|
||||
2007年7月我說深圳的房價不高,惹得一些網友暴跳如雷,一片罵聲。
我說,房價高低應當從時間和空間二個坐標上來觀察。無論從時間和空間來看,深圳的房價還要漲。請平心靜氣地想想,如果房價還要漲,到明年這個時候回過頭來看,現在的房價就不算高。不少人也許已經覺悟到罵錯了人。可是,看著房價這麼暴漲,心裡還是不能平衡,這口氣怎麼咽得下去?
其實,在討論房價的時候還有一個參照系,居民的購房能力。如果房價之高超出了居民的購房能力,長此以往,新建的住宅賣不出去,這樣的房地產市場失去了可持續性,房價肯定會降下來。
有的網友說,我一個月的工資只有3000元,現在深圳一平方米住宅均價超過20000元,買套100平方米的房子要200多萬,我就是不吃不喝還要乾700個月纔湊得齊買房的錢,這樣的房價還合理嗎?
在北京,情況也未必樂觀,在二手房市場上,2007年1月的均價是每平方米8113元,如果買一套90平方米的住宅要73萬,需要年收入6萬元的家庭不吃不喝積蓄12年。
人們都知道,房地產商賣房子的時候是不會跟他們商量的,只要有人來買,能賣多高就賣多高。網友們對此火冒三丈,一罵政府無能,沒有照顧老百姓的利益,二罵房地產商為富不仁。如今有個學者居然說房價還要漲,不罵他還罵誰?板磚、瓦塊一齊砸將過來。不由分說,先給你扣上一頂帽子,分明是拿了房地產商的錢,是房地產商的走狗,替奸商講話。
網友的情緒是可以理解的,但是謾罵卻解決不了任何問題。偏見使人離開真理更遠。在計劃經濟下什麼東西都要計劃分配,發糧票、肉票、魚票…,什麼票都發就是不發罵人的票,那個時候指責時事是要當反革命的。如今,社會進步了,衣食用品敞開供應,連罵大街也不限制了。顯然,這是社會進步。但是,一個成熟的社會必然建立在理智的基礎上,一味謾罵,不僅不能解決問題,反而暴露出知識的空虛和心態的浮躁。中華民族要抬頭挺胸,站在世界民族之林,就是要不斷地提高國民素質。面對一個具有挑戰性的問題能夠以冷靜的心態客觀地分析,從而找出解決問題的辦法。因此,第一,我們有必要從宏觀角度來把握,目前房地產市場是否具有可持續性。第二,關注網友們的呼聲,探索他們買不起房的理由,研究如何幫助他們解決住房困難。
我們首先研究一下中國的房價收入比的變化情況。
根據《中國統計年鑒》公布的商品房銷售總額和銷售面積可以計算出每平方米住宅的平均價格。每套住宅平均房價應當等於每平方米住宅平均價格乘上人均住宅面積再乘上每戶人口。每戶居民年收入應當等於城鎮居民每人全部年收入乘上每戶人口。房價收入比應當等於每套住宅平均價格除以平均每戶全部年收入。
自從1987年以來城鎮居民的全部年收入在持續增加,同期,每戶住宅的房價也在逐年昇高。房價收入比的大小就取決於這兩個變量相對的上昇幅度。
從1987年到1993年房價收入比逐年上昇,在1992年房價收入比為7.6,達到第一個高峰。在1993年以後,由於城鎮居民的收入增長速度超過了房價上昇幅度,因此,房價收入比呈現下降趨勢。在1997-2000年期間房價收入比基本上在6.8左右波動。在2001-2003年期間房價收入比呈下降趨勢。在這段時期內,社會上並沒有出現對房價的抱怨。在2003年以後,盡管城鎮居民的收入繼續增加,但是房價增長速度超過了居民收入,房價收入比開始呈現上昇趨勢。特別是在一些大城市房價飛漲,引起了社會各界人士的不滿。在2004年房價收入比為6.67,仍然低於2000年的水平。由於房價高速上昇的趨勢只延續了三年左右,因此,從全國的數字來看,尚且沒有嚴重扭曲房價收入比。
房價到底有沒有超出居民的承受能力?
近年來北京、上海等地房價飛漲,引起輿論大嘩,在各種媒體上出現了許多聳人聽聞的傳言。在有關房地產的會議上,有的學者說,由於老百姓買不起住房,房價必然要大滑坡。有的人甚至說,老百姓再也買不起房子了。倘若果真如此,那麼房地產市場的需求將很快衰退。而房地產商卻說,房價是市場供給和需求決定的。他們從直覺上感受不到房地產的需求在衰退。別看房價高,買的人卻不見減少。既然對房地產的需求如此旺盛,房價怎麼會大幅度下降?兩方面爭執不下,各說各的話,究竟誰是誰非?
從房價收入比來分析,看起來還是房地產商的判斷和感覺比較正確。在房價上漲的同時,居民全部收入也在上昇。在2001-2003年期間,收入上昇幅度超過了房價變化率。房價收入比居然處於下降態勢。盡管在2004年房價上漲速度普遍超過了收入增長率,但是就整體來看,房價收入比依然在可以接受的范圍內。由於房價收入比尚未超出可以接受的范圍,因此在今後數年之城市居民對於住房的需求將依然保持在較高水平。事實上,各地房地產市場依然非常活躍,購買住房的需求保持在較高水平上。誇大房價上漲對購房需求的衝擊是沒有根據的。
從各地區的數據來看,北京市在2002年的城鎮家庭年收入為40286元,平均房價每平方米4766元。每人平均居住面積22.8平方米,每戶人口為2.547人。每套住宅價格為279658元。房價收入比為6.942。上海的房價每平方米為4133元,每套住宅平均售價244206元,家庭可支配收入為43764元。房價收入比為5.58。全國城鎮居民家庭總收入為24858元。平均房價每平方米2250元,每套住宅平均售價155957元。房價收入比為6.274。
2002年的房價收入比還是比較正常的。全國各省市當中房價收入比最高的並不是北京、上海,排名在前5名的是西藏、寧夏、海南、北京、廣東。
聯合國專家認為,如果房價是年收入的6倍左右,老百姓具備購買住房的能力,房地產市場基本上能夠做到供求平衡。正如我們在前面闡述的那樣,由於各國采用的統計數據不規范,簡單地在國際上比較房價收入比的意義並不大。在這裡我們不妨大致看一下:按照1998年聯合國人居中心的統計數據,世界各國的房價收入比的平均值為8.4,中位數為6.4。2002年中國的房價收入比在世界各國的中位數左右。房價的扭曲情況並不十分嚴重。
居民收入及儲蓄(%)
1998-20022002-2006
GDP年均增速9.310.3
職工工資總額年均增速7.013.5
城鎮居民任均可支配收入8.69.2
農村居民人均純收入3.86.2
城鄉居民儲蓄存款餘額13.416.8
數據來源:勞動和社會保障部,21世紀經濟報道,2007年7月9日。
2007年第一季度GDP同比增加11.1%。城鎮居民人均可支配收入3935元,同比增加19.5%扣除價格因素,實際增長16.6%。在2007年第一季度,70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%,漲幅比2006年第四季度高0.3個百分點。從這些數據來看,城鎮居民可支配收入增加的幅度高於房價上漲幅度。2007年第一季度的房價收入比未必會明顯上昇。從全國來看,居民購房能力並沒有顯著下降。
李一戈在21世紀經濟報道上發表一篇文章『收入與房價的賽跑』。他引用了幾組數據:我國職工工資總額和職工平均工資從2002年以來連續4年實現兩位數增長。2006年,中國在崗職工工資總額23439億元,年均遞增13.5%;在崗職工平均工資為21001元,年均遞增12%。[1]2000年至2005年,全國年平均房價增長率為8.95%,扣除固定資產投資的價格因素,實際增長率為6.88%。2006年12月全國70個城市商品銷售價格同比上漲5.5%。從總體來看,房價沒有收入漲得快。
不過,職工工資增長比較均衡,每年漲一點,但是房價卻呈現跳躍式增長。也許幾年內沒漲多少,但是一漲就讓人眼花繚亂,目瞪口呆。人們對房價上漲的反應要比工資上漲強烈得多。
另外,對於個人來說,工資上漲幅度與購房能力並不是簡單的線性相關。例如,一個人的工資每月2000元,除了養家日常開銷之外,最多能拿出500元支付住房費用。如果他的工資增加到3000元,他就有可能拿出1000元來購房。工資加了50%,而購房能力上昇100%。毫無疑問,這幾年工資水平的大幅度提高使得居民購房能力迅速上昇,加大了推動房價上昇的壓力。
有些人從個人的感覺出發很難接受這些統計數據。其中部分原因是大家觀察問題的角度有所不同。人們常常抱怨,在夏天酷暑之際,明明院子裡的溫度計已經40度了,天氣預報說只有38度。其實,氣象臺說的是放在草地上的百葉箱中的溫度,不是你們家後院。同樣,官方數字說居民收入增加16.6%來自於大量數據統計,並不表示每個人的收入都漲了這個百分比。當我引用統計數據說居民收入在過去30年改革開放過程中有了顯著提高。有些網友暴跳如雷。你別拿官方數據來忽悠我們。我不相信!這就難了,你不相信官方的統計數字,可是自己又拿不出可靠的數據,該怎麼分析?
有的網友抱怨說,我的收入怎麼就沒見提高?還有人說,我的收入在最近幾年還下降了。對於這些網友我只能說,稍安勿躁,好好工作,祝願你不久就加工資。
個人的感覺和官方數據有差距是很正常的事情。統計數據是抽樣調查得出的平均值,必然會抹掉許多細節。這些數據反映的是宏觀趨勢,而沒有把居民收入中的貧富差距包含在內。目前,我國的貧富差距正在持續加大,這意味著高收入群體的收入增長幅度要高於低收入群體。居民收入的增加部分很可能集中在高收入組別,而低收入群體的工資增長幅度並不大,甚至在某些地區、某些個人還可能下降。這樣一來,使得低收入群體的購房能力越來越低。許多網友一聽到房價還要上漲立刻罵聲一片,恰恰反映了這個現象。我們應當同情低收入群體,並且想方設法幫助他們增加收入,這是關於房價問題討論的一個方面。盡管如此也不能改變問題的另外一個方面,由於全社會的工資收入增加得比房價快,因此,推動房價上昇的動力依然強勁。不管你喜歡還是不喜歡,房價還會漲。這是不隨人們意志轉移的客觀事實。
如果你真的想幫助窮人,最好告訴他們真話。理性地認識到房價還要上漲,然後尋求正確的對策。千萬不要不顧客觀規律,一味迎合某些網友的口味,瞎說什麼:『房價馬上就要降下來了,大家等著好消息吧!』如果把說謊的人當作英雄,把說真話的人當作『房地產商的走狗』,最終吃虧的還是老百姓。
如同其他宏觀經濟指標一樣,房價收入比只能夠大致上估計一下居民購買住房的能力,在使用這個指標的時候必須注意到它的局限性。在計算房價收入比的時候我們使用的是當地的城鎮家庭年收入,可是到這個地區來購買住宅的也許有相當數量的外來人口。特別是像北京、上海這樣的大都市,從外地,甚至海外來的購房者為數甚多。例如,北京市的高擋住宅當中有三分之一以上是被外地或者海外來的人買走了。2004年1-11月,境外資金流入上海房地產市場的總量超過了222億元,比2003年增加了13.5%。其中用於購房的外資約70億元。這些購房者的收入水平遠遠高於一般市民。由於在計算房價收入比的時候在分母上使用的是當地居民的收入水平,因此,計算出來的大都市的房價收入比有高估的傾向。外來的購房者越多,高估的程度就越嚴重。遺憾的是,隨著金融衍生工具的發展應用和金融市場的國際化,區分資金來源的難度越來越大,很難統計究竟有多少購房資金來自於外地。北京、上海等大城市的房價收入比明顯地高於其他省份。其實,如果把外來購房者的因素考慮在內,這些大城市的購房者家庭收入水平需要向上調整,而真實的房價收入比可能要低於計算結果。
有的經濟學家說,『房價收入比不是衡量泡沫的標准。』如果僅僅看房價收入比本身,這個判斷是正確的,不過房價收入比的動態變化卻可以給我們提供衡量泡沫經濟的非常重要的信息。倘若居民收入和房價同步增長,那末房價收入比保持不變。如果房價漲得比收入更快,那麼,大部分居民就必須要花費更長的時間纔能積累足夠的資金來購買住房,顯然他們購買住宅的能力下降了。但是,為什麼房價會漲得比居民收入更快?從長期來看,必定是房地產市場出現了有悖常規的運動。房價收入比本身並不能說明是否出現了泡沫經濟,然而,如果從動態的角度來觀察問題,房價收入比的變化率是衡量泡沫經濟的一個重要指標。
房價收入比的變化情況可以給政策制定者提供一個重要的信息,居民收入增加,肯定房價也會隨之增加。如果兩者增速相近,那麼基本屬於正常。如果房價收入比突然加速上昇,肯定可以判斷出在房地產市場上投機需求的比重大幅度上昇,泡沫經濟成分急劇增加。目前,全國的房價收入比還沒有出現顯著的變化,因此,不能得出房地產市場已經變成泡沫經濟的結論。
但是,我們絕對不能低估2003年以來房價暴漲的危害性。如果不采取正確的對策,聽任房價投機活動猖獗,要不了幾年,就可能出現房地產泡沫經濟,房價收入比將迅速上昇,超出人們能夠承受的范圍。臺灣在上個世紀80年代初的房價收入比保持在6-7之間。可是由於在80年代後期出現了嚴重的泡沫經濟,房價收入比被迅速抬高,超過了11。最終,由於泡沫經濟的崩潰給全社會帶來一場嚴重的災難。亞洲金融危機給我們許多鄰國帶來了嚴重的損害,我們很幸運地渡過了那次危機,但是,一定要從亞洲金融危機中吸取教訓,加強危機意識,認真地整頓房地產市場秩序,防范由泡沫經濟導致金融危機。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||