|
||||
買房投資與買房自住相比,目的不一樣,選房的策略也有所不同。用置家的心態去投資房產,並不可取。置家,為的是改善居住環境。投資,追求收益的最大化纔是根本。
關注區域成長性房子是否昇值,以及昇值空間的大小,與房產所處的區域有著密切相關的聯系,房產隨著區域的昇值而水漲船高。購房者買房用於自己居住,目的是改善居住環境,一般會考慮交通的便利性、生活配套的完整性和居住的舒適性等幾大因素,因此更加關注房產所在區域目前的狀況。而房產投資,因為需要利用時間的推移,房產昇值後通過轉手獲得投資收益,相對於買房自住,更應關注區域未來的發展前途,也就是說區域有沒有成長性。一個有著良好的成長性的區域,隨著翻天覆地的變化,房產價值也將隨之翻番增長。
一些新型的住宅區,比如塘沽的紫雲居住區、北部居住區,大港的港東新城,在形成規模之前,往往由於位置較偏,各種配套不完善,住宅建設力度也很有限,房價比成熟區域要低很多。但是隨著城市的空間擴張,大批房地產開發商遠離競爭激烈的城市核心區,來到發展空間更加廣闊的新型生活區進行住宅建設,帶動了新型住宅區出現日新月異的變化,從而催生了新型住宅區的房產昇值。由於房價的起點比較低,新房較之其他成熟區域具有更大的昇值空間。因此房產投資者可以著重關注新型住宅區的市場發展。
找准房產投資火候濱海新區由於各區域間房地產發展的啟動時間不同,發展速度各異,造成各區域間房地產的不平衡。有的區域的住宅發展剛剛起步,房地產方興未艾,如塘沽北部區域、漢沽東風路以東區域和大港港東新城;而有的區域則經歷過多年的發展,住宅建設開發已經基本完畢,步入房地產發展的尾聲,如開發區第三大街沿線和塘沽洋貨市場周邊。
面對發展狀況快慢不一的不同區域,房產投資者需要找准介入的火候。一般而言,處於起步階段的區域,房產昇值空間比進入開發晚期的成熟區域更大。房產的昇值,主要取決於其所處的地段的昇值。起步階段的區域,擁有廣闊的未開發用地,未來仍有較大的開發空間。隨著房產商不斷推出新樓盤和注入新的建設資金,會直接刺激土地價值的昇值,區域內房產價值也不斷走高。而且房產商操作樓盤時,也會抓住購房者『買漲不買落』心理,不斷拉高樓盤售價。越往後,樓盤的銷售價格越高,這個過程中,已售房屋的昇值也得到了體現。
反觀住宅開發接近尾聲的成熟區域,由於土地稀缺,開發商無法進行擴大再開發,區域發展缺乏後勁,難以形成購房的熱點,房產昇值比較緩慢。此外,由於這些成熟區域的房價已經達到一個較高的水平,繼續上揚的空間比較小。對於注重昇值空間的房產投資而言,處於起步的區域,其房產更值得投資。
好房子不一定昇值大一些『完美主義』購房者,為了挑選到自己鍾愛的好房子,眼光比較挑剔,而且面面俱到。最後可能選到了在地段、樓層、房型設計等方面都有明顯優勢的好房子,但卻為此承受高昂的房價。其實,這種『事事追求完美』的購房心態,對於買房用於自住的人來說,倒是可以借鑒,但是如果為了買房投資,則未必是明智之舉。
房產投資的核心是尋找昇值空間最大的房子,而那種質優價也高的好房子,其昇值空間一般並不十分出眾。在項目銷售中,為了引導客戶購買,達到全面旺銷目的,開發商往往對不同樓層、不同位置的房子進行差別定價。一個項目中,不同的房子,同一時間內最高售價一般比最低售價每平方米高出數百元甚至上千元。
但當房主將房屋推向二手房市場進行轉讓時,當年銷售時存在的價格差別將不再明顯。從二手房市場中可以發現,在同一個小區中,多層住宅的售價除了與樓層有關外,與其他諸如樓座位置、房型等因素不無太大聯系;高層住宅的二手房單價則更加趨於一致。而在商品房銷售中,樓座位置、樓層差異、房型布局等因素卻是開發商差別定價的主要依據。
因此,對於買房用於投資的購房者,如果確定要購買某一樓盤的房子,應該選擇那些售價相對較低的『便宜房』,因為這些房子在出售時,與那些『好房子』的售價並沒有太大差別,因此可以獲得更大的昇值空間,投資者可以獲得更多的投資收益。
房產投資勿迷信品牌目前濱海新區新房市場主要是以期房為主,為了利潤最大化,開發商往往將樓盤進行概念包裝,並通過大量的廣告投入形成樓盤品牌效應。
一些買房用於自住的購房者,會將樓盤的品牌當作一種彰顯身份的附加值。許多售價高昂的住宅項目,甚至將樓盤包裝成一種身份的象征,最終這種虛擬的『附加值』讓消費者埋單。
對於買房用於投資的購房者,品牌固然是房產昇值的推動力之一,但沒有必要過於迷信品牌效應。因為通過廣告包裝的品牌效應,給開發商提高樓盤售價提供了可能。這種含有『水分』的房價,無疑壓縮了投資者的收益空間。而且這種品牌效應往往是短期的,在項目銷售完後,即退出歷史舞臺。房產昇值還需待房屋建成入住後,通過房屋質量和小區狀況得到體現。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||