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一般而言,相對於購買中小戶型留作自住,購買大戶型則往往是用來投資、出租。大戶型的投資大,但回報顯然也更高,需要注意的是投資大戶型,特別是投資酒店式公寓的大戶型,更需要一定的技巧。
高端租務市場迎來大戶型時代
酒店式公寓是最適合投資用以出租的一種產品,它源於美國的二十世紀中葉,後在世界各地蓬勃發展,到了八十年代中後期開始現身中國。
近年來,酒店式服務公寓對於戶型面積標准有所變化,從初級階段的小戶型向現階段的大戶型發展。無疑這與北京公寓租賃市場租客的需求改變密切相關。
在以前,酒店式公寓供應量較少,租金偏高,外籍租客公司給予的住房補貼只能承擔小戶型房屋的使用條件,致使當時市場供需情況以小面積酒店式公寓建造為主。但是現今,北京酒店式公寓市場已步入鞏固時期,戶型及配套設施受到了眾多跨國公司外籍員工的青睞。雖然跨國企業公司所給予的住房補貼調動不是特別大,但由於租金價格因供應量增加而趨於合理,因此?市場相應調整為以租賃大戶型為主。正是找准了客戶的需求,近期一些處於優越地段的優質樓盤開始紛紛推出大戶型產品。例如世邦魏理仕獨家租賃代理的溫莎大道項目從設計開始就針對了這一細分客戶群的需求,以三居300平米到四居400平米的大戶型為主,衛生間也采用了歐美人士習慣的27平米的超大陽光衛浴系統。其公共部分均為豪華酒店裝修,達到了酒店式服務公寓硬件設施標准。這甚至超越了當年被高檔租賃市場看好的新加坡品牌的雅詩閣公寓180平方米戶型的設計標准。再加之未來的物業管理中還將增加入室清潔等一系列的酒店式服務項目,200至400平方米的高品質酒店式服務無一例外地契合著目標市場與客群的需求。
准確定位大戶型的租戶群
大戶型在住房市場顯然屬於奢侈品,所以一旦選擇大戶型進行投資,顯然要考慮未來租給誰,也就是說,市場在哪裡。
一類租戶是小型公司。高檔寫字樓對他們而言奢侈了些,於是商住樓或酒店式公寓的大戶型正對胃口。這類租戶的優點是租金價格相對較好,但缺點亦很明顯,辦公自然不同於居住,對房屋及各項設施的使用率會很高;如果還有些特殊的裝修要求,對房屋的破壞性也較大。
另一類,也是最理想的租戶顯然是外企駐京高管人員,他們往往租住時間穩定,對房東的財產也很愛惜。另外,關鍵是他們有充足的支付能力。外企派駐來華高管人員均會享有企業發放的當地住房補貼。高層人員(如總裁、總經理、高級總監)的住房補貼大致在每月8千至1萬美元,中高層人員也達到每月5千美元。目前北京高檔涉外公寓平均租價每月每平方米15至20美元,5千美元可以租到的戶型在250平方米左右。以前,外企高管的住房補貼發給個人,自由選擇,這樣某些人會選擇較小或者較便宜的房屋,多餘的錢歸自己。但目前,均為公司統一代租,而選擇房屋權在個人,因此,懂得享受的老外們會把補貼額度用得最為充分。
地段是高投資選擇的關鍵
選准了目標客戶群,另一項重要因素就是選擇地段。CBD地區無疑是這些目標客戶群的聚集地。
目前CBD內一些高檔公寓,在可售項目中租金價格大致為每月每平方米16美元左右,租賃情況明顯優於周邊區域同類樓盤。分析其原因:首先,對於外籍租客來說,他們更希望在其工作地點的臨近區域居住,在步行十分鍾左右的范圍內最佳。國貿、嘉裡、漢威雲集了北京最多的世界級外資公司,因此世貿國際公寓具備和國貿公寓相同的地理優勢,尤其在CBD原生地,即東三環以西,東大橋以東,長安街以北,和光華路兩側的有限黃金地段,CBD原生地其近20年的積淀,形成了北京首屈一指的經濟商圈,它的成熟環境增加了原生地帶更高的含金量。現在政府規劃中的CBD正是以此為基礎,向東、南方向擴展而成的。故世貿公寓每月每平方米20美元的優異性價比得到了市場客群的認同。此地段另一個被看好的項目是位於光華路西裡的溫莎大道,距長安街500米,國貿800米,與世貿公寓隔街而望。針對外派來到中國的高級管理人員家人一同來京居住的現象日益普遍,緊鄰溫莎大道南側佔地約4萬平方米的雙語國際教育區也將在2006年左右建成,這都將大大提昇溫莎大道在未來租務市場中的投資價值。