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又見加息。對於購房者來說,最受關注的要屬5年以上貸款利率上浮0.18%,達到7.56%,而公積金貸款利率也再次上調0.09個百分點,達到5.04%,和2004年10月份加息前的商業貸款利率持平。對業內而言,一年期的基准利率也達到7.02%,邁過了7%這道坎,心理上還是有些震撼。
這已經是央行今年第四次加息,或許是坊間對央行會再次加息的預測早就不絕於耳,記者調查發現,新一輪的加息並未在樓市中掀起大的波瀾,購房者仍堅持其早日買房的意願,中介門店也預計生意會照常火爆。專家則認為,本輪加息對於銀行的意義,大於對個人的意義。
算 賬
一年期基准利率上調200基點
回顧以往,由2004年10月29日到2007年8月22日為止,央行共先後8次上調利率,雖然在大部分人眼中,每次漲幅都顯得『微不足道』,但量變的結果最終帶來的影響還是深遠的——一年期貸款基准利率共上調近2個百分點,即200個基點。比2004年10月首次上調前的利率猛增32%。
如以總額40萬元,期限20年的住房按揭貸款為例,按等額本金的還款方式算,2004年基准利率為5.76%,每月需要還款2810.62元,總還款為674548.33元,2007年8月後基准利率為7.56%,每月需還款為3237.06元,總還款為776895.32元。相較之下,總還款額增加了約10萬元。
對已經簽約的購房者而言,由於今年到目前為止的四次加息,都將在明年1月1日起按照新的利率標准執行,貸款人明年月供勢必猛漲。
如以80萬元的商業貸款、20萬元公積金貸款、20年期為例,按最初商業基准利率6.84%計算,下浮15%,享受的優惠利率是5.814%,以20年為計,利息是55萬元;按現有商業基准利率7.56%計算,優惠利率是6.426%,利息是62萬元。加息後的利息比原來增加了7萬元,累計到每月多支付了291.6元。公積金部分,按最初基准利率4.59%計算,以20年為計,利息是106008元;按現有公積金基准利率5.04%計算,利息是117840元。加息後,利息比原來增加了11832元,累計到每月多支付49.3元。商業與公積金貸款合計,利息總數共增加8.2萬元,每月還款要多支付340.9元。每月的利息支出將增長10%以上,每月總還貸額的增幅也接近10%。而且,今年利率很有可能還將繼續上調。
市 場
購房者並未因加息改變意願
美聯物業交易管理客服部經理沈告訴記者,雖然幾年來加息的總幅度較大,但由於歷次加息中,單次加息的幅度均不大,購房者心態並沒有發生突然變化,因此不會直接影響到房產市場,『目前為止,我們還沒有客戶因此而推遲買房的例子』。
相反,由於市場受眾對買房保持著較高的需求期望,又害怕接下去房價繼續大幅上昇,所以不會因為每月多還的幾百元利息而暫緩買房。『實際上,就我們對市場的觀察,今年來四次加息對客戶產生的壓力不是很大。如果銀行貸款審批政策不收緊的話,房價還會穩固攀昇,房價也會繼續走上昇通道。』
目前來看,一方面,購房者並沒有推遲購房計劃;另一方面,已經買了房的人也並沒有急著要提前還款。『應該說這次加息只是稍稍提昇了購房者提前還款的意願,但就我們接觸下來,極少有因為這幾次加息而附諸於行動的客戶。』某銀行高管表示,要降低加息對自身財務狀況帶來的負擔,最好的辦法就是一次性全部還款,但目前來說,大部分辦理房貸業務的購房者調動資金的能力都不大。就算有固定存款,調動資金的能力較強,但畢竟市場上超過銀行利率的投資渠道實在很多,有投資意識的購房者不太會為了零點幾個百分點的利率而放棄投資機會。『要說影響,就是購房者在買房的時候會盡量減少貸款成數。』
應 對
銀行將有更多房貸產品推出
『我們也知道,大部分貸款客戶的資金鏈非常緊張,如果因為加息而影響生活質量,可以考慮前往銀行諮詢適合自己的房貸產品。』一位銀行業人士告訴記者,目前房貸市場競爭激烈,各大銀行必然會推出能為老百姓省錢的房貸產品搶佔市場。
比如受此次利率上調的影響,而更受投資者青睞的固定利率產品。加息前幾天,滬上銀行剛剛公布最新上調的固定貸款利率。招商銀行固定利率房貸產品的利率水平進行調整,普調0.27個百分點。調整之後的3年、5年、10年期最優惠利率分別為6.03%、6.21%和6.57%。光大銀行固定利率房貸則上調0.21個百分點,5?10年期最優惠利率為6.33%。
而昨天宣布加息後,5年期最優惠貸款利率(以下浮15%計算)成為6.426%。若這一貸款利率短期不作變動,和最新公布的5年期商業貸款利率已經相差不多。專家認為,如果購房者預期未來繼續將加息,那麼固定利率貸款將不再是一個只有少數人選擇的一種貸款模式。而目前深發展推出的『氣球貸』、『雙周供』等產品,都在減輕房貸壓力上有針對性地做文章。『氣球貸』是將貸款本金的一部分,放在最後一次性償還,與傳統還款方式相比,每月支付的利息相對較少。『氣球貸』包括3年期、5年期與10年期三種。舉個例子,如果選擇『氣球貸』5年,購房者可以按照貸款10年或是更長時間來確定每月還貸款額,等到5年期到,再把所有剩餘貸款還清。
延伸
中國不會發生次級房貸風險
此前,美國次級房貸款風險波及全球。美國經營次級房貸款的幾家大公司紛紛尋求破產保護,美國股市大跌。這場風波中一個現象就是:美聯儲連續17次加息,從1%提高到5.25%,導致了80%的次級房貸貸款者的每月按揭在不到半年時間裡猛增了30%?50%,付不起按揭並被處以罰款的貸款者大量湧現。如果出現還貸困難,借款人只需出售房屋或進行抵押再融資就能渡過難關。但事實上,由於美國住房市場的急劇降溫,借款人很難將自己的房產及時變現,房屋價值也可能跌到不足以償還剩餘貸款的地步,由此造成越來越多的次級抵押貸款者不堪重負,無力還貸。
持續加息的中國房貸市場會不會發生此類風險呢?曾經有業內人士提出,中國也會面臨這一危機,他的依據是『近一兩年來,房貸不良資產率已上昇了7倍』。但一位不願意透露姓名的銀行高管對這一數據並不敏感。『我們的業務還上昇了70倍呢,業務量上昇,不良資產率跟著上去其實也是正常的。』該人士表示,美國的次級貸款審核標准有高有低,低的甚至可以有零首付,而中國各大銀行的貸款審核標准是基本一致的,貸款門檻把握的較牢,因此不太會出現類似『次級貸款』的危機。
北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科認為,由於受美國次級房貸危機的影響,美國已經於上周降息。按說,隨著貿易國際化、經濟全球化,中國的貨幣政策也應該跟隨美國和歐洲等市場,但中國不僅沒有降息,反而加息,這也說明中國經濟保持了一定的獨立性。
『盡管中國的金融並未受美國次級貸牽連,但無疑給了一定的警示作用。』馮科透露,最近某些銀行進一步嚴格了對借款人收入證明的核實。中國當前經濟過熱,不能降息,但也要防止出現美國的次級貸風險,因此有必要收緊銀行的放貸和開發貸,這也可以理解成加息隱藏的含義,是下一步收緊放貸的信號,馮科認為,下半年有可能提高首付比例。
他認為,雖然加息增加了買房人按揭負擔,但在人民幣昇值、房價上漲的大形勢下,小幅加息並不會阻止人們的購房願望,並不會因為利息增加而放棄貸款買房,因此本輪加息對於銀行的意義大於個人的意義。
附表:
2004年至今的利率調整
時間貸款利率公積金
2004年10月29日一年商業貸款利率上調至5.58%調整為4.23%
2005年3月17日個人住房貸款利率上昇至少0.20%2月調整為4.41%
2006年4月28日一年商業貸款利率上調至5.85%5月調整為4.59%
2006年8月19日一年商業貸款利率上調至6.12%未調整
2007年3月18日一年商業貸款利率上調至6.39%調整為4.77%
2007年5月19日一年商業貸款利率上調至6.57%調整為4.77%
2007年7月20日一年商業貸款利率上調至6.84%調整為4.95%
2007年8月22日一年商業貸款利率上調至7.02%調整為5.04%
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