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房價始終是人們關注的問題,追查房地產價格不斷攀昇的真正原因已經成了社會各界廣泛關注的議題。最新的一項調查顯示,北京、上海、深圳、天津等城市百分之八十以上的居民認為當前房價偏高。那麼,未來房價是漲還是跌?在房市火爆之時,後市會怎樣?
在關於天津房價的分析中,我們挑選出八個最具代表性的問題,通過綜合各方調查研究數據和業內外多方觀點,並通過與國內外各地的對比,深入剖析關於天津房價的各種問題、傳聞和預測。
漲勢火爆引發價格泡沫?
據合富輝煌房地產(天津)提供的數據顯示,天津市房地產市場近幾年來平均以15%至20%的速度高速增長,很多三四年前購買的房產,至今市值已經翻了近一倍。那麼,這種增長是健康的發展還是存在泡沫?
有數據顯示,2007年1?5月份天津市商品房成交346萬平方米,基本與2006年成交持平。由此可以說明天津房地產市場主流還是健康態勢,尤其在非住宅商品房方面成交增長比較強勢,比去年同期增長43.5%。
但是,天津房地產市場在迅猛發展的同時,也存在價格增長過快問題。根據合富輝煌房地產(天津)提供數據顯示,2007年1?5月份,天津市商品房5641元/平方米,比去年同期增長約13.6%。
這樣,如此快速額價格增長會將大多數老百姓剔除到商品房購買的行列之外,由此容易引發一系列社會性矛盾。
『天價地王』還將出現?
近期,頻頻爆出的新地王不但成了業內議論的重點,也成了全社會關注的焦點。在天津,『天價地王』的歷史同樣多次被刷新。先是金地22.7億拍得河東一號橋地塊,住宅部分的樓面價將超過7000元 而後新開路地塊以10.6億元被深圳振業拍走。據了解,8月20日天津市將舉行天津2007年第三次土地信息發布,屆時還將有多塊土地競拍。高地價對房價有明顯的影響,來自國家發改委和統計局的最新調查顯示,今年二季度,全國70個大中城市房屋銷售價格與去年同季度相比上漲6.3%,土地交易價格同比上漲13.5%,漲幅比一季度高3.7個百分點。
劉玉錄認為,目前,土地儲備在很大程度上決定房地產開發企業的命運,使得房地產企業花在土地儲備上的資金急劇增加。在這種競爭下,一些市區地塊只有上市公司或外地開發商纔能獲得,近期的土地競拍可以說明一些問題。
從近期土地出讓價格看,地塊的樓面價格已超出了同地段在售商品住房項目的銷售價格,地方土地價格的攀昇,必然會推動房價的上漲。而地價的上漲不可能不反映到房價上,目前的地價水平很大程度上透支了未來的房價,也帶動了即期房價的上漲,因此這種上漲是土地價格推動的非理性上漲。
小戶型將領漲樓市?
首批『70%·90平方米』小戶型入市後,反而成了漲價『領頭羊』?近期,不少市場人士指出,小戶型單位面積的支付並沒有減少,單價甚至有可能在總價降低的掩蓋下反而提昇。
據《樓市》市場研究部了解,老城廂區域的一些小戶型,如金茂·現場、天津壹街區等多個項目,銷售價格也從4、5兩個月的8000多元上漲為接近萬元。
佑威房地產研究中心主任閔益飛認為,這個現象主要是由當前的樓市供求結構所致。首先,消費者需求旺盛,市場供應緊張。另外,房價因資源緊缺而上漲,投資者加大了對房地產的投資力度,導致了房價加速上漲。
具體來看,『70%·90平方米』房源銷售熱的原因有三,一是大勢所趨,宏觀經濟走勢好,房價不斷上昇,小戶型的價格自然也上揚;二是股市熱後,部分投資者資金轉移,引發買樓風潮;三是購房者的偏好和需求正好與小戶型契合,開發商借機抬高價格賺取更高利益也是意料之中。
國家通過限制戶型面積來增加供應套數,長期可以起到解決我國人多地少、土地資源緊缺的問題。去年這一政策出臺時造成了開發商的一定觀望,導致了目前新房供應不足,新入市的小戶型少,因此房價自然上漲。
2008奧運之後房價將出現拐點?
奧運一年倒計時的時鍾剛剛啟動,人們對奧運的熱情再次點燃。其實,圍繞奧運的相關話題不曾間斷,房地產更不例外。那麼,未來,2008年以後,這些打著奧運概念的項目房價是否會發生波動?天津作為奧運協辦城市之一,奧運對於整個城市的經濟包括房地產都有所促動,結束後,是否會發生波動?趨勢如何?
據了解,天津市2006年奧運板塊供需兩旺,成交面積46.09萬平方米,成交量居於天津所有板塊前列。目前,主打奧運概念的樓盤比周邊非奧運樓盤價格單價要高出800?2000元不等。
那麼,奧運結束後是否會出現拐點呢?南開大學經濟學博士劉玉錄認為,隨著2008年的臨近,板塊內路網市政建設日趨完善,中心商業區招商完成,以及高端住宅和寫字樓的全面入住,都將使整個奧運板塊成為天津的又一中心生活區。同時,根據其他曾舉辦過奧運會的國家經驗來看,奧運過後一些針對運動員居住的酒店式公寓和相關設施會受到一定的影響。
而融創地產策劃部閆家瑞在接受《樓市》記者采訪時,對奧運經濟的影響給予了時間界定。他表示,鑒於其他國家主辦城市所遵循的經濟規律,奧運會對經濟的影響一般在10年之間。
北師大金融研究中心主任鍾偉認為,離2008年還有一年,在這段時期,如果土地出讓金、物業稅、人民幣匯率等發生劇變,當然會導致房價走勢的變幻莫測。但假定這些因素不變,只考慮奧運和房價的關系時,可以認為,從全國范圍看,這兩者幾乎是風馬牛不相及的事情,因為奧運不是一場房地產運動,房價取決於供求。不過,那些打著奧運概念的樓盤,它們的價格可能會有所變動。
區域房價將出現大分化?
『如果一個區域內競爭激烈,不排除房價會降的可能。』中原地產高級分析師餘洪濤認為,在大的經濟環境下,整體房價上漲,不排除某個區域項目集中,競爭激烈,房價下降的可能。
例如,今年上半年,開發區上市的住宅項目,房價幾乎都超過了7000元/平方米,甚至超過8000元/平方米。在第三大街附近的多層住宅,已經接近萬元大關。但是,在高漲房價的背後是以投資購房為主和競爭的加劇,一定程度上可以說明房市存在過熱風險。
以上北生態區為例,該區域曾被認為是『濱海小梅江』,有巨大的昇值潛力。但是,從2006年開始,上北房價一度高達6500元/平方米,隨著融科心貽灣的入市,均價下降,一直保持在5500元/平方米。
今年四月,貽成的某項目以4900元/平方米的均價面世。由於土地成本幾乎為零,所以單價較低。在低價格的基礎上,該項目銷售火爆。年中,另一個項目『盛星東海岸面世,而近期價格已經出爐,最低價格為4700元/平方米起價,均價不超過5000元/平方米。
這種現象在某種程度上可以說明,區域整體房價上漲的同時,出現分化,部分市場競爭加劇、出現供大於求,房價下降成為可能。
供需矛盾將進一步加劇?
『房價不能再漲了!』有買房打算的王先生對記者講,目前房價還是高位,他預測未來房價會跌,所以現在暫時不買房。據天津最新統計數據顯示,上半年住房價漲量跌,房價比去年上半年上漲16.6%,而成交量比去年上半年下降了6.8%。這種『有價無市』的現象,王先生認為,可以說明市場存在一定供需矛盾。『雖然說這幾年天津房價漲的有點嚇人,但是天津的房價上漲主要是天津的城市改造。而在2008年之前,天津的城市改造和拆遷都會完成,到時候那些因為拆遷和城市改造搬家的人基本上有了自己的新房子,由此,房地產的市場因此會受到影響。』王先生較肯定地說。
還有一些業內專家認可房價下降的可能,他們認為,房價同比16.6%的上漲幅度,已經遠遠超過大多人的心理預期,可以說明目前供需存在一定的矛盾。加上,目前在天津市買房的群體仍以本市自住或改善為主,而不像北京一樣有很多外地人口,所以沒有更多的外來人口消化供給,未來,天津的房價有可能會落。
而中原地產高級分析師餘洪濤表示,今年上半年成交量還是比較穩定的,只是由於供應量不足,在一定程度上成交量受到影響。同時,餘洪濤指出,這裡的同比下降主要是指市區,郊縣的成交量還是穩中有昇的。
根據《樓市》市場研究部等單位推出的『津城樓市下半年購房意向調查』在一定程度上可以說明問題。調查顯示,42%的消費者認為比較合適的房價是3000?4000元/平方米。
從中可以看出,目前商品住宅的銷售價格或是成交價格都要遠遠高於消費者的心理價位。當前,房地產市場的突出矛盾是,部分城市住房價格上漲過快,中低收入家庭難以承受,供需結構存在矛盾,而未來此種狀況還將存在。
限制投資性炒房能收到良好效果?
2007年7月20日,央行決定一年期存貸利息上調0.27%,同時,國務院決定自8月15日起,將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現行的20%調減為5%。
經濟學者易憲容近日表示,目前來看,最大的問題還在於中國的低利率政策或負利率政策。在嚴重負利率的情況下,光是從目前的結果來看,房地產市場的投資者只要從銀行借到錢,就能夠輕易地獲利。再加上房價快速上昇,房地產投資者不僅從負利率上得利,也能夠從房價的飆昇中大獲其利。當大量的投資者湧入房地產市場時,自然會推高全國房價。
與此同時,易憲容表示,房價快速飆昇,特別是在國內一線城市的價格快速飆昇,與當地房地產投資炒作有關。由於政府對房地產市場發展模式定位不清,國內商業銀行為了追求短期利益,均為房地產投資炒作提供了便利的融資渠道,提供了過高的金融杠杆。
『房價上漲並非因為供不應求,而是由投機性需求造成的,也就是捂著房子有房不賣造成的。』國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣也表示了相同的觀點。
王小廣分析說,市場上存在一些高收入者購買大量的房子,並以此作為投資的情況,無形中造成了房源緊張。據透露,1998年到2006年的9年時間裡,城市人口增長速度為3%左右,住宅供給增長速度是27%。『因此房子的供給是完全足夠的,所以表面上看似供給不足,實際上是投機造成房價上漲。』
另外,一些專家認為,外資炒房同樣值得關注。外資與國內房地產商的合作將進一步增強國內房地產商的資金實力,從而堅定開發商當前『囤房』、『捂盤惜售』的做法,以謀取更高的利益。其次,外資的進入將進一步增強房地產與政府博弈的能力。這將使政府的宏觀調控政策更趨復雜,對高房價的調控難度將進一步增大。
國家將繼續出重拳調控?
近期,物價普漲房價也是水漲船高,有傳聞國家將繼續出臺新政調控當前房價。盡管國家出臺的政策目前效果還不是很明顯,但是起到了一定的作用。未來將出臺什麼新政?將會如何?
在某網站做的一項房價調查顯示,仍有少數市民預測,未來國家將繼續出臺新政調控房價,房價將會下降。『房價應該是跟國家經濟掛鉤的,這幾年中國經濟的快速增長,有理由使得房價上漲,但決不是現在這樣的非理性增長。』一位網友留言,堅信國家將出臺新措施。
相信房價下降的網友,多數認為,房價的上漲會加重國家的經濟泡沫程度,不利於國家的長期發展。加之,現在的房價已經超出了百姓的承受能力,加重了社會矛盾,所以房價必然是國家調控中的重點。由此,國家繼續出重拳打擊的可能性很大。其中,物業稅是否會實施,成為關注的焦點。
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