在傳統的天津人眼中，相比市內六區，北辰區被視為二類區域，在媒體眼中，其區域的熱度似乎也不如西青、東麗等邊緣新興區域高，但隨著天津市整體經濟建設的提速，居住格局的重整，環城四區成了天津新的居住導向區域，規劃中的11個新家園項目中，包括了北辰區的雙口鎮、雙街鎮、小淀鎮，佔了三席，區內在建、在售商業住宅開發項目17個，且在物業市場供求兩旺的態勢下，北辰房屋價格明顯增長，有些項目單價已經追上市區，成交量也在不斷攀昇。

　　近期，萬科、中新等房地產龍頭企業也先後在此拿地，並興建了大體量的項目，該項目市政配套日益完善，房產開發熱潮將近。是哪些蛻變讓消費者對這片區域重新認識？是哪些原因讓眾多開發商對其趨之若騖？為此，記者親臨現場一探究竟。

　　經濟騰飛拉動樓市快跑

　　北辰房地產發展源於近年的經濟快速發展。房地產是經濟的晴雨表，是區域發展程度的標志。這是關於北辰房地產形勢和經濟形勢的初步看法。

　　作為天津中心城區的新四區之一，近十幾年來，其一直呈現一個快速發展的趨勢，各項經濟指標基本上保持在20%以上的發展速度，2006年全區的生產總值GDP達到200億元，財政收入成為本市三個突破40億大關的區縣之一。

　　北辰區給人的第一印象，就其區域面貌來說，與市內六區相比當然還有一段距離，但這並不代表這裡經濟狀況比市區遜色，這一點，自火爆的售樓處現場就可見一斑。

　　記者接連走訪了多個項目，發現其售樓處均相當火爆，通過采訪，記者發現大概70%的消費者來自該區域，且大多數消費者為了改善居住環境二次置業。

　　一位姓張的消費者告訴記者，其祖祖輩輩生活在北辰區，對這片區域情有獨鍾，這幾年，也親身感受到了該區域的巨大變化，此次置業主要是為了提前投資，『現在這兒的樓盤價格比中心城區的某些項目的樓面價格還低，正是因為如此，我認為其未來的昇值空間纔更大。』

　　據資料顯示，北辰區有32萬常住人口，消費潛力巨大，在收入不斷攀昇的前提下，大量的常住居民迫切需求改善住宅。區域經濟快速發展，得益於良好的區位優勢以及北辰區的硬件環境和人文環境。近幾年來，招商引資的勢頭一直非常良好，北辰區的科技園區、開發區現在已經成為北辰區經濟發展的龍頭，各個鎮也都有自己的工業園區和三產服務業、骨乾企業。隨著城市建設不斷創新。北辰區目前的規劃建設處在一個質的變化。據不完全統計，2006年整個城市化建設投入(都是市裡面的重點工程)，在北辰區境內的投入將達到100個億左右，在全市所佔的比例和比重位居第一。

　　交通網絡改變地段概念

　　北辰地理位置比較有優勢。從區位來說，北辰是首都北京通往天津老城的門戶，距北京110公裡，濱海機場16公裡。北辰是天津城區的北大門，是首都進入天津出海的必經之路。

　　據萬順地產策劃經理嚴迪分析，北部區域地鐵通車、京津城際軌道興建等內外交通網絡的形成，將全面改變區域的地段概念。現在正在實施市級重點工程十幾項，包括鐵路、公路、快速路，還有西北快速路，京津快速路，城際鐵路，最近還要實施外環腹道，還有一些支道、朝陽路等等，都在中心區環內范圍。

　　從交通物流來說，南開大學經濟學博士劉玉錄認為，北辰是一區之內唯一的四條省際鐵路交界處，設有四個鐵路客貨運站和全國最大的鐵路編組。交通是連接北京往濱海、往老城之間的一條必經之路，道路會帶來財富和資源，形成城市經濟學上交通經濟帶的概念。

　　記者也從北辰區相關管理部門及多家企業了解到，北部區域交通網絡向外主要有京津公路、京津塘高速、津薊高速、津保高速等公路：四個鐵路客貨運站和全國最大的鐵路編組站及投入建設的城際鐵路等。

　　向內有十幾條公路及建設中的西北快速路等；還有新開通的地鐵1號線、規劃的地鐵3號線、4號線、5號線等。可見無論現在還是將來，北部區域的交通優勢都十分明顯，其交通網絡的形成將帶動北部區域外向型就業人群的聚集，從而產生各種檔次的住宅需求。

　　天津樓市有這樣的說法：環城四區解決了來自市內六區的外遷人口以及本地人口改善居住的問題，五郊縣解決了來自於環城四區的外遷人口以及本地人口改善居住的問題，而市內六區將漸漸成為天津市真正有錢人居住的區域。

　　從售樓處已購房人群可以發現，來自北辰的客戶佔有相當大的比例，來自市內六區以及西青區等地的『移民型購房客』也不在少數，在首創寶翠花都的售樓處，前來選購婚房的孫先生和趙小姐告訴記者，他們本居住在南開區，但因目前的價格昂貴且可供選擇的樓盤較少，所以來此選房。孫先生對記者說：『來到這兒纔發現，比我們想象的好多了。價錢合適是其一，沒想到這邊的交通也比原來通暢多了，地鐵1號線就在項目附近，步行不到10分鍾，且地鐵的可達性很強，這一趟真是收獲不小。』

　　采訪中，一位工作在武清開發區的吳先生對記者表示，『這兩年北辰的房地產發展相當快，我在武清開發區工作四年了，因為離家較遠，北辰這邊也沒有合適的房源，我一直住單位宿捨，現在好了，在北辰買房，總價低可用餘款再買輛車，驅車到單位也就半小時，往返很方便。』

　　據有關部門統計分析，北部區域的北辰、河北、紅橋區交易量今年以來增長顯著，其中北辰區以5.2萬平方米的交易量持續在新四區中處於領先地位。可見隨著道路交通管網的不斷完善，以前被認定的二類區域越來越受到購房者的關注。

　　老城區崛起助昇北辰價值

　　今年陸續啟動的城市中心老城廂及三岔河口區域高檔居住區對北部區域住宅將起到輻射作用。全面啟動開發的老城區包括大悲院、古文化街、小伙巷、子牙漁灣及海河上游等區域。這些區域的新項目多數為有實力的品牌企業開發，其繁華的商業、商務等業態組合將促使高檔居住氛圍的形成，從而帶動處於延續老城區、連接"大北京"(京津區域)的北部區域整體居住品質的提昇。

　　同時，從居住需求方面來看，市中心住宅數量及價格壓力也將使該區域中檔及中高檔住房需求向價格相對較低、離市中心區域又較近的北部擴散，使北部邊緣區域以中檔為主的住宅格局向中高檔方向發展，並帶動該區域地段居住價值的提昇。

　　這一點已經從一些項目中得到證實，奧園、寶翠花都均處於熱銷階段，銷售狀況非常好，寶翠花都售價接近6000元/平方米，每月都能成交上百套，甚至幾百套，奧園精裝修的售價接近7000元/平方米，每月也能持續幾十套，信邦置業精心打造的『津品鑒築』項目也會於年底上市銷售，由於該項目緊鄰地鐵一號線始發站，預計銷售成績也同樣優秀。

　　房地產項目有增無減。北辰區正在開發建設的有17個房地產項目，大多集中在北辰區的中心區以及中心區的周邊，中心區可能佔到十幾個，戶外的大廣告牌上各大樓盤的廣告比比皆是。作為大型生活區，從教育、醫療、公共設施上都有良好的基礎，所以房地產市場被普遍看好。但是醫療以及教育配套上還有所欠缺。

　　北辰有著豐富的商業遺產和原生態的自然稟賦，有總長133.28公裡的一、二級河道14條。另外區內有很多的大型水面，像大壩濕地，還有大興莊的大興水庫，水的面積相當大。區裡樹多草多，保持著生態原貌，綠色環境相當好。法國的王朝葡萄酒在北辰投資，就是考慮到北辰的水和環境。故"十一五"期間北辰打出環境利區的旗幟是有基礎的。

　　劉玉錄對記者表示，濱海概念會繼續抬昇北辰、東麗一線的地產價值。濱海列入國家戰略布局以及京津城市帶區域協調發展，形成了城市與經濟的"京津走廊"，北辰的區位價值正在上昇周期。土地價值、是商業價值，居住價值在相當長的時間內，都會繼續增值。

　　信邦置業市場部經理孫建勇向記者介紹，很顯然，北辰區現在已經是一個熱點區域，並且在今後相當長的時間內會持續是一個熱點區域。北辰區內三個大型居住區的建設需要大量土地出讓，並且會有相對較長的一個建設周期和銷售周期，此外，目前了解到龍順投資已經取得了龍順御墅項目旁，規模近150萬平方米的項目，中新集團在宜興埠的建設規模達160萬平方米，目前也已經進入開發操作階段，至聖投資在趙虎莊的項目，32萬平方米，預計下半年進入銷售階段。另外，景瑞地產在小淀取得的22萬平方米建築規模的土地也是小淀鎮新家園的起步地塊。所以該地塊土地供應充足，會成為市場持續關注的熱點區域。

　　產品多樣豐富區域選擇

　　雖然在天津居住數年，但對於該區域記者仍然比較陌生，只是在去北京的路上途經此地，通過一天的走訪調查，記者發現，該區域幅員遼闊，可開發的土地資源相當豐富。

　　土地資源是區域房地產發展的重要元素，可以肯定的是區域房地產正行走在快速增長的通道上。2005年來，土地出讓和成交迅速擴大，2005年北辰掛牌出讓土地60萬平方米，成交44.9萬平方米，北辰土地成交面積比和平、河西、南開、河北、紅橋、西青六個區加起來成交面積之和還多出5.5萬平方米。

　　近期，包括商業與住宅的綜合用地出讓出現的頻率越來越高。從土地出讓的勢頭也可看出，該區域為政府有意引導的居住區域，孫建勇對記者表示，市內六區的土地稀缺，價格奇高，而環城四區土地價格相對合理，且該區域常常出現面積較大的土地，適宜長期戰略，對於開發商開發操作有施展空間。

　　孫建勇還表示，在獲取土地階段，大型開發商競爭力更強，拿地的可能性更大，操作經驗更加豐富，能夠結合地塊特點，給不同的項目注入不同的居住理念，例如能夠把建築與景觀更好的結合，景觀也不簡簡單單只是樹木、水、石材的堆砌，而是更多的與生活體驗結合，景觀的可視性、可達性更完善完美，北方景觀也同樣與南派手法交融，創新的元素越來越多。

　　大量的土地資源使得區域樓市在產品供應類型方面非常豐富，消費者可以在該區域找到從經濟適用房到高層公寓，從花園洋房到別墅幾乎所有類型的產品。豐富的產品類型將增強購買欲，成為推動該居住區市場繁榮的一大動力。

　　一位退休老教師在接受記者采訪時表示，雖然在河西生活了大半輩子，但那邊商業氛圍越發濃重，交通擁堵現象也十分嚴重，所以感覺越來越不宜居了。『在交通和購物能滿足的情況下，我倒願意遷出市區，感受一種相對寧靜舒適的生活環境。』

　　據天津中原等房地產顧問公司人士介紹，京津公路沿線以及地鐵1號線劉園站周邊是北部區域住宅供應較為集中的地區。包括花園洋房、多層公寓和板式小高層等多種產品。區域內重點地產項目有：都旺新城、御龍灣、大通綠島、T城佰棟墅、首創寶翠花都、奧林匹克花園、美震格藍春天、陽光卡蒂爾等。由於這一地區的配套正走向成熟，加之價格誘人，所以，越來越多的購房者開始在這一地區購房。

　　隨著城市不斷擴張，北辰作為未來奧運迎賓線的承載區域，同時『大北京』概念及京津快速、環渤海經濟圈的興起，都使得北辰區未來發展潛力無限，自古作為皇城大門的北辰區，曾經的榮耀造就了這裡的經濟、文化、技術、金融、交通和發展，擁有巨大昇值潛力的北辰區，在不久的將來，又將以全新的面貌從溫往日的輝煌，成為新的主流區域屹立於天津。