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現房比期房好賣很多,這是所有玩房地產的人的共同印象。北京市房地產交易管理網統計數據顯示,同比2006年8月份,日均期房簽約套數、面積分別下降10.8%、15.7%,其中住宅簽約套數、面積則分別下降21.2%和9.5%,降幅非常明顯。而現房簽約的套數、面積卻上漲了87.1%、105.5%,其中住宅簽約則雙雙有成倍的增長。隨著進入地產火暴的『金九銀十』,大量上市的期房讓這種狀況有所轉變,但現房比期房火的局面並未從根本上改善。
說來這並不奇怪,現房是按照6個月後的價錢在賣房子,期房則是按一年後的價錢在賣,工期稍微拖上一點,2008北京奧運會這一概念就趕不上了。中國的樓市從上世紀90年代末開始啟動已經有了十多年的歷史,幾乎就是一路上漲,沒有調整過半步。在2009還是未知數的情況下,投資期房就必須要考慮多方面因素。
房產投資獲得收益的方式主要是兩種,一是購買後出租以獲得長期的租金收益,二是通過轉售獲取買入賣出的差額。無論怎麼選,現房都是拿來就用,投資風險和投資回報周期都遠遠優於期房,起碼可以趕在奧運概念最火的時候賣個好價錢,可控性要遠遠優於期房。
頻繁的加息也讓投資買房的人更關注現房。從9月14日的加息看,有關部門對貨幣流動過剩已經非常敏感,信貸過快已經讓多方面有所警覺,首付比例已經有所提高。在這樣的背景下,房地產商的現金流將受到更大的考驗,工程款如果貸不下來,期房能否到期交付就成了大問題。據有關方面提供的數據,最近幾年,發生在房屋交易上的糾紛訴訟,80%集中在延期交付、房屋面積和質量縮水等問題上,這許多的難處再加上一個2009年的不確定因素,現房想不火也難。
實際上,期房預售制度在市場上也越來越經受考驗,不斷有學者呼吁取消這項制度,讓地產商而不是購房者承擔風險。世界上幾乎所有的商品都是買的人少了,價錢自然而然就會降下來,但好像無論是北京、上海還是廣州、深圳,房價都從來沒有按商品的規律辦事,從來都是有漲無跌。究其實質,最關鍵的就在於地產商只不過用了一小部分資金啟動項目,大部分的錢都來自銀行,中國的地產商根本不用為了現金流發愁。期房的預付款,往往就是開發商撬動項目的杠杆,這不用還利息的貸款很大程度上成全了地產商的第一桶金。
中國住房制度由分配向市場化轉變之初,市場需求大於供給,房產開發企業普遍實力單薄,正是這種方式的出現,極大緩解了當初房地產開發商融通資金的困難。現在誰要再說,地產商需要政府扶植,准保出門就挨板磚。腦子靈光的投資者早就開始專打現房的主意,圖的就是讓現金流不到開發商的池子裡去。而現房比期房好賣的另一大因素則是現房尤其是二手房還有一定數量的小戶型,位置也相對較好,交通和周邊設施也經過檢驗。有這樣靠譜的房子,乾嘛要眼睜睜死盼著期房呢?
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