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在如今火爆的市場行情下,『買漲不買跌』的心理使不少購房者的購房行為過於急切,甚至缺乏理性,有些購房者對開發商的話偏聽偏信,造成了信息不對稱,還有些購房者沒有對樓盤漲價背後的原因進行仔細分析,這些都或多或少影響了購房者做出正確的購房選擇。因此,有必要在現階段呼吁購房者理性購房。
不能偏聽偏信
浦東某樓盤從今年上半年開始,開盤日期一再拖延,直至8月初纔正式開盤。從售樓處獲悉,開盤房價已從最初預告的每平方米11000元上漲到正式開盤時的每平方米14000元左右。筆者有位朋友在該盤開盤後幾天到達樓盤現場,被告知該盤基本已售罄。正感失望之時,銷售人員卻突然告訴他,事有湊巧,剛纔正好得知經理手中還有一套房,要下定金得趁早。於是這位朋友趕緊下了定金。雖然這套房子,房型偏大、樓層太低、大超預算,有很多不合心意的地方,但是考慮到目前的市場行情,於是他就趕緊拿下了。不過事後發現,網上房地產顯示,該盤至今的銷售率其實只有20%。
看來,對於售樓人員單方面的話,購房者不能偏聽偏信,應從多方面了解事實,纔能盡量避免發生信息不對稱帶來的影響。
佑威房地產研究中心主任薛建雄曾指出,不少原本計劃5、6月開盤的樓盤,都一拖再拖最後不少都集中在8月開盤,購房者在感受了一段日子的『樓荒』之後,面臨突然有所放大的新增供應量,在購房行為上有時難免衝動。事實上,在7月初的一段時期,市場上的優質房源數量正在逐漸減少,居民買不到合適的房源,不過步入8月,情況又有了轉變。商品住宅新增供應量有所上昇,市民不必理會所謂的『房荒』。
要分析個盤成因某樓盤位於楊浦,該盤在周邊商業配套和交通方面都比較薄弱,但由於今年以來周邊區域樓盤可售房源逐漸減少,購房者的選擇面很窄,於是推動該盤的價格有了明顯的漲幅,近幾個月內已經上漲了30%。雖然網上房地產顯示,該盤開盤近兩個月以來,銷售率僅50%左右。不過,即便如此,該盤對外的報價仍舊是在一路飛漲。
這個情況並非個案,當幾乎所有樓盤普遍漲價的時候,不少在區域內品質相對薄弱的樓盤一般也會上漲,甚至漲幅不輸於區域內拔尖的樓盤,面對這種情況就要求購房者對於不同樓盤的漲價原因仔細分析,對於樓盤的品質進行區分,然後再做出購房決定。不過,在采訪中發現,很多購房者對產品缺乏足夠的了解,分不清是因為品質提價還是跟風提價,甚至出現『退而求其次』的購房行為。
事實上,在上海的各個區域幾乎都有一些品質較為突出的樓盤,在價格上是標杆,在品質上同樣是標杆。浦東新區高橋板塊的仁恆家園,該盤的單價早已過萬元了,明顯高於周邊樓盤,並從去年開始銷售情況就非常好,由於主推大戶型、樓盤密度低,而且還是精裝修,所以受到了不少外籍人士歡迎,定價也是合情合理。
另一個是位於虹口曲陽地區的復城國際,今年年初開盤時就比周邊樓盤單價高出2000元,原因在於樓盤的創意比較新穎,無論是它所提出的『BLOCK街區』的商業步行生活空間概念、還是小區內保留的原生態樹木都使小區的品位大幅提昇,該盤上周開盤再推出60多套新房源,高品質樓盤也並非芳蹤難覓。
還有一個頗為典型的樓盤是浦東源深板塊的山水國際,該盤自2005年開盤就賣得比附近的樓盤貴一大截。原因就在於樓盤名稱中的『山水』二字,現在內環以內很難找到像山水國際這樣園林布局精巧且綠化率高達50%的樓盤,與周邊的樓盤拉開景觀距離。該盤目前還有兩棟位於小區中央位置的景觀房源可售,選擇這樣的樓盤購房者更能感受物有所值。
謹防高撤消率貓膩翠湖天地御苑上月合同撤消僅2次,但8月的前15天就達29次,歷史累計更是高達489次,超過其634套成交業績的一半以上。類似的情況,在近期漲價的樓盤中表現得更為嚴重,楊浦、閘北、浦東等多個樓盤的累計合同撤消都超過300次。伴隨著一次次的撤消,價格也在不斷攀昇。
高撤消率以及對樓盤的人為造勢是近期市場上與開發商抬價推盤同時出現的兩大現象。同時,甚至有業內人士在對個別排隊樓盤的暗察中發現,排隊購房的人中,不少疑似開發商請來布局的:在向一些表情比較愉悅的排隊者詢問樓盤的價格、房型等購房者都應該了解的基本情況時,多數人竟然都支支唔唔,答不上來。
面對這一情況,佑威&天天房展網研究中心認為,之前開發商玩弄的『捂盤惜售』現已變成『抬價推盤』。事實證明,目前的所謂『排隊論』實際上也已經攙雜了不少人為因素,購房者對此需要保持冷靜的頭腦。
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