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宏觀調控並沒有止住物價上漲的勢頭,與此同時,一些重點城市的房價更如脫僵野馬一發不可收拾,天津房價同樣保持上漲的態勢。是什麼原因導致了這樣的局面?事實如何?
全國房價反調控上漲
7月某日晨,天津越秀路街頭。
『怎麼肉漲錢,果子也跟著漲錢呀?』王大娘拿著買早點的小鍋,嘴中嘟囔著,離開果子攤兒。
『現在只有房子還能保值。』在一個小早點鋪,物價、房價一時成為人們議論的話題。
近期,從豬肉、方便面漲價開始,物價出現普漲的勢頭。據國家統計局公布的數據,今年上半年我國CPI同比上漲了3.2%,其中6月份CPI同比上漲了4.4%。7月份,居民消費價格總水平同比上漲5.6%,其中城市價格上漲5.3%。
物價上漲的同時,全國的房價也是漲勢依舊。來自國家發改委和統計局的最新調查顯示,今年二季度,全國70個大中城市房屋銷售價格與去年同季度相比上漲6.3%。數據顯示,房屋銷售價格同比上漲6.3%,漲幅比一季度高0.7個百分點。其中,漲幅較高的城市主要是:深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%等。其中,天津上半年商品房漲幅較快,同比上漲約12%,目前,天津市區內住宅期房均價已突破7500元每平方米。
簡單數據的背後可以說明,目前在全國范圍內房價出現『反調控上漲』。為什麼會出現『反調控上漲』?2004年至今已經加息7次,金融、稅收、國六條、國八條等各種政策不斷,但是實際執行效果卻不盡人意。是怎樣的原因?
瑞信亞洲區首席經濟學家陶冬在接受媒體采訪時表示:『這是一輪報復性的價格上漲,顯現出以「國六條」為代表的房地產新政並未奏效,政府苦心經營的房地產價格防線已有被打破的跡象。』
南開大學經濟學博士劉玉錄通過數據也表達了類似的觀點。他認為,在大的經濟環境下, CPI指數不斷上漲,全國商品房空置率在1.2?1.3億平方米之間,可以說明目前已經出現輕度的通貨膨脹。目前,整體經濟發展由過快發展到過熱,在此基礎上,整體消費品價格的上漲,說明人民幣貶值、匯率上揚。由此,固定資產價格上漲,投資增多,房價上漲成為必然。
天津房價上半年漲幅超10%
在全國房價上漲的同時,天津房市也是火爆異常,房價保持上漲的態勢。
據《樓市》市場研究部了解,由於區域價值提高、產品昇級,多數在售樓盤二、三期等後期價格普遍上昇。有的項目一共N期入市,每期開盤均價都要以最少1000元的幅度上漲;有的項目明天和今天的單價就相差100?200元。
根據21世紀不動產天津區域分部根據房管局公布的交易數據顯示,我市上半年房價保持上漲的勢頭,上漲幅度超過10%。2007年1?6月全市商品房銷售421萬平方米、245億元,銷售均價為5819元/平方米,比去年上半年上漲了16%以上。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。
隨著房價的上漲,近期土地市場也是火爆異常,多塊地塊創下歷史新高。近期,河東區新開路地塊以10.6億被深圳振業競拍成功,其樓面地價超過9000元/平方米。
據了解,目前新開路地塊附近的北斗星城項目,2006年8月8日開盤的價格為5700元/平方米,現在的均價為6800元/平方米。而該地塊樓面地價已經超過6800元/平方米,未來此地塊房價可以推算,至少在15000元/平方米。由此可見,目前的地價水平很大程度上透支了未來的房價,也必然帶動期房價格的上漲。
近期,天津多塊土地以高出起掛價懸殊的價格競得,引起業界關注的同時,高地價對與房價的促進更是顯而易見。天津市國土房管局發布中心城區2007年第二季度地價指數顯示,天津市地價呈穩步上漲之勢。今年第二季度中心城區綜合地價水平為1916元/平方米,較今年第一季度增長2.17%,比去年同期增長6.55%。
中原地產高級分析師餘宏濤認為,地價的上漲完全是剛性的,因為土地的稀缺和供不應求,各路房地產開發商想發展下去,就需要各施其能,競得土地。由此,地價的剛性上漲,地價佔房價的比重不斷加大,便直接造成房價不斷地攀昇。
房價上漲將激發新一輪調控
房價瘋漲已使得南京、深圳等地方政府高調出臺諸多政策來控制房價,新一輪全國性的調控政策是否正在醞釀呢?餘洪濤認為,目前更重要的是加快保障型住宅建設和優化供求結構。有統計數字表明,目前商品房供應結構存在一定矛盾。今年上半年,全國商品住宅新開工面積和竣工面積增幅同比均有所回落。同期,商品住宅銷售面積和銷售額大幅提昇,均超過百分之二十。
中國房地產業協會副會長朱中一也在北京舉行的『二00七年上半年中國房地產市場研究報告發布會』上指出,造成房價上漲的主要原因是市場供不應求加劇,供求關系緊張。
研究報告指出,今年上半年,中國商品住宅銷售面積與竣工面積之比達到2.08,明顯高於去年同期,市場供不應求的矛盾進一步加劇。同期,對四十個重點城市統計數字測算,商品住房批准預售面積比實際登記銷售面積少兩千萬平方米左右。說明各地供給小於需求的矛盾較為突出。
面對供求矛盾經濟學家謝國忠曾公開表示,中國應當考慮開征1%?2%的房產稅;成立一個特殊的住房貸款機構以幫助低收入家庭;允許地方政府發債以滿足發展基礎設施的融資需要,而公共交通的完善,為普通消費者在郊區縣購房創造條件,客觀上可以增加商品房有效供應,緩解供需矛盾和房價上漲的壓力。由此,調整供應結構增加保障性住房供給是未來主要調控方向。
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