當物業糾紛頻繁成為樓市常態，買了房卻要遭受『不公平待遇』的業主們嘗試著進行各種方式的維權，北京地區出現了業主自治的先例，自己組建物業公司自行管理小區。

　　這種新的方式是否可以成為業主維權的新模式？具有多大的可復制性？有哪些問題尚待解決？天津購房者等相關各界人士對於此模式有什麼樣的看法？天津樓市距離『業主自治』的路還有多遠？

　　物業糾紛頻發引發業主自治

　　如今，物業公司與業主之間的矛盾日益顯現，有的甚至演變成不可調和的糾紛而鬧上法庭。據了解，從2006年全國消費者組織受理的投訴情況看，物業管理成為消費者投訴的焦點，投訴數量比2005年上漲20.86%，居投訴漲幅榜首位。

　　其中，物業收費『黑洞』較多，繳費標准不明示是物業公司與業主之間產生糾紛的主要原因。物業管理收費可以說是業主最關心和最敏感的問題，記者通過走訪發現，大多數消費者對物業管理收費標准與收費透明度不滿意。

　　2006年北京『美麗園事件』堪稱是物業公司亂收費的典型案例。

　　北京美麗園小區業委會一直要求鴻銘物業管理公司擠出不實收費中的水分，公示收費標准，但多次被物業公司拒絕，無奈之下，業委會將物業公司告上法庭。

　　經過審理，法院裁決要求鴻銘物業管理公司按小區的實際電梯數和水泵數計費，減去了物業多收的費用，鴻銘物業收取的電梯位廣告租賃收益18萬元，也被判返還給業委會。按照判決重新計算物業費，美麗園小區的物業費將由每月2.72元／平方米，降低到每月1.58元／平方米。

　　物業對業主的要求『不上心』是業主們另外一個不滿意的地方,一位姓張的業主對記者說：『我們這個小區，經常有很多外來人員頻繁出入，造成小區極大的安全隱患。一次晚上10點多，我看到小區裡有一些不明身份的人打架，保安也不問問。我們請物業領導高度重視此類問題，及時整頓，可是一直沒有回音。對於業主反映的問題不及時解決，這也是很讓人煩惱的事。』

　　此外，物業公司不能履行服務承諾，有的物業管理公司在對物業實施管理過程中，不經過物業管理委員會和業主的同意，擅自減項，或不按合同執行，這也是讓業主非常不滿的。再有，物業工作人員的服務態度也讓不少業主不舒服。

　　在這樣的背景下，『業主自治』應運而生。近日，『近鄰』北京有一個名為『品閣』的小社區，148戶業主就自己成立了一家服務公司對社區內的物業進行管理。這個消息經央視報道後引起了業主的廣泛關注，據業內人士透露，即將於今年10月1日實施的《物權法》將頒布相關法律，業主自行管理、委托其他人管理這兩種模式將有法可尋。

　　業主自治面臨三大難題

　　通過走訪，其中大多數業主非常認可『業主自治』，相關專家及業內也都對『業主自治』模式表示肯定。但他們普遍認為:自己當家為自己做事的想法雖然好，但是要實現這個目標存在三個難題——管理的專業性、經營者的能力和居民的全力配合。

　　順馳太陽城小區的業主趙女士認為:這種方式小社區可行，現在我們的社區大多是上千戶居民，小區太大，居民們的想法不容易統一，而且以前物業遺留問題太多.自己管理經驗不足，弄不好就可能造成更多問題。

　　業主吳先生提出:北京那個小區自己成立了一個公司，經營者是以前的業主委員會成員，又有經營的經驗。現在在小區裡馬上找到這樣的人不太可能，況且目前小區業委會成員首先必須得是上繳所有物業費的人纔有資格參加競選，這些人多半是非強勢群體，所以即便是從業委會中挑選經營者也未必合適。

　　小區管理者的選拔是難點之一。而且自己成立公司需要太多的手續，目前從本小區情況看，年輕人居多，大家的本職工作都比較繁重，也不可能有人專門去做這件事。所以，業主委員會對外招標物業公司的方式應該是更可行的辦法。

　　法政牛津律師事務所律師胡春明對記者表示，小區物業自治的最大問題是專業化管理人纔的缺乏，如果該小區沒有二次供水、不存在大型機電設備、綠化率較低且沒有高級監控設備，自治起來難度還不大，反之想要實行小區自治幾乎是不可能的事情。看似簡單的修剪植被，其實也是需要相對專業的人來維護，且一些智能化小區一旦失控，造成的損失可不是一點點物業費能夠彌補的。在實際操作中最突出的難處是如果業主委員會管理小區，就要承擔相應的公司管理的責任，當小區出現管理事故的時候，業主委員會除了要承擔管理過失責任外，還要承擔業主共同過失責任，也就是說要承擔雙倍的責任。

　　胡春明對記者說:』近來業主大會與業主委員會之間的糾紛也頻頻上演，有的業主委員會並不能完全體現業主的真正意志，導致二者之間產生矛盾。

　　就目前而言，這樣的矛盾尚無處解決，在這一點上我國的法律存在較大的盲點和空洞，如果是業委會來進行小區管理，恐怕這樣的矛盾還會不斷昇級。』

　　津城小區不可盲目復制『品閣』經驗

　　在走訪調查中，記者發現，各小區居民對業主自治飽含熱情，天津的不少社區甚至展開了專題討論，非常希望『引進』這種模式。大多數業主認為，這樣一來，不但能降低物業費，最主要的是各項費用的走向會非常明確。但是相關人士表示，品閣經驗對於解決天津物業管理難題的可借鑒之處仍然非常有限。

　　對於中小型社區，進行業主自治管理不失為一種可行的創新，不過，品閣小區的自治經驗是否具有可復制性，還有待時間檢驗，而其本身是否能長期運作下去也是一個未知數。品閣小區面積較小、業主人數也少，比較容易溝通。由於是自治，業主都把小區的事當成自己的事，『三自』總經理邵裡庭說，『雖然聘請的人員少了，但很多業主都樂意義務幫工。比如前些時候修建金魚池，小區業主就踴躍上陣，沒從外面招一個工人就給修好了。』

　　天下沒有免費的午餐，業主省了錢，但是付出了勞動和時間，只是成本發生了轉換，勞動成本和時間成本提高而降低金錢成本，不是市場主流。如果是上千戶的小區，這種靠業主熱情參與來節省金錢成本的方式，必然要付出業主更多的勞動和時間成本，操作起來會有很大難度，尤其是在大多數小區沒有業委會的情況下，這些小區還要考慮成立業委會纔能在考慮其他事情，目前看來，品閣的自治經驗還不具備普遍推廣的意義。

　　第一太平戴維斯物業工程總監於二維對記者說：『物業管理行業自90年代興起，直至目前仍屬起步階段，由於制度不完善，導致行業發展緩慢，小區物業自治是行業發展所派生出的一種新模式，但由於這種模式存在專業知識缺乏和監管機制先天不足等弊病，因此很難成為當今業態的主流。不過對於一些規模較小的樓盤，由於物業收費標准的限制和規模效益的不足，物業管理企業操作有難度，嘗試使用新模式，只要依法進行，倒不失為一種有益的創新試驗。

　　相信隨著今年10月物權法的推出，物業管理行業必將走上一個相對健康的軌道，而小區自治的出現對物業管理市場的健康發展也產生了積極的推動作用。

　　中原地產銷售總監李竹梅對記者表示，小區自治並不是解決樓市物業管理難題的根本方法，加強物業參與性纔是關鍵所在，廣大業主物業管理參與性較弱是物業管理自治中的常見現象。部分業主缺乏物業管理常識，有的甚至認為買房後就萬事大吉，不知道買房之後還要買物業管理。

　　許多業主的『搭便車』心理嚴重，維護自己權益的意識差，他們對直接利益損失關注多於對間接的利益損失，如面對所擁有的物業所受的損失要求責任者賠償的多，面對公共環境受損則關心者少；對顯性損失關心大於耐隱性損失的關心，如對收費多少關注較多，而對收費服務的質量關注則少。

　　加強參與意識，並積極組建民主一致推崇並對其權威一致尊重與服從的業委會，纔是當務之急。