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隨著『70/90』政策的推行,成都樓市已經成為中小戶型的天下。雖然因政策限制而相對供應量大幅降低的大戶型略顯稀缺,但上半年的銷售表現卻大大出乎許多開發商的預料,許多呈現滯銷的尷尬局面。業內人士山傳海認為,電梯超大戶型(普遍認為在170平方米以上)產品,是個『藍海』市場——基本屬於新的『無人競爭』的市場,市場需求確實很大;但城市超大戶型不好做,它全面考驗著開發商的實力和水平,並不是意味著面積大就具有市場競爭力。
下半年 超大戶型供應量不小日前,記者從天合房產的凱旋城項目和新城南項目盛南領地、瑞昇房產原南光機械廠項目、萬科.金域藍灣、博瑞優品道、凱萊·麗景雅築以及眾多在售樓盤後期房源獲悉,單套面積在170平方米以上,總價一般在100萬以上的超大戶型在今年下半年有紮堆上市之勢。
資深業內人士山傳海認為,在不受『70/90』限制的一些地塊,和受『70/90』政策之外的30%部分,這些樓盤佔據資源的優越性導致城市超大戶型產生。他認為這些超大戶型均屬於享受型居住,比如天合房產旗下的盛南領地190平方米的四居室,170平方米的三居室,每個房間都力求舒適,該企業另外一個項目天合凱旋城即將推出200平方米的大戶型,共約200多套;萬科·金域藍灣的臨河部分每套面積均在150平方米以上,單套總價預計將超過150萬元;萬科·魅力之城8月4日推出的洋房系列面積從137平方米至200多平方米不等;中糧華陽項目凱萊·麗景雅築多層電梯花園洋房單套面積也在150平方米以上;瑞昇原南光機械廠項目的超大戶型,每套的面積在400平米以上,可謂把電梯超大戶型推向成都樓市一個新的顛峰。
超大戶型出 別墅市場分流?市區的繁華地段一樣可以享受品質生活,這一觀念逐漸被眾多購房者接受。某私營企業主對記者講述了,他在市郊別墅生活了半年又重新搬回市區居住的故事,他說:『公園、博物館、電影院、大學城、人頭攢動的商業步行街……現在重新融入這種居住氛圍纔倍感親切,在郊區居住雖然環境更好,但是在滿足生活配套方面確實不大使人習慣。成都中成房業周靈總監認為,在城市超大戶型興起的背後,市場需求是根本動因。他笑言自己的許多朋友在5月的股市大牛行情中賺到錢後,紛紛有了換大房子住的願望,這些城市的白領、金領都把目標鎖定在三環路內的超大戶型上。業內人士認為,在經濟繁榮,居住不斷昇級的背景下,城市超大戶型的目標客戶群比開發商當初設想的還要大。
天合房產營銷總監張翼指出,在北京、上海等地,坐落於市區,極盡舒適的大戶型很早就成為財富人群的選擇,天合房產據此設計出了整整兩棟樓的超大戶型,目前凱旋城最舒適的兩棟超大戶型即將推出,天合公司給它們起了個新名字——『城市極適品』。
城市精英對城市超大戶型的青睞,會不會挑戰傳統別墅?全程營銷公司總經理蔣曉東指出:城市超大戶型搶奪成都周邊別墅市場,產生一定分流不可避免。商務人士,社會中堅力量,事務繁忙,工作和交際圈子都在城市中,讓他們花大量的時間往返在郊區別墅與城市之間,生活很不方便。目前在沿海地區出現了『回歸城市』的潮流和現象,城市超大戶型極有可能成為商務人士新的選擇。
超大戶型 玩的就是舒適業界一致認為,超大戶型的推出主要以解決舒適享受為目的,因此,超大戶型每個房間都要保證寬敞氣派。據悉,同為三房,天合凱旋城的三房面積達150平方米,比置信·麗都花園城『頭等艙』小三房整整多了近70平方米。對於動輒170平方米以上的超大面積,山傳海認為,現在購買140平方米戶型的家庭不在少數,主要系二次置業或多次置業。因為隨著生活水平越來越高,再換房無疑要更大的面積,所以城市超大戶型的出現只是『順潮流而動』。
在開發層面,開發商在推出超大戶型除了使戶型極盡舒適,主要還在配套上砸進真金白銀使超大戶型物超所值。上周,一位到天合·凱旋城看房的女士這樣評價說,開發商在打造配套上捨得砸錢,一語道出了城市超大戶型的『操盤』手法:兩個配備循環水游泳池,大量的珍惜植物,據說樹齡至少在數十年以上,最大的樹齡達200年左右……勁力房產營銷部部長沈相圭認為,土地資源的稀缺,使得二、三環內樓盤戶型向大、小兩個極端發展,城市超大戶型總價高,購買人群很窄,所以樓盤必須環境幽美,配套一流,纔能滿足這部分人的居住要求。
另外值得關注的現象是,城市超大戶型大多采用准現房銷售的策略。目前天合凱旋城的景觀基本呈現,房子也已經封頂,但大戶型的全面推廣還沒有全面開始。著名地產人文化勇認為,如果城市超大戶型沒有真實呈現的實景,購房者很難下定決心痛快地掏這麼多錢出來。如果購房者在現場看到了房子的漂亮外立面和幽美的園林,這比任何一種宣傳都有說服力。
超大戶型有市場底氣據記者了解,目前高層電梯公寓的超大戶型數量較少,而且銷售進度相對遲緩,但是,不少開發商在同一樓盤中將這種產品以較大規模推出,市場接受程度雖然還尚待檢驗,但這些公司開創的新市場空間,卻被一些敏銳的業內人士稱為『成都樓市的又一片「藍海」』。
山傳海認為,同樣的樓盤,佔據更好資源的位置,從來都是修大戶型,單價高,總價也高。但隨著『70/90』政策的實施,這種大戶型的面積被較大程度地提昇了,大戶型和小戶型的差別被放大了。從市場表現看,大戶型比小戶型銷售周期長,開發商做大戶型的底氣常常建立在對於資源的擁有上。例如瑞昇房產原南光廠項目的大戶型在設計上,最大的市場底氣來自對於土地價值的充分發掘:這是一塊東二環內160畝的大地塊,與望江公園、四川大學隔著錦江相望,城市資源中最重要的人文、自然資源都在這塊土地上得到了集中體現。對於天合凱旋城項目,最大的資源在於其地段優勢,該項目位於炙手可熱的光華片區核心地帶,周邊包括博瑞·優品道、成都花園·上城等樓盤都有大戶型豪宅化的傾向。
成都中成房業周靈總監認為,由於樓市火爆,開發商為了修城市超大戶型,不排除可能會把70%部分設計得盡可能小,大戶型型做得足夠大從而衍變成超大戶型。業內人士指出,超大戶型不排除是開發商應對『70/90』政策的一種手段。
·置業建議·城市超大戶型不適合短期投資。由於超大戶型總價高,目標客戶有限,因而用於自住或長線投資較好,同時由於其佔有的資金量不太適合進行短期投資。
求精不求大,重點考察會所等配套。置業時不僅僅看面積的大小,要看城市超大戶型是否用各種配套來提昇了生活質量。會所是業主的面子,在香港這樣的發達地區,小區會所比房子本身還要受業主重視。在成都的豪宅會所,進口石材、鍍金馬賽克鑲嵌、貴重木料……,動輒裝修上千萬,沒有豪華會所就沒有大戶型豪宅。底層架空層是否配備健身中心、書吧、精致室內綠化,攀岩以及眾多前衛體育項目,架空層要最大程度地提高生活質量。
面積大與品質高沒有必然關系。盡管大戶型的空間更大,居住也更為舒適甚至是奢侈,但是,面積與品質沒有必然關系,因此,在選購超大戶型時,既要考察戶型動線布局、開間朝向,還要考察周邊環境以及針對家庭成員的喜好再下手。
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