良性發展。
自04年以來,當中央所有的調控措施都無法扼制房價飛漲時,提高房貸首付有望起到一劍封喉之效。10%雖不是天文數字,但化為房貸就是巨款了,很多購房者可能就因為這『區區』10%而望房興嘆。道理很簡單,首付提高,意味著買一百萬的房子,原本需20萬,購房者現在卻用30萬、40萬甚至50萬纔能拿到房鑰匙,這對購房者的購房能力是個巨大的挑戰。而且,首付提高還會產生邊際遞增效應,有大約四成的購房者受到屏蔽,而不得不改變購房計劃或者乾脆放棄購房。
可以說,提高房貸首付比例僅僅是亮起了房貸調整的『信號燈』。以後購房的路不再暢通無阻,購房者必須理性回歸,從自己的實際支付能力出發。隨著政府金融政策力度的不斷加大,購房者的實際購買能力和購買心理都會受到很大衝擊,可能有更多的人在政府政策的硬性引導下,退出日益膨脹的房產泡沫,加入浩浩蕩蕩的租房大軍。
打擊投機之餘更要保障老百姓有房住
從本質上講,此次央行醞釀提高第二套房以及商業用房的首付比例,是為抑制房地產投機行為,這符合整個宏觀調控的宗旨,也是政府維持市場秩序的一項重要舉措。但在打擊投機之餘對有購房需求的自住者來說卻是雪上加霜。
相對緊縮的房貸,在引導購房者理性消費回歸的同時,在一定程度上降低了購房者的購買能力,雖能間接抑制房價的上漲幅度,卻給普通購房者帶來了更大的購買壓力。政府要保障每戶家庭『居者有其屋』,就應該在首付比例和銀行的貸款利率調整中進行差別化對待,將自住與投資區分,第一套房和第二套房區別,形成整個行業的梯度性管理。
在抑制投資、打擊投機的同時,還應依靠改善供求關系等保障自住需求,同時還應從長遠角度出發,盡可能避免提高房貸首付比例可能引起的銀行惡性競爭、投資者逆反行為等負面影響的發生。只有保持防患於未然的警惕,在變革中不斷進步纔能真正實現房地產行業的健康持久發展。
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