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『房價又漲了!』眼看著國內商品房價格不斷攀昇,老百姓在發出一聲嘆息的同時,又依稀看到了2004年各地房價飆昇的影子。近日,國家發改委和國家統計局發布的調查結果也與老百姓的直接感受完全吻合。
該調查數據顯示,今年二季度,全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同季度上漲6.3%,漲幅較高的城市主要有深圳、北海、北京等。而央行發布的二季度中國貨幣政策執行報告中也提醒,今年以來,
房地產價格又出現了加快上漲的勢頭。
房價進入新一輪上昇通道
分析今年前7個月的統計數據不難發現,房價上昇幅度越攀越高,1至4月的房價漲幅還在5%至6%之間徘徊,進入5月,漲幅昇到6%以上,6、7月漲幅更是突破了7%,分別達到了7.1%和7.5%。其中,新建商品住房售價漲幅更大,7月同比上漲高達8.1%。
一系列的數據表明,中國房價正呈現整體上昇的趨勢,不但房價的漲幅加速放大,普通住房售價漲勢驚人,而且炒家青睞的二手房市場整體漲勢更加強勁。
房價的上漲在一線城市演化得最為激烈。兩年來,深圳商品房銷售均價上漲60%,北京上漲40%,廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點地區的房價已經翻番。
尤其值得關注的是,此輪房價上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴散。像北海這樣的二線城市,今年前6個月中,竟有4個月領漲全國,新建商品住房保持同比15%以上的漲幅,其中4月份甚至達23.6%。石家莊、蚌埠、韶關、長沙等也迅速進入房價漲幅前10大城市之列。
6、7月份原本是商品房交易的傳統淡季,但現在全國樓市的交易行情卻是一片火熱。有分析認為,數年宏觀調控之下,房價未見低頭卻又抬頭,並且漲幅比以前明顯加快,無論是整體還是局部、是補漲還是反彈、是現狀還是預期,種種跡象表明,房價進入了新一輪上昇通道。
多種因素推昇房價上漲
縱觀近幾年的房價走勢,中國經濟快速增長、百姓住房需求增大以及各地城市化進程加快等,是造成房價快速上漲的重要原因。但不能忽略的是,土地成本不斷飆昇、房產商『捂盤惜售』、國內外資本投機炒作、相關機構監管不力和制度缺失等因素,也讓房市的宏觀調控效果打了折扣。
房地產市場需求旺盛是推動此輪房價上昇的重要力量。從我國的情況來看,房地產業快速發展得益於國民經濟的持續快速發展、各地城市化進程的加快和人民生活水平的改善。隨著收入增長和儲蓄水平的提高,城鎮居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工以舊房換新房,小房換大房;新職工則通過按揭的方式購房。
有專家表示,目前充沛的購房資金來源可分為三個層面來理解,首先是在人民幣昇值、流動性過剩背景下,大量資金湧向住宅市場,擁有多套住宅的家庭數量增加;而前兩年受宏觀調控影響,出現了一些持幣待購的消費者,其需求在今年上半年得到集中釋放;此外還有股市獲利的轉向資金以及海外資金進入房市等。
除了購房需求旺盛,成本也是推動房價上漲的內在因素。最近舉行的一個房地產論壇上,土地價格的?昇受到了與會專家的集體『炮轟』。有人甚至尖銳地表示,『目前國內土地價格過高,已嚴重透支了未來的房地產價格。』
房地產開發的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費用、稅費等,土地價格和建材價格的上漲,使房地產開發成本不斷提高,對房價上漲形成了推動力。據悉,上半年土地成交價格增幅達到28.1%。業內人士認為,在實行『經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓』政策後,土地價格出現了大幅上漲。一些房地產公司的高層也公開表示,『目前我們最大的問題是手中沒有地了。』在許多地方,土地的收入是地方政府財政的支柱。房價、地價的上漲,有助於地方政府獲取更多的收入,房地產膨脹得越大,地方政府的收益就越大,在這一過程中,地方政府不需付出任何成本。出於自身利益的考慮,地方政府缺乏抑制房價上漲的動力。
當然,房價的上漲也不乏其它深層次的原因。從房地產市場運行的主體看,地方政府、商業銀行、開發企業乃至購房者在房價運行機制中相互影響,共同推動了房地產價格走高;一些城市的政府過分利用土地資源來經營城市;部分商業銀行認為個人住房按揭是低風險、高利潤的貸款而大量發放,由於銀行之間協調不夠,投機性購房者有機可乘;開發商為追求開發利潤最大化,囤積土地、囤積房源,人為造成市場緊張,誘發房價短期內的非正常上漲;而持續上漲的房地產價格,使得消費者對房價上漲的預期增強,一些持幣待購者因擔心房價繼續上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響,各種因素相互作用,共同拉動了房價的持續上漲。
探求調控與市場平衡之策
政府對房價進行宏觀調控的決心其實由來已久。2005、2006年,國務院陸續出臺『國八條』、『國六條』等一系列措施,著力從限制炒房的角度對市場進行調控。但近幾個月的房價變化表明,盡管國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段,對房地產行業不斷進行調控,但房價上漲之勢並未得到根本遏制。
目前,大部分專家認為,旺盛的購房需求是推動中國房價上漲的重要因素,這也是中國城市化進程和人口格局變化帶來的必然結果,因此,調控方向應該有所改變。針對目前實際情況,有關專家表示,加大經濟適用房、廉租房的供給、促進二手房市場發展、嚴打投機哄抬房價等相關措施必不可少。而尋找到市場與調控之間的平衡點,或許是解決房地產問題的出路,『增加供給而不是抑制需求』,應該成為房地產宏觀調控的新方向。
由此,已經有專家提出了一些『順市場而為』的調控方法,包括促進二手房市場的正常發展,減少住房流轉環節的稅收;通過對閑置房、閑置地征收費用的辦法,打擊一些發展商『捂盤囤房』的行為;限制外資進入房地產市場,限制其參與地塊競拍、高檔商品房建設;擴大經濟適用房、廉租房的規模,加大對中低收入者住房保障的支持力度,等等。
此外,符合市場機制的調控手段也受到了不少業內人士的推崇。一些專家表示,調控需要政府行政與市場機制兩種手段互相結合,對調整住房結構,政府應該多采取財稅等經濟手段,這樣收效會更大。物業稅等財稅金融手段、金融政策調整、土地市場治理、住房保障制度落實等均是未來調控的主要手段。
據業內權威人士透露,針對房地產市場發展的現狀和問題,在今年下半年或今後一段時間內,政府可能會出臺一些新的房地產調控措施,例如作為《物權法》配套法規的《城市房屋拆遷條例》的修訂與實施、《物業稅》出臺的時機與力度、土地市場的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落實等等,這些政策的出臺都將給房地產市場帶來積極的影響。
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