|
||||
私募基金的熱潮刺激著孟憲生也改旗易幟了。
孟憲生,曾經的集資建房組織者,最近正忙著與其他兩位合伙人籌備一只私募地產基金。據孟憲生自己介紹,基金規模為3億元,其中至少1億元來自於個人合作建房者,2億元來自機構投資者。預計該基金在半月之內籌集完畢。值得注意的是,該基金的招股說明書和商業計劃還在起草中。
但對於這個由個人集資建房模式轉型而來的『基金』的生存方式以及未來發展前景,多數業內人士持觀望和質疑的態度。
商業地產專家、北京同世飛天商業管理集團副總裁穆健偉表示,私募基金並非集資概念,組建私募基金有嚴格的法律限制,不應隨便套用私募基金的概念,打政策擦邊球終究不是長久之計。
基金模式『乾嘛不自己做一只地產基金?』在越來越多的私募基金進入國內市場的時候,傅強產生了這樣的想法,這個想法得到了闞振芳的贊同。
傅強、闞振芳、孟憲生是即將誕生的『聯信住房合作基金』的三個合伙人。他們三人,一個是律師,一個是房地產的項目經理,一個則是注冊會計師。
『我們三個在一起就能完成一個項目的初審,也是一個基金管理團隊的基本組成。』傅強這樣說。
6月1日新頒布的《合伙企業法》推動他們三人快速把想法變成了現實。從6月開始,他們頻繁與各類機構投資者、商業銀行進行接觸。幸運的是,他們最終得到了中國民生銀行的支持。
經過商量,他們確定了基金的出資模式:投資者分為機構投資者和個人投資者,預計募集資金為3億元,其中1億來自合作建房者,2億來自機構投資者。值得注意的是,他們將個人集資建房者組建一個法人公司,將其也作為這只基金的一個機構投資者。所有資金將由民生銀行進行托管。
傅強介紹,他們正在和一家地產公司洽談合作事宜。目前的合作框架是,基金將與該公司共同開發位於通州的一個大約15萬平方米的低密度住宅項目。基金將在其中佔有50%以上的股權。而開發出來的住宅分兩部分,一部分(目前定為50%)分給個人合作建房者,另外一部分以市場價向買房者銷售。
據傅強測算,基金每年將給予機構投資者至少15%?30%的回報。記者近日采訪某基金經理了解到15%~30%的水平幾乎是各家基金的最低盈利要求。
『最快半個月內面世。』傅強樂觀估計。
銀行參與的目的傅強介紹,他們將與民生銀行的投資銀行部和個人業務部合作。民生銀行除了負責基金的托管業務以外,在未來開發過程中,還將對項目發放貸款,而個人業務部門負責該項目的個人房貸業務。
傅強還對記者強調,民生銀行方面希望在國內私募基金上市的口子打開之後,將住房合作基金納入旗下,並推動其上市。
他還透露,目前國內不少銀行諸如廣東發展銀行、中國建設銀行都在背後努力籌劃和推動一些地產私募基金的啟動。
記者就此事分別致電民生銀行個人業務部總經理高峰和民生銀行投資銀行部總經理孔令山,他們均表示對此事並不知情。
穆健偉表示,業界一直在探討由銀行作為發起人來發起設立私募基金的可行性。但銀行發起並不等於銀行運營基金,銀行在基金運作中的作用主要還是資金托管,保護投資人的利益。另外,銀行作為基金托管人,也需要證監會的批准。穆建偉所在的機構目前正在籌集一只商業地產私募基金。
私募難避風險質疑對於孟憲生三人所描述的美好前景,業內人士並不認同。
穆健偉質疑,私募基金的發起設立現在要依據新公布的《合伙企業法》,該法規定有限合伙的合伙人要在50人以下,住房合作基金以個人集資建房者作為募集對象,能否滿足上述條件?對此,孟憲生表示,個人集資建房者會組成一個公司作為機構投資者進入基金。
當記者提出要看基金的招股說明書和商業計劃時,他表示,目前這些文本仍在起草之中。
在國外,投資私募基金被稱為『富人的游戲』——只有富人纔能承擔起巨大的風險。而現在在國內,由於相關法律的缺位,投資私募基金就必須冒更大的風險。
陽光100常務副總經理范小衝認為:『這種模式的個人合作基金其實還是相當於團購,其中機構投資者和中小地產開發企業會要求不低的利潤回報,因此並不能降低成本。而且這樣的項目公司的專業能力讓人懷疑,售後服務難以保證。』
對於這只基金最後能否上市,范小衝也持懷疑態度:『國內的很多大公司都做不了REITs,他們和中小地產企業合作能做得了REITs嗎?再說他們怎麼能保證持有的物業有穩定的租金收益呢?』
北京科技大學經濟與管理學院教授趙曉認為,住房合作基金將寶全押在了房價不會下跌上,這點本來就有市場風險,『基金選擇與個人合作建房者合作可能就是出於避稅目的,這種模式很復雜,復雜的並不一定就是好的』。
而穆健偉認為,目前該基金的模式並未擺脫集資的身影,雖然並非所有的集資行為都是非法的。『集資建房的問題只能按照國家有關政策來解決,而不能隨便套用私募基金以及有限合伙制的方法來解決,打擦邊球的方法終究不是長久之計。』
華遠集團總裁任志強則更為直截了當,『如果這種模式可以成功,那麼國家為什麼不鼓勵?』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||