天津世聯行房地產銷售代理有限公司策劃總監向梅

　　一個漸次成熟的城市，我們發現它會自然而然地形成基於地理位置的劃分階層的『信息符號』，比如豪宅區、高校區、工薪階層居住區、外來人口聚居區等等，很多人就是憑借『信息符號』來判斷他人的社會地位、品位及所受的教育，而且這種『信息符號』越清晰，城市越成熟，古今中外，似乎概莫例外。

　　作為中國北方經濟中心的天津，迎來了歷史性的發展拐點，無論是經濟發展作俑還是客觀的自然存在，天津的居者開始分層是必然的趨勢。作為掌握著社會80%財富的20%財富階層，哪裡是他們未來的理想居住？大戶型產品或社區，是北京、上海、深圳、廣州等成熟大城市給予我們的答案之一。為便於大家形象理解，以下我們把『大戶型』稱作『大宅』。

　　大宅，其實更應該從『生態鏈』上來打量。樓市生態是一個『拍地——買地——起樓——賣房』的生生不息的大循環系統。哪個環節上都斷不得鏈，因為買新房者必須要賣或租掉舊房，纔能有機會進出新加盟者，如此循環不斷、吐故納新。哪一環一旦不暢順了，市場便會流動不起來。

　　樓市憑什麼能夠不斷地『買與賣』呢？市場上供給的一手樓產品，如果都跟二手樓差不多，就會很難讓人產生換房的動力。開發商一旦賣不動樓，就會直接影響到政府拍不出地。所以，為了讓二手樓可以被倒換，除了銀行規矩配合上的與時俱進外，打造的一手樓，就不能等同於二手樓。

　　從這條生態鏈上看大宅，就不應該只是表面上分析它已經有多少了，剩下的恐怕會沒人買了。而是應該看到，大宅又有了換代產品上的新突破，又給相應的目標消費群制造了新的市場誘惑與需求。於是，在這條大鏈的循環上，大宅就變成了一臺生態發動機。打壓與限制它的進步和發展，不讓它再向高處又拓展，就會產生很多上下游的新問題。

　　從某種意義上來說，其實不是大宅在『浪費土地』，而是『破房子在浪費土地』。因為對未來的規劃與發展、對財富的固化集聚與內流、對現實的生活影響、對環境的美化、對經濟的貢獻等等，大宅和『破房子』的利益相較，其實早已經優劣立判。

　　大宅在引發供給、創造需求。讓富人們不斷地住上好房子，其他人也纔能相繼住上好房子。否則，反市場應用起來，就肯定會影響到樓市的生態循環。大家都知道，20%的人掌控著80%的財富，從生態鏈的有效激活上，當然也就應該想方設法讓這群人猛買，讓他們的財富都紛紛落格在這上面。因為這樣的價值實現，對整個國民經濟產生的貢獻，無疑比吸引與照應首次置業者大而多。比如深圳的購房一族平均統計為6年左右換一次樓，大宅又是3?4年換一次。深圳人居水准的不斷提高，大宅的不斷出新善莫大焉。

　　為什麼說大宅之於城市是重要的？首先，大宅纔是時代精英的理想居所。這是因為，今天在事業上打拼成功的精英們普遍還很年輕，年齡大約都在35—45歲左右。他們依然面臨著未來十年、二十年的發展規劃，大多沒有退出江湖、離塵索居的打算。他們在講究生活品質的同時，也要講究工作效率。他們的子女多數在上小學或初中，被父母安排著擁有一套完備的成長計劃，因此，精英們需要在城市安家，這個家不是用來養老的，而是用來發展的。大宅正是滿足了高端客戶的這種內在需求。

　　大宅的另一層作用就是市場指向標。一個城市需要指標性物業，因為指標性物業能夠清晰地傳遞市場信號，表明城市經濟被發掘的程度。對於開發投資者來講，通過幾個指標性物業就能夠大概清楚目前一個城市房地產發展的基本水平。在香港，指標性物業和非指標性物業的價格大約相差15%左右。香港半山豪宅區與稍微偏遠的淺水灣豪宅區相比，無論是一、二手物業的成交活躍程度，還是市場影響力，居第一位的總是半山。

　　此外，大宅對於形成社會『財富池』(Treasure Pool)，也起著良好的示范效應。當全社會都把個人財富不斷積累在居住環境和居住品質上時，就形成了一種『財富池』。『財富池』的出現對社會發展是件好事。雖然，高、中、低端物業都有『財富池』的作用，但大宅的作用更明顯。

　　奢侈是城市的本性，大宅作為商品消費的巔峰商品，不僅滿足了先富人群對生活質量的想象力，賦予城市繁華的生命力，亦足以管窺城市經濟發展的脈搏和世風的變遷，因此大宅有被稱作房地產市場的藍籌股。

　　在一系列政策背景下，尤其在加大了普通住房供應後，大戶型面臨著困境和機遇。而在天津市場上，大戶型面臨更多的則是機遇，同時，大戶型的稀缺性和相對旺盛的需求也是它較為突出的特點。

　　新政策顯效後大戶型應提昇項目品質

　　新政自實施以來，受到觸動的不僅是開發商，購房者的心理也因此受到了影響，在國家對小戶型產品強制性增加的同時，大戶型產品是否能成為未來房地產市場上的稀貴之物，這也是高端和改善型的購房者一同關注的話題。

　　在小戶型產品倍受關注，呼之欲出的狀況下，部分人對大戶型則高調認為會形成一個稀缺市場，以期引起相應的關注。然而作為開發商，客觀規律則告訴我們，市場的客觀需求纔是根本。不是所有的大戶型都是稀缺物品，進入2007年以來，天津市場的大戶型銷售出現了比較明顯的兩極分化的現象；既熱銷的大戶型樓盤從一開盤就受到追捧，出現排隊搶購的現象：與此同時，另一部分大戶型樓盤卻出現了滯銷，甚至是降價銷售的現象。兩者形成了強烈的反差。

　　我們分析出現這種現象主要有兩個原因：首先從2005年開始市場出現供需平衡嚴重失調現象，即是首次置業者或拆遷戶的被迫購房者以及部分需要購置結婚用房的年輕購房者均是普通商品房潛在的主體消費者。相反的是，2004年至2005年兩年，天津樓市中140平方米以上戶型的供應量集中，市場存量很大。而如此大體量的存量在短期內也是無法被市場消化掉的。且成熟的房產市場是一個梯度消費的市場，金字塔高端的消費者畢竟僅為少數，更大的需求群體應是塔基部分的普通消費者。供需的落差使大戶型市場從數量上出現了不平衡的現象。在這樣的前提下，綜合品質上達不到消費者要求的大戶型項目自然少有人問津，這是造成現今市場上部分大戶型項目滯銷的原因。

　　其次，隨著購房者觀念的不斷成熟，對產品的要求也越來越高。大戶型產品的消費群體多數為追求生活舒適度的購房者，屬於改善型置業者，他們的消費觀念相對理性得多。對於他們來說，再購房前會對項目的地點、戶型、景觀、文化、物業等綜合因素進行全面的考察。通過對高端客戶的調查我們發現，雖然現在天津市場有很多在售的大戶型項目，但是真正能夠全面滿足高端住戶需求的大戶型項目不多。客戶對這些項目不認同的原因主要體現在：

　　項目坐落的位置過於偏遠。一些大戶型的項目位置坐落在距離市中心較遠的外環附近，出行不方便，周邊的醫療、購物、教育配套也不是很完善。即便是那些認同近郊高端項目的客戶也更希望選擇別墅項目而不是大戶型的住宅。

　　綜合品質不過硬。一些開發商在項目定位上只追求一些賣點和噱頭，忽視了對項目綜合品質的把握和提昇。其實，大戶型項目要求開發商更務實地研究和挖掘項目本身的內涵，把提昇住宅的品質、實現舒適的生活作為立項的根本。因為無論政策怎樣變化，市場的客觀規律是無法改變的，這是任何一個開發企業都必須遵循的客觀規律，只有不斷加強產品自身的品質和綜合競爭力纔是項目旺銷的最基本保障。

　　縱觀現今的津城樓市大戶型項目有幾十個，而大戶型的銷售有一個類似的二八定律，即真正在市場上熱銷的樓盤只佔20%左右，80%的項目表現都比較一般；對於整個業界和廣大消費者來說，這些不為多見的熱銷樓盤，就是真正的品牌項目了。而對真正優質的大戶型項目在市場上熱銷的現狀，作為開發商的我們看來並非偶然。首先去年出臺的房產新政策對面積套型嚴格控制，將令大戶型供應量減少，稀缺性日益凸顯；而高頻率的都市節奏，也讓三代同堂生活成為更多都市人的選擇，真正優秀的大戶型實際上得到了更多購買者的關注。大戶型作為此次調控重點，供應趨勢將受到強力遏止。然而，房產新政對於成熟地段高尚社區的大戶型來說，則是利好消息。

　　同時，我們發現快節奏、高壓力現代的都市生活，讓全力打拼事業的主力軍——60、70年代人感到忙不過來。上有老下有小，兩邊都難以照顧周全。於是可以實現三代同堂的大戶型應運而生。同方矙和平三期主推的160平方米的大戶型，正是研究這群人的需求而設計的。四房裡有三個房間朝南，保證老人和小孩接觸更多的陽光，會客廳、書房、起居室讓三代人有互不乾擾的會客空間，兩個衛生間私密性更好，而雙陽臺和首層庭院的獨特設計理念讓全家人與自然更親密接觸。在這樣的居所裡，三代人各有各的自由天地，又便於相互照顧與關心，構建了一個充滿脈脈溫情的和諧大家庭。因此也受到了這部分自住買家的歡迎。