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在許多地方商品房銷售價格持續飆昇嚇退中低收入買房者之時,一個基本的指標卻不經意間被人們忽視了,那就是房屋租價。而恰恰是這個指標,某種意義上比房產售價更能體現房屋供求關系。記者日前在河北省石家莊市采訪發現,租房市場逐漸回暖,不少中低收入者發出感嘆:『買不起房,不妨去租房。』但他們同時也擔心:房租會不會隨市暴漲?
房價飆昇嚇退人租價基數小漲幅能承受
據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅比上月提高0.7個百分點。漲幅較高的城市包括:北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%。據河北省住宅與房地產業協會最新發布的數據,今年上半年河北省商品住房平均銷售價格2417元/平方米,同比增長30.3%。
石家莊市的陳女士經過近兩個月的看房、買號、排隊、抽號之後,終於在某樓盤買到了一套房子。令她遺憾的是,由於上半年沒有買到開盤價格為3580元/平方米的一期樓盤,這次不得不以4300元/平方米的價格購買了該樓盤的二期,不到3個月每平方米漲了700多元。她告訴記者,一套房子50多萬元,因為拿不出全款,她一咬牙辦理了按揭貸款,每個月還款近2000元。但很多與她一同排隊、抽號的人沒有這樣的『魄力』,都轉而去租房了。
記者采訪石家莊市一些較大的房產中介了解到,在房價『漲聲一片』的背景下,租價卻漲幅平緩,促使租房市場逐漸回暖。『21世紀不動產』石家莊區域分部運營部主管杜坤說,今年上半年,公司登記房源的出租率比去年同期上昇了約20%。一般面積在90平方米以下的小戶型,房源信息登記後一周內即可租出。隨著行情看好,租價今年上半年也跟隨房價同步上漲。但由於房屋租價基數遠遠比房價小,一般在每月400元至700元之間,因此租房者比買房者的承受力要大得多。
河北順馳不動產網絡有限公司運營部經理張雲飛說,石家莊房屋租賃市場近兩年呈現日漸活躍的發展態勢,今年上半年業務成交量比去年同期增長30%。正大房產、宏偉房貸中心等房產中介負責人都表示,近兩年房屋租賃市場開始回暖。
石家莊市民王學亮說,他原打算買一套100平方米左右的商品房,可是一核算總價難以承受:房價每平方米4000元左右,自己要按揭貸款30萬元,每月至少要支付1800元,而自己的工資只有2000元,根本不可行。後來不得不租了一套90多平方米的兩居室,每月租金只有600多元。
房屋租價指標應受重視防止隨市暴漲
河北省住宅與房地產業協會一些專家說,商品房租售比例是反映一個城市房地產市場發展水平的『試金石』。正常情況下,房屋的供求關系在售價和租價上的體現是一致的,當房屋供不應求時,二者都會上漲。然而,如果房屋市場投機成分過多,房屋售價這個經濟指標就會被嚴重扭曲,無法反映正常的房屋供求關系,這時房屋租價一般比較客觀。可以說,在租金波動不大的情況下,房價的迅猛上漲即可判斷出房價存在虛高。
當前,許多城市商品房售價成倍上漲,不斷創出新高,而房屋租賃市場上的價格走勢卻增長緩慢,有的則原地踏步,個別城市還略有下降。幾位大學畢業後在北京工作了三五年的年輕人說,他們都想買房,但到現在都在租房住。近兩年,他們的房租漲了大約15%,而同時期北京的商品房售價卻漲了兩三倍。在上海、深圳等城市,房屋售價和租價差距拉大的態勢更加明顯。
房屋售價與租價比是國際上一個衡量房地產業泡沫的標准。雖然租價指標如此重要,但還沒有引起一些地方官員足夠重視。國家統計局河北調查總隊定期對商品房銷售價格走勢進行調查、分析,為政府領導提供參考,並向社會公布。然而,記者向其負責人了解河北租房市場相關情況時,他們卻表示不清楚,上級單位也沒有布置這項調查任務。
河北省住宅與房地產業協會一位專家也說,雖然意識到房屋租價指標的重要性,但還沒有做足夠的研究。他們認為有必要定期發布租房市場信息,指導市民合理選擇。
但也有專家擔心,對房屋租價的關注度提高,會刺激其市場敏感性,促使一些人套用炒房的做法,從而引起房租隨市暴漲。
河北省住宅與房地產業協會最新公布的一組數據顯示,全省今年上半年商品住房新開工面積1245.22萬平方米、竣工面積309.52萬平方米,而與有效保有量相比,全省商品住房上半年銷售面積僅為776.65萬平方米。專家分析認為,河北商品住房需求旺盛,開發商捂盤惜售,一定程度上推動了上半年全省商品住房平均銷售價格同比大幅增長。
專家所擔心的是:隨著租房需求旺盛,房屋中介會不會與房主串通起來囤積房源,推動其價格上漲。
僅關注最低收入人群還不夠在商品房價格居高不下的形勢下,租房也被視為解決住房問題的一個方法。各級政府正在有意識地大力開發廉租房,這一制度是政府提供給『窮人』的社會福利,帶有社會保障及福利色彩,是完善社會保障體系的一部分。
在石家莊市,廉租房制度曾有過教訓。據了解,2001至2002年間,該市建成198套面積在40平方米左右的廉租房,因為『僧多粥少』分配不下去,只好按照市場價格銷售後,再轉換成廉租房補貼資金。從2003年開始,石家莊市改廉租房以實物配租方式為發放租賃住房補貼,增強了可操作性。近日,該市將一批廉租住房租金補貼發放給符合條件的低收入者,涉及1030戶,全年共計補貼172萬餘元。
秦皇島市也實行了廉租住房租金補貼方式,市政府日前出臺城鎮廉租住房保障辦法的《補充規定》,擴大了廉租住房保障范圍。規定家庭年收入在當地上年度家庭人均可支配收入1.5倍以下、家庭人均住房建築面積在15平方米以下且家庭住房總建築面積在50平方米以下的城鎮非最低生活保障家庭一律納入廉租住房保障范圍。同時,增加了『三無』戶(無經濟來源、無勞動能力、無法定的贍養或撫養人)、烈屬、殘疾人等特困家庭以及因疾病、災害等重大變故而失去住房的家庭,作為廉租住房的保障對象。
盡管各地采取了很多措施,但享受廉租房租金補貼的家庭在廣大城市無房戶中仍僅佔一小部分。目前,城市裡還存在大量沒有享受低保的中低收入家庭,他們既買不起經濟適用房,又享受不到廉租房政策。
一些專家分析認為,在整個城市社會中,最終可納入廉租住房制度的『低收入者』比例僅佔總人口的5%左右。而事實上,需要買房、但在高房價的重壓下又買不起房的普通市民應該是這一比例的數倍,他們很有可能因為不是政府主管部門工作的『主要目標』而失落。
房租上漲逼出新房奴房價上漲,山東省濟南的租房市場也水漲船高。到底是買房劃算還是租房劃算?是應該繼續租房子還是『長痛不如短痛』?相關調查顯示,受房租普遍上漲的影響,一些本來發誓不當『房奴』的年輕人也被迫殺入購房大軍,成為新一代『房奴』。
『房租上漲得太快了,算來算去,還是買房子劃算點。』說起自己買房子的初衷,陳小姐很是無奈。陳小姐所租的房子位於百花公園附近,一年前她剛搬進去的時候,房租是每個月1200元,如今已經上漲到1400元/月了。不僅如此,前不久陳小姐又接到了房東的最新通知,下個月房租可能還要上漲。
『以前覺得自己將來不太可能在濟南安家,就一直沒有買房的打算,也省得背上一身債。現在看來,租房子太不劃算了。就算是找人合租,每個月也得七八百元錢,而且這錢就這麼打水漂了。』陳小姐說。因為工作原因,陳小姐已經獨自在濟南工作了3年多,丈夫去了外地工作。當初他們本打算等雙方事業穩定後再置業,所以陳小姐這些年來一直都是租房居住,寧做『快樂房客』不做『痛苦房奴』。
『以前看別人為了還貸款日子過得緊巴巴的,還覺得自己挺明智,不買房也就沒那麼多負擔。』陳小姐嘆了口氣,表示:『現在看來,與租房相比,買房其實也並不吃虧。因為濟南的房價應該還有不少上漲空間,就算是將來要離開這裡,房子也是一項不錯的投資。』
據了解,隨著濟南房價的不斷攀昇,租房市場也水漲船高,普遍漲幅接近10%。以山大路上一套兩居室的房子為例,半年前房租還是1000元/月左右,現在已經上漲到1200元/月了。不僅如此,隨著出租房屋收稅制度的進一步強化,一些房屋租賃者還在醞釀著新一輪漲價潮。
在濟南房價持續上漲的趨勢推動下,像陳小姐這樣中途變卦的『租房者』也越來越多了。精裝小戶型大受歡迎,購買者多是工作幾年、有一定積蓄的年輕人,很多人此前更是堅定的『租房者』。與傳統『房奴』相比,居住之外,『新房奴』更看重房產的投資和增值價值。
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