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8月13日國務院公布了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(以下簡稱為《意見》或24號文)。《意見》明確要求,加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。也就是說,面對各地房價快速上漲,政府已經意識這個問題的重要性,並希望建立一套有效的住房保障體系或采取『雙轉制』的方式來解決低收入家庭居住問題。正是這意義上說,《意見》向有利於廣大民眾住房改善方向、建立起適應中國的房地產市場發展模式上邁出了一步,也是對18號文件的糾偏。從形式上來看,如果說『政府意識到各地房價上漲的重要性了』,那麼以前出臺的諸多政策或作出的指示就是明文實虛,沒有重視了,這樣的話分明實在作秀嗎,因為24號文和以前文件一樣也未必能解決問題,關鍵的關鍵是認知落實的程度。
而24號文《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》的公布,恰逢國家發改委、統計局公布二季度全國70個大中城市房價指數。與去年同季度相比,全國70個大中城市房價上漲6.3%,土地交易上漲價格13.5%。據此,不少人在問『目前房價和地價加速上漲,是這次《意見》出臺的一個推動因素嗎?對房價能否起到調控作用呢?... ...』而此時出臺此政策,從民生的實際需要出發來看,關注房價過快上漲,又象是一項糾偏補正、長期執行的住房保障政策。
當然,任何一個文件出臺都有其缺陷和不足之處,包括24號文其中仍然有許多方面值得商榷與改進的地方。24號文亮點在於:1、中國的房地產市場發展並非僅是支柱產業的問題,『住房是重要的民生問題』,提高與改善人民住房福利水平是中國房地產市場發展的根本及准則。2、面對城市低收入民眾的住房突出問題,《意見》希望通過建立廉租屋及經濟適用房的城市居民住房保障體系來解決這個問題,這應該看作政府對房地產市場有所為的重要信息。建立與完善中國的住房保障體系,明確地確定廉租屋制度是解決城市低收入家庭住房問題的主要途徑。3、對於城市化過程中農民工的住房問題也列入城市住房保障體系所關注的問題之內。也就是說,澄清了城市住房保障體系並不是以戶藉為基點,而是以城市居住者的居住條件為基准,不僅有助於進城後的農民工居住條件的改善,也有助於中國城市化的進程。
那麼,其對房價究竟影響幾何?盡管《意見》有明確的調控房市意圖,但是,在短期內,其對房價的調控幾無影響。這是因為,在短期內,新政策要實施,要在房市中發力,其間還有一個時滯,即從政策出臺、到用供應、再到住房供應,其間需要經過大約2年左右的周期。而從一項調控政策的屬性來看,一般來說,超過1年周期的政策基本上就不算是調控政策了。
從長期來看,廉租房、經濟適用房供應量所佔比重是決定影響力度的因素。根據《意見》第21條規定,『廉租房、經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%』。如果經濟適用房的供應總量在房市總供應量中所佔比重越大,那麼其影響房價的力量將越大。
但是,上述政策條款只是籠統地將經濟適用房在內的幾種住房類型的供應量作了規定,而沒有對經濟適用房作出明確的規定,因此,其供應量能否在今後能否實現很大增長,現在還不能過分樂觀。原因很簡單,地方政府在經濟適用房供地上,是缺乏激勵的。如果地方政府有激勵的話,這項政策根本就不用出臺,現在的政策出臺一定意義上是在『補課』。
再說廉租房。加大廉租房供應量,短期內對房市影響幾乎無影響,長期則是通過租賃市場發揮影響而傳導至整個房市。從供求關系上來看,由於廉租房的需求者在新房市場中並不構成經濟學上的需求,而僅僅是一種住房需要,因此,這部分家庭不可能成為新房市場上的需求者,而是租賃市場上的需求者。但從短期內來看,由於廉租房不會在短時期內增加,因而對二手房市場的影響也幾乎沒有。從長期來看,由於廉租房的增加將會大大減少租賃市場上的需求,因而其對房市的整體需求影響是很顯著的,即房市需求總量會因廉租房的增加而相應下降,對房價上漲有明顯的抑制作用。但是,這也要看廉租房政策是否能有效執行,廉租房供應能否在住房供應中佔有相應的比重。政府政策是否能有效執行,這幾年來一直是個問題。
在《意見》中確立了中國房地產市場發展的基本宗旨,如果把這個宗旨落實在中國房地產市場發展各項政策上,那麼中國房地產市場將發生重大的變化。如果遠離這個宗旨,那麼中國的房地產市場問題會越來越大。
所以近期來看,24號文只能安定民心,是一個政府將要長期執行的住房保障政策,短期之內降低房價估計發力不足,是從長計議的一個重要調整轉折,到底是政策『作秀』還是降房價發力,其博弈結果我們不言而喻或拭目以待。
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