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8月8日下午,杭州某知名房產論壇上,出現了一篇不足百字的轉讓帖。署名『menghudie』網友發言稱,因資金問題轉讓城西一樓盤的內部預訂號碼,轉讓價格四萬元。一分鍾後,有跟帖者留言:『據說已內定一空了?』
2004年12月6日,杭州網上透明售房系統開始試運行,至今已近3年,與當時相比,現在商品房買賣過程確實更加透明,也更加規范。但即便如此,從記者采訪中了解到的情況看,樓市中的『暗箱』操作仍然存在。
為什麼排了幾天隊都買不到房?——內部預訂的暗流受宏觀調控政策影響,約有近兩年時間杭州樓市走勢較為平穩,月價格漲幅在1%?4%之間。這種情形在今年有了變化,四五月份開始,杭州樓市重新火熱,一些房源走俏,房價上昇明顯,原本已消失的內部預訂重出江湖。
房價迅速上揚,讓原本持幣觀望的購房者迫不及待入市追漲。根據杭州市房產管理局的統計,今年1~7月份杭州透明售房網上共成交商品房2.4萬餘套房源。而2006年杭州市房管局公布的杭州主城區全年商品房的總成交量為25856套。今年前七個月的量已相當於去年全年的93.3%。
即使沒有這一連串數據,身處其中的購房者也已感受到了『搶』房的緊張氣氛。『A樓盤開盤的時候我也去了,排了一上午隊連門邊都沒摸到。』馮先生是記者的朋友,說起兩個多月前的那次經歷,他仍心有餘悸,『聽說很多房源早就內部預訂了,還有人排了兩天兩夜的隊也沒買到房。』
『一般我們會提前半個月把消息傳送到公司內部員工以及內部員工的親戚朋友,明確想要購買的樓幢、層數、戶型面積,在正式對外公布開盤前一天辦好預訂手續。』一位熟識的銷售員私下告訴記者。
『主要是為了方便關系戶,開發商總不能得罪一些重要的關系戶,得讓他們先挑好房子,保證他們輕松買到。』她向記者表示。
內部預訂、提前預訂還成了正式對外開盤前的一種造勢手段。因為經過內部預訂的樓盤由於相當量的房源已被訂走,它在公開銷售後會讓人深深感到『房源緊俏』。
『原來還能靠轉讓預訂號賺錢,不過現在管得嚴了,因為對形象不好。』一家房產公司的銷售員章穎俏皮地吐了吐舌頭,做了3年多銷售的她,已經不記得自己手上『內部預訂』出去多少套房子了。
為什麼解除合同的房源那麼多? ——假按揭和在辦出三證前炒房與內部預訂相比,房產更名隱蔽性更強,但也不是無跡可尋。
我們可以獲取的最公開、最直觀的數據就是杭州透明售房網上公布的解除合同房源記錄。從今年7月至8月13日的一個多月內,杭州主城區范圍內共有139套房源上了解除合同房源的公示榜,其中最多的三個樓盤,分別有29套、15套、15套房源集中在20天內解除合同。無獨有偶,這三個樓盤要麼剛剛交付,要麼正准備交付,而記者在查詢原購買人信息時,發現其中有內部員工。
解除合同就是退房。在房價上漲的情況下,誰會選擇看上去這麼『傻』的行為?
記者輾轉聯系上其中一位退過房的業內人,在詳實的數據面前,他終於松口,道出個中玄機。『現在已經備案預售的商品房是不允許更名的,哪怕是夫妻、母子、兄弟姐妹這樣親近的關系也不行,唯一的辦法就是退房,就是解除合同。』他要求記者隱去姓名,稱他『Z』先生。
『Z』先生退房是因為想在三證辦出前把房轉讓掉,從而避免三證辦出後面臨的稅費問題。按照相關規定,沒有三證的房子是不允許交易的,『Z』先生的房子快到交付時已漲了不少價,於是通過解除合同的方法『成功』轉讓給了下家,給自己省下了七八萬元的稅費。
而還有一種解除合同則是公司在資金緊張時通過員工按揭買房,從而籌集到資金。房子有了真正的買家後,或者樓市行情轉好後,再讓員工『解除合同』退房。
解除合同是怎麼操作的呢?『最簡單的辦法就是利用小區設計變更,要求退房。』Z先生說,在購房人與開發商簽訂的合同中,一般都約定開發商在變更設計之前,必須經過購房人同意,否則開發商就構成違約,購房人有權退房。這是正當理由退房,房管局也不好管。Z自己就曾經利用這個理由退房,一轉手淨賺了16萬元。
另外一個比較常用的理由就是:簽定購房合同後,銀行的按揭貸款辦不出來。
Z說,只要退房理由成立,退房過程是很簡單的。
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