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2007年上半年,在經歷樓市調控後,濱海卻憑借政策帶來的各種利好,發展勢頭旺盛,房價步步走高,其中6月二手房均價同比2006年上漲了69.6%。傳統核心塘沽區,憑借多家實力雄厚的大型地產商同步發力以及旺盛的需求,市場熱潮迭起,一手商品房均價已攀昇至6000元/平方米。
在良好的表現之下,市場競爭進一步加劇,供應持續快速增加,迅猛的勢頭也引發了部分業內人士的關注和擔懮。
濱海樓市漲勢凶猛
『房價漲得太快,上個月還是5800元/平方米,現在已經漲到5900元/平方米。』在塘沽區某售樓處,記者聽到某買房人這樣的感嘆。
隨著濱海新區的快速發展,濱海房價和成交量也是水漲船高。2007年上半年,大量投資客和炒房團開始轉戰濱海新區,塘、漢、大和開發區的房價開始飆昇。據縱橫地產研究部統計,5月濱海新區商品房成交面積136522㎡,與以往相比環比增長27.4%,整體區域的成交均價,環比增長了34.8%。
而在其第一季度的統計中,濱海新區(塘、漢、大)商品房總成交面積255810.8元/平方米,成交均價4136元/平方米,整體均價同比上揚了36.9個百分點,環比上揚了14.1個百分點。
其中,濱海新區房價持續走高,塘沽區作為區域樓市的橋頭堡,近期幾乎全部在售項目的單價都突破了5000元/平方米,並向單價6000元/平方米追進。一些擁有較好地段的房子,價格已經超過6000元/平方米。其中,塘沽2號水庫附近的大戶型住宅,均價已經高達6200元/平方米,但是房源仍然銷售一空。
在新房銷售的火爆的同時,區域二手房方面,塘沽及大港兩區成交情況仍然保持較高水平。根據縱橫地產提供數據顯示,2007年6月份濱海新區(塘、漢、大)二手房總成交面積66039.6㎡,同比06年6月上昇了23.3%;成交均價3561元/㎡,同比2006年6月增長了69.6%。
競爭加劇顯現供求矛盾
在濱海新區整體向好的情況下,發展前景廣闊,濱海樓市的呼聲也越來越高。以開發區為例,開發區受到眾多樓市投資客的青睞,房價也是一步步走高。
今年上半年,開發區上市的住宅項目,房價幾乎都超過了7000元/平方米,甚至超過8000元/平方米。在第三大街附近的多層住宅,單價已經攀昇至9000元/平方米,甚至接近萬元大關。但是,在高漲房價的背後是以投資購房為主和競爭的加劇,一定程度上可以說明房市存在過熱風險。
以上北生態區為例,該區域曾被認為是『濱海小梅江』,有巨大的昇值潛力。但是,根據合富輝煌市場研究部張興華調研,從2006年開始,上北房價一度高達6500元/平方米,但是隨著融科心貽灣的入市,均價下降,一直保持在5500元/平方米。今年四月,貽成的某項目以4900元/平方米的均價面世。由於土地成本幾乎為零,所以單價較低。較低的價格,再次拉低整個上北地區的房價。在低價格的基礎上,該項目銷售火爆,在3天的選房時間,95%的房子被銷售出去。
上北區域的『價格革命』並未結束,據張興華介紹,2007年年中,另一個項目『盛星東海岸面世,而近期價格已經出爐,最低價格為4700元/平方米起價,均價不超過5000元/平方米。
張興華認為,這種現象在某種程度上可以說明,市場競爭加劇、出現供大於求。沒有大的品牌優勢,開發商難以突破銷售的瓶頸。
輻射動力不足制約未來發展
在塘沽樓市的火爆之時,開發區銷售情況卻是下滑趨勢。近日,新浪房產頻道『津城樓小道』被報,通過國土局每日成交量監測顯示,開發區日成交量不超過5套。
濱海樓市在一片樂觀的同時是否存在問題?開發區作為濱海新區經濟發展的橋頭堡,是什麼原因造就了開發區樓市如此的局面?
天津開發區一直以來,經濟發展較快、整體區域環境優越,眾多實力派消費群體首選在開發區投資、置業。目前來自山西、內蒙、河北、北京等地的房產消費群體,非常看好開發區房產巨大的昇值潛力,紛紛在開發區進行房產投資。
在投資客增多的同時,不可避免地看到本地置業人群並未增加。根據合富輝煌房地產市場研究部調查顯示,以開發區某一住宅項目為例:外地購房者佔到40%以上,遠遠高於天津市區16%的平均水平。
近幾年,濱海新區中的塘沽及開發區發展快速,房地產市場也是向四周大幅擴張,但是,與其相配套的購物、教育、醫療等配套設施沒有得到相應的發展。導致仍以投資客購房為主,不能吸引市區市民的目光,且眾多小區在入住後,仍然不能滿足居民的生活需求。
配套跟不上在一定程度上會影響本地市民購房比例,據縱橫地產總經理張良在濱海新區房地產發展現狀暨趨勢論壇上表示,從長期來看,濱海新區房地產市場五至八年後的形勢肯定是好的。但是,他提出,濱海新區的產業布局較為分散,這與浦東乃至深圳的模式是不同的。浦東與上海只有一江之隔,十分便於資源的流動,而濱海新區與天津市區有著幾十公裡的距離,資源的流動相對不夠便捷。
配套問題加上資源流動不便捷,都會影響濱海的發展。《樓市·天津刊》主編谷林對此現象表示,天津雖然房價漲得很凶,但仔細分析起來,天津濱海新區相對北京、上海等這些發展更成熟的區域存在幾點問題:一,天津的發展以及濱海新區的發展,相對北京沒有朝陽公園、奧運配套等強力支橕,品質難以實現突破;二,相比北京、以及上海的輻射能力,濱海新區作為環渤海中心,連通、輻射山東半島、遼寧半島、中原地區的能力明顯過弱。
目前,樓市基本都是天津本地人自我消費,而濱海等地的客群不能分流到市區。相對於北京眾多高素質的外來人口和購房需求以及長三角浙江、江蘇等地富裕的消費人口,作為天津中心的市區,市場空間過於狹小,房價上漲動力受限;三,作為天津發展龍頭的濱海新區,與天津市區以及北京等地的連通相對不夠順暢,區域配套有待大力完善,過渡區域發展不足,這些都將較大地阻礙天津樓市未來的發展。
未來供應『井噴』增加消化懸疑
盡管出現冷熱不均的現象,但總體來看濱海新區仍是保持旺盛的發展勢頭。有數據顯示,5月份,開發區商品房成交量27663平方米,均價為7544元/平方米;6月份成交量下降為27722平方米,均價則上漲為7654元/平方米。
據合富輝煌房地產市場研究部的張興華介紹,造成這種『有價無市』的現象,是因為近期開發區沒有新項目上市,而多以尾盤為主,所以成交量較低,屬於正常情況。隨著下半年,一些新盤的上市,開發區成交量會有所上昇,保持穩定。那麼,濱海新區後市會如何?會有怎樣的變化?
據合富輝煌市場部提供的統計數字顯示,2006年濱海新區住宅類物業上市規模已突破488萬,而這些在售項目基本以2004年、2005年的土地供給開發為主,而2006年的土地供給中已開發的數量僅有50萬平方米左右,還有近400萬平方米的居住類以及居住和商服綜合類用地有待開發。
根據2006年新上市土地的綜合容積率大於2的要求,按照容積率為2保守計算,那麼2007?2008年兩年內新增住宅類物業上市量將突破800萬平方米。同時再加上2005年未開發的土地和各大地產商的原有儲備用地,都將在2006年以後有所舉動,以及2006年的尾盤和續盤銷售,可以判斷出,未來兩年濱海新區的房地產市場將出現『井噴』現象。
由此,專業人士認為,如此大量的市場供給,單憑本地市場消化是不足以支橕整個市場的發展,如何拓寬消費渠道,尋求足夠的市場消化空間,這是各大地產商的所要解決的首要問題,也是整個濱海新區區域所要深入思考的問題。
核心區市場掃描
項目名稱 所屬板塊 在售戶型 目前均價 動態
歐美風情小鎮 海洋高新東區 最小75 起步價4890 觀景高層6月30日盛大開盤均價5600
藍山國際 70-160 5450 正在諮詢中
貽成尚北 60-120 5000 6月16日開盤一次性2個點優惠
天津DE小洋樓 60-140 未定 目前處於諮詢期,預計7月份開盤
水域未來城 海洋高新西區 115-150 5400-5800 二期9棟板式高層正在熱銷中
裕川·家園 103、124 5400 底商開始銷售100-120平米戶型正在銷售
融科·心貽灣 90-118、130 5500 4棟高層正式開盤,6000平米梧桐主題廣場6月16日光耀啟幕
盛星東海岸 65-135 5100 售樓處6月16日上北亮相,現處於登記階段,預計9月正式開盤
陽光金地 塘沽中心洋貨商圈 43-46 南向43-47萬北向38-39萬 銷售中
安邦藝景 78.37 6300-6500 銷售中現在僅餘兩室78.37的戶型,商鋪接受諮詢
世紀向陽居 140.11 5300起 5800均 准現房銷售6.15-6.30購房優惠有禮相送
時代名居 50-140 6500 戶型齊全,可以簽協議
濱海名都 70-200 未定 內部登記階段
林立鑫銘水岸 塘沽中心核心區域 155 5500 售完
弘基天城 2棟32層 80-120 均價6500 內部認購
新馨家園 新河地區 70-110 5800 二期馨築.佳H6小戶型推出75/85平米小兩室
貽港城 60-140 5500-6500 一期5月26日開盤,現正在銷售
貽成·尚海國際 新港 104-113 166-173 4958起5500均 現房發售中,7月31日准時入住
貽芳嘉園 三期80-120 5700 三期銷售中,85-95兩室一廳,110平米兩室兩廳
紫雲綠洲 105-110二室躍層 131-133三室 6200 銷售中
紫雲華庭 80-100 6000 兩棟板式高層正在發售中
貽澤園 70-112 4800 1號2號樓6月24日正式開盤
東海雲天 70-130 預計6000 未開盤,現接受內部諮詢
宏苑領海 海河南岸 120兩室130三室 4800-4900 三期銷售中
貽成·泰和新都 60-120 5000 7月8日開盤
愛麗榭 泰達居住 150 7500 銷售中
天保金海岸 160-200 8000-10000 藝景洋房一組團正在銷售中
萬通新城國際 64-120 8500 5月26日真人行為藝術展揭幕
伴景灣 220-350 8000 樓王9000 售完
萬科·金域藍灣 100-142為主 7800 兩室,三室正在銷售中
御景園邸三期 開發區中心 170-184 7800 三期銷售中
東方名居 108.2二室 141 -145三室 185.65四室 7100-7200 二號樓主題封頂,102.64-158.52平米戶型發售中
濱海新城 93-160戶型 7800 6月16日銷售中心全新開放
雲錦藍庭 140 7600 僅餘三室,正在發售中,100-500平米底?接受諮詢
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