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房地產市場火了,火得幾乎所有的在售和預售項目都標榜自己極具昇值潛力,那些主打投資牌的項目就更不用說了,明裡暗裡的跟購房者說自己的項目年回報率多高多高。
房地產市場瘋了,瘋得連已經買房的普通老百姓都經常到售樓處問項目為什麼還不漲價或者什麼時候漲價。
房產必定昇值,在房地產市場形勢大好的今天似乎成了鐵律。買漲不買跌,也成了普遍的購房心理。然而,記者想說,在房產昇值的背後,有一個被房地產營銷刻意忽略掉,而普通購房者並不了解的環節,那就是房屋折舊。
房產價值評估與尋常百姓的生活密切相關,無論是投資還是自住,自己房屋目前的實際價值永遠是每一位業主最為關心的問題。特別是隨著房產二、三級市場的日益繁榮,舊房估價作為房屋置換前期的重要環節,愈加受到廣泛關注。專家提示,無論是昇值因素,還是折舊因素,都是二手房評估中的重要組成部分,一個也少不了。
房屋折舊容易被人們所遺忘
目前在二手房交易中,人們普遍重視房屋的位置、使用性和價格,但是價格中一項很重要的因素卻被人們所忽略了,那就是『房屋折舊率』。其實並非購房者真的不重視,而是市場將其隱藏了起來,迫使購房者忽略了這個問題。購買房屋無論是用來自住還是投資,其折舊率都是不可小覷的重要一環。在我們確定所購買二手房價格的時候,通常要考慮該房屋的折舊率。
房屋折舊是由於諸多因素帶來的房屋價值上的損失形成的。折舊費是房屋折舊的貨幣體現,它是房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中,雖然原有的實物形態不變,但由於自然損耗、人為損耗及功能陳舊帶來的損耗,使得它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值,以貨幣形態來表現,就是折舊費。
隨著居住環境的改善,人們生活水平的提高,賣房買房已經成為眾多置業者永恆的話題。即便是一套剛剛購買幾個月的新房,在轉手賣掉的同時也存在折舊的問題,無論是否居住,它都是以二手房身份出現的,因此,地段、房型、樓體類別、房屋年限、小區環境以及房屋內部的具體使用情況都會對該房屋的當前價值產生一定的影響,它們都屬於影響房屋折舊率的重要因素,因此,評估時不應被遺忘。
忽視房屋折舊率會帶來負面影響
由於目前二手房供求關系嚴重失衡,需求量遠遠大於供給量,有時往往一套房同時被幾個購房者看中,使其價格不但不可能下降,反而向上抬昇。此時,諸如『房屋折舊率』等一些評估房價的技術因素已經被忽略了。如果按照成熟的二手房市場條件進行評估的話,要評估一套二手房應該通過綜合的技術手段來判斷其真正價值,因此就免不了要考慮房屋折舊率問題。
事實上忽視房屋折舊率,對購買者而言顯然不公平,大家都知道房屋都是有一定使用年限的,況且土地使用權也是有年限的,《物權法》出臺前住宅土地使用權通常情況下最長只有70年。假如一套房已經居住了10年,那麼後來者就只有60年的土地使用權,加上每年2%的折舊率,如果還按相當於新房的價格買入,甚至還增加了昇值部分的差額,購房者顯然很吃虧。另外,天津中原研究部高級投資分析師餘洪濤指出,忽視二手房屋折舊率,對二手房市場規范發展也十分不利。不准確的房屋價值估算會造成所在區域甚至整個地區的房價出現偏移,不副實的房屋價格對一些統計數據也會造成很大的影響。因此,專家提醒廣大消費者,購買二手房時最好堅持計算房屋折舊率。
房屋評估四點建議
一套二手房究竟能值多少錢?想換套大戶型的房子,手頭這間小房子還能賣多少錢?想知道自己住的房子到底值多少錢?……諸如此類問題,出現的頻率越來越高。而要得出這些問題的答案,有一個步驟是必不可少且尤為重要的,那就是進行房產評估。專家對此提出四點建議:
建議一:到專門的房屋評估機構,並獲得國家一級資質,有的還通過了ISO9001國際質量體系認證,他們有絕對的評估資質和信譽保障,但是在這些評估機構需要交納大量的評估費用。
建議二:中介公司一般會有免費的評估的服務,但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價,出現公正與公平方面的問題。
建議三:某些專業的房地產網站會有房源信息,可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價,但同時也會出現信息不全面和滯後性,一些房屋出售了但還沒及時更新。
建議四:無論是找誰來為自己的房子進行評估,都不要把折舊的概念拋之腦後。業主自己也能做評估
二手房估價也是一門學問,一般的二手房評估都需要專業機構的專業人員進行。專家提示,其實房屋評估有『捷徑』可尋,如果業主掌握了其中的要領,自己便能輕松地將房產價格算出個大概,作為開價時的重要參考。
自我評估的主要參考因素有如下幾點:
1、房齡。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來,磚混結構一等房屋的折舊期限是50年,那麼每年的折舊率為2%。
2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落後而無法媲美新房,如果在房子的戶型設置中,客廳、衛生間和廚房的面積都不大,則扣減10%。
3、樓層。房子所在的樓層不同,價格不一樣。例如一、二層是基准價,五、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂層減5%。
4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗,則扣減5%。
5、小區環境。沒有物業管理扣減5%,小區沒有單獨封閉,也扣減5%,屬於重點中學區域的房子要加15%,配套齊全加10%。
6、習慣性因素。該因素也會使人們對買舊房心存壓力。花很多錢纔買套舊房,這一因素又使房價減8%的價錢。
7、其他。房屋實際情況,包括裝修、配置等,大概5%——10%。
最後,在以上數據的基礎上,報價應為同地理位置商品房價格的60%—70%左右,約是當前周邊房屋租金的100倍。
房屋折舊計算公式:折舊後價格=造價-年折舊費×已使用年數
評估價公式:評估價=折舊後價格+/-現平均房款*因素系數
評估應用題:
2005年建成無物業管理小區友好裡偏單80平方米,4樓,南北向,以35萬元購得,由於是用做婚房,整個房間為精裝,總共花費3萬元用來裝修。
友好裡地處市中心繁華地段,周遍配套設施齊全,交通便利,根據規劃,未來3年內將通地鐵,該小區面前均價已達到6500元/平方米。下面讓我們幫房主算算他的愛房現在是什麼價位。
解:綜合以上評估影響因素,可以得出:
6500*80=52萬元(無因素影響現總房款)
樓層:520000*3%=15600元(四樓加分)
環境:520000*5%=26000元(無物業減分)
配套:520000*10%=52000元(配套加分)
其他:520000*5%=26000元(裝修加分)
根據計算公式可以得出:
折舊後價格:350000-350000*2%=343000元
評估價:343000+15600-26000+52000+26000=551000元
答:該房屋現基本價位為551000元。
專家提示:中原投資顧問部餘洪濤提示廣大投資置業者,房屋折舊且莫遺忘,掌握技巧更重要:
首先,無論是買房還是賣房,之前最好尋求專業機構的幫助,在了解所需樓盤信息基本情況的前提下,將折舊因素考慮其中,估算出一個房屋的大概價值。
其次,平時應多了解折舊方面的專業知識,積累相關評估經驗,避免一些不專業評估師的不專業操守。
如果您是買房一方,應該多了解房屋的相關信息,避免信息不對稱,畢竟買房的沒有賣房的精。如果房子不是用來自住,而是用來投資的,折舊便是投資者投資成本的一個重要組成部分。特別提醒每月收取固定房租的房東們,出租時房屋的損耗是不容忽視的折舊因素。
最後,無論是專家評估還是自我評估,都是套用一定的固定模式,運用固定系數將房屋估算出一個大概的價值,由於影響評估的因素還包括地段、城市規劃、交通、發展潛力以及心理等多方面作用,因此評估與房屋當前的實際價值有可能存在一定的出入,上下浮動在10%左右。
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