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有特色的房子纔能在眾多項目中脫穎而出;在品牌、建築、地段、環境、價格等方面賺足眼球,項目纔能獲得熱銷。開發商正是通過差異化操盤,在一定領域內,造就項目鮮明的個性,從而得到購房者的追捧。尤其是當房價大幅上漲後,住宅差異化甚至成為開發商的主要宣傳途徑,用以標榜房子的超值所在。對於購房者來說,則應該對差異化操盤手法進行理性對待,選擇真正適合自己的房子,切勿跟風。
品牌差異化
品牌驅動價值
在商品經濟中,品牌的力量越來越強大。一件商品,可能因為貼上一個品牌的標識而身價倍增。隨著多個全國知名大型地產商登陸濱海新區,品牌的力量被當作獲得購房者芳心的重要利器。企業獲得土地後,在項目亮相前,往往高舉品牌大旗,用品牌倡導的價值觀,對潛在購房者進行說教,正所謂品牌開道,項目跟進。
應該說,知名地產企業擁有多年的住宅開發經驗,對項目的規劃設計、景觀環境以及工程質量管理,都具有一套成熟的操作流程,所建造的項目質量高人一籌。尤其是對於購買期房的客戶來說,開發商的品牌就是一種承諾和保障,品牌地產商相對於普通開發商更值得信賴。同時品牌地產商將給社區和業主帶來房產附加值,讓居住在品牌社區的業主多了一份榮耀感。
但是,品牌地產商往往是房價的領跑者。同一區域內,有著『品牌光環』的項目,其售價一般要高於其他項目。開發區某項目,隨著一知名企業的加盟,房價在短期內就上漲了上千元,雖然這個項目的建築規劃、房型設計以及景觀等因素自始至終並沒有發生變化。周邊的項目也毫不示弱,同樣將房價調高,從而造成區域內房價的普遍上漲。
購房建議:購房者不應該過於迷信品牌。除了地段外,房子的價值主要體現在小區規劃、房型設計和房屋工程質量等方面,品牌地產商對這些方面進行優化,纔能起到畫龍點睛的作用,從而給購房者帶來實實在在的房產附加值。如果品牌地產商僅僅是投資方,而非實際的開發商。在項目開發過程中,注入資金以獲得利潤分成,而對決定房產價值的各種因素無所作為,這種品牌地產商帶來的房產附加值就變得毫無意義。一旦項目售價明顯高於周邊其他項目,購房者就應該慎重購買。
建築差異化
產品細分各具特色
各項目在建築的差異方面主要體現在各個建築細節上,比如降低樓體高度,采用保溫隔音的中空玻璃,鋪設恆溫地板采暖設施等等。
在塘沽區北部區域,不同的項目針對購房者對樓層的不同喜好,在樓體設計上存在較大的差異。有的規劃為9層?18層的小高層住宅,有的規劃為30層以上的大高層住宅。同時在房型設計上也存在很大的差異。一些項目為了控制總房款,設計了大量的小戶型。而另一些項目則為了獲得更高的舒適度,在房型設計上注重通風性和采光。建築上的各具特色,造成項目的個性和目標客戶群也出現明顯差異,從而降低了相互之間競爭的強度。開發商可以針對自己的目標客戶,較為從容地制定出項目銷售價格。
購房建議:建築的規劃布局是關乎居住舒適度最為直接的因素,因此購房者應該從自身的居住習慣進行權衡和取捨。對於老年人來說,房子的通風性尤為重要,建議購買南北通透的住宅;對於注重空間實用性的購房者,應選擇公攤面積更小的房子。比鄰繁華的鬧市區,采用隔音較好的中空玻璃當然是首選。
景觀差異化
賣房子先賣景觀
隨著人們對居住品質需求的不斷提高,小區內的景觀環境越來越受到購房者的關注。尤其是那些二次置業的購房者,為了改善居住環境,對小區景觀更是挑剔。針對這批客戶,開發商邀請知名園林公司,對小區景觀進行大手筆開發,以求得到購房者的青睞。一些在建築上毫無優勢的項目,將園林的獨特設計作為項目的最大賣點,力求在眾多同質項目中尋找突破。
塘沽區紫雲居住區的某個項目,與其他項目相比在地段、房型設計、品牌等方面並無出眾之處,在營銷公司的參與下,將小區園林單獨提煉出來,並賦予華貴的園林氣質,進行重點解讀和宣傳,取得了較好的市場效果。雖銷售單價高出其他項目數百元,銷售業績卻不俗。
購房建議:一個巧妙設計效果獨特的園林景觀,不僅將給居住者帶來心曠神怡的居住體驗,而且還將推動房產的昇值。期房銷售中,園林景觀還僅僅是規劃圖紙。購房者不但需要關注景觀設計的效果,而且還應考慮開發商兌現承諾的可能性。而且,園林景觀建成後,硬件環境只有得到精心的維護纔能達到效果,同時物業公司的維護管理也是關鍵一環。
區域差異化
挖掘地段價值
隨著濱海新區各區域房地產建設的不斷推進,住宅項目遍地開花。泰達時尚廣場周邊、第一大街附近、塘沽北部區域、紫雲居住區、大港港東新城、漢沽河東區域,都成為濱海新區比較活躍的住宅熱點區域。
在住宅開發過程中,開發商往往需要挖掘地段價值,這樣既可以獲得較高的開發利潤,又能迅速達到熱銷的效果。比如,紫雲居住區,由於鄰近開發區,而且擁有紫雲公園、紫雲中學等公共配套設施,前來進行住宅開發的地產商稱之為潛力較大的新型居住區,該區域房價也一直高於塘沽其他區域。而位於塘沽北部的住宅項目也毫不示弱,其明顯的生態環境優勢被這裡的開發商大力挖掘。通過挖掘區域差異帶來的地段價值,同樣發生在開發區、大港和漢沽。
購房建議:挖掘地段價值,一般而言是開發商進行住宅開發所需要的宣傳攻勢,切忌完全聽之任之。對購房者來說,還是應該根據自身的居住需要或投資需要進行選擇。自住購房客戶,應該關注目前小區的各項生活配套設施是否完善;房產投資者則應密切關注項目所在區域的規劃和建設進展。
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