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有人形容目前房地產市場中的『暗箱』現象,『政策性和靈活性相結合,就是你所看到的一切』。這其中,結合得最『完美』的非限制房源解禁上市莫屬。
一周前,杭州透明售房網公示一批即將解除限制預(銷)售房源。其中一個位於杭州城西的B樓盤,撩開了一直頗為神秘的限制房源解禁上市的朦朧面紗。
一般被限制房源分為三種:一種是司法查封的限制房源;第二種土地抵押;第三種在建工程抵押的房源,這三種房源都需要開發商預先對房源進行解押之後方可合法銷售。
那麼目前杭州透明售房網上的那些限制房源又是些什麼房呢?『其實現在的限制房源主要有三類,第一類是物業用房;第二類是樓盤建築面積超標部分,拿不出預售證的;第三類是開發商故意捂盤不賣,申請在建工程抵押的普通商品房。』幾經周折,記者找到了某房產公司的一位資深人士,在承諾不透露其姓名及公司後,他爽快地答應接受采訪。姑且稱他『C』先生。
每個樓盤都有限制房源,數量多少不同而已,開發商有利可圖的主要是後兩類房源。『一般來說面積超標部分雖然拿不到預售證,但交房時只要補足土地出讓金還是能辦三證的,所以這部分限制房源在公司內部仍是被當成普通房源賣。』C說。
數量最多的是第三類限制房源——像B樓盤這樣的申請在建工程抵押的房源。根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條,對『在建工程抵押』的定義為:抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
也就是說,只要抵押人將貸款償還給銀行,就能重新取回對這部分房源的處理權,這些房源什麼時候能賣最終由開發商說了算。所謂『限制銷售』只不過是銷售技巧而已,實際就是『未售』房源。
這麼做,對開發商有什麼好處?很簡單,等房價上漲,以便謀取更多利潤。以B樓盤為例,8月14日,記者從杭州透明售房網上搜索的結果是,目前該樓盤僅有21套住宅可售。但實際上,它的住宅部分還有595套房源被限制銷售(不包括已解禁的32套),而此前納入網上銷售的住宅量為867套。限制房源竟然佔了房源總量的四成多。
從銷售價格看,去年上半年該樓盤開盤時均價約為12000元/平方米,而最近成交均價接近16000元/平方米,每平方米均價上漲4000元左右。即使今後的均價不再上漲,以每套建築面積100平方米計算(該樓盤多為120平方米以上戶型),這些多捂了一年的房子,每套約可增加40萬元。這595套限制房源中,增加的銷售額(基本上已是毛利潤)達到了23.8億元。
這是一個多麼驚人的數字!
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