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2007年國家宏觀調控並沒有放松腳步,反而是越來越具有針對性和『殺傷力』,一些城市開始流傳房價下跌的消息。而實際情況卻顯示,5月份,上半年中國主要城市房價全線上漲,全國70個大中城市房價同比上漲6.4%。天津房價有怎樣的變化?天津的房價能漲到何時,何地?
上半年津城樓市火熱普漲
『落價!不可能,不漲價就不錯了。』某日23時許,一位老者在上百人的隊伍中拿著已經揉搓得滿是褶兒的項目樓書,焦急地等待著。
據記者了解,該項目開發商選擇夜間開盤的理由是,白天人會很多,為了防止意外發生,不得已在夜間開盤。據了解,目前該項目的均價已經逼近萬元大關,比一年前上漲了3000元左右。
銷售火爆的例子還有不少,老城廂區域的天津富麗城、金茂現場、天津壹街區等多個項目,銷售價格也從4、5月的8000多元上漲為接近萬元。樓市已經炙手可熱了嗎?
據《樓市》市場研究部了解,由於區域價值提高、產品昇級,多數在售樓盤二、三期等後期價格普遍上昇。有的項目一共N期入市,每期開盤均價都要以最少1000元的幅度上漲;有的項目明天和今天的單價就相差100?200元。如地鐵沿線及環外區域,價格都有明顯的漲幅,中北鎮由於有地鐵交通利好因素,目前項目房價已經上漲了20%左右。
另外,周邊地區的熱點板塊房價環比漲幅也在5%至9%之間。其中,5月,西青中北鎮板塊均價為5112元/平方米,環比上漲5.73%;瑞景板塊均價為4031元/平方米,環比上漲9.06%。
根據21世紀不動產天津區域分部根據房管局公布的交易數據顯示,我市上半年房價保持上漲的勢頭,上漲幅度超過10%。2007年1?6月全市商品房銷售421萬平方米、245億元,銷售均價為5819元/平方米,比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米、201億元,均價為5552元/平方米,上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。多種跡象說明,剛剛回歸平靜的樓市在夏季又開始躁動起來,天津樓市如同熱辣的天氣,火爆的同時漲聲一片。
多樣需求引爆投資熱潮
為什麼在連續政策的打壓下,房價仍然頑強上漲呢?股市和樓市都是在一定程度上有相互拉動的作用,近期,股市大盤已經突破3900點,股市發生波動,是否是房價上漲的動因?股市會怎樣影響樓市?
據了解,近期股市行情波動,一些股民在被套牢的同時,開始重新關注樓市,有的甚至套現『殺回』樓市,用剛剛套現的錢去買房。
對此,南開大學經濟學博士劉玉錄認為,雖然影響房價的因素很多,目前不排除與股市資金回流有關。他表示,火爆的股市曾經吸引了大量的投資資金,也分流了部分樓市需求。這恰恰說明以往進入樓市或准備進入樓市的大量資金是出於投資目的,而非自住需求。
『股市資金回流,對樓市影響不會很大。』中原地產高級分析師餘洪濤認為,股市資金回流只是一少部分,不會有根本的影響。業內專家很多持有相同的觀點,我市仍以自住和改善性購房客戶為主,從股市套現轉投地產的僅是少數人,不會對樓市有大的影響。
那麼,除股市的影響之外,是什麼原因影響了樓市呢?根據《樓市》市場研究部調查,本市今年特別受寵的樓盤,仍然以90平方米以下小戶型為主打的樓盤。今年新上市的樓盤中,90平方米以下的戶型受到買房人的追捧,甚至在樓盤開盤當天就被預訂而空。然而,今年,新開工的住宅項目多數在下半年開盤,所以市場上小戶型產品總量並不多,難以滿足購房人的需求,在一定程度上會促使新項目開盤價格的上漲。
另外,在《樓市》市場研究部特聯合搜房網推出『津城樓市下半年購房意向調查』中顯示,以滿足消費者自身居住需求的共佔81%。在房價日漲的今天,如此大比例的自住性剛性需求無疑更給了樓市持續漲價的理由和信心。這不僅與天津樓市剛起步的階段特點想吻合,也讓更多投資者看到了機會。
供需矛盾造成『有價無市』?
業內專家認為,多種因素都會對我市房價造成一定的影響,股市資金回流、市場供應量減少以及小戶型的熱銷都不無關系,特別是中低價房供應量減少對市場的影響尤為明顯。
天津最新統計數據顯示,上半年住房價漲量跌,房價比去年上半年上漲16.6%,而成交量比去年上半年下降了6.8%。『有價無市』的現象,是否說明市場存在一定供需矛盾?下半年市場是否會延續這一態勢?
對此,餘洪濤表示,今年上半年成交量還是比較穩定的,只是由於供應量不足,在一定程度上成交量受到影響。但是,餘洪濤指出,這裡的同比下降主要是指市區,郊縣的成交量還是穩中有昇的。
還有一些業內專家認為,房價同比16.6%的上漲幅度,已經遠遠超過大多人的心理預期,可以說明目前供需存在一定的矛盾。
根據《樓市》市場研究部聯合搜房網推出的『津城樓市下半年購房意向調查』也可以說明問題。調查顯示,42%的消費者認為比較合適的房價是3000?4000元/平方米。
從中可以看出,目前商品住宅的銷售價格或是成交價格都要遠遠高於消費者的心理價位。當前,房地產市場的突出矛盾是,部分城市住房價格上漲過快,中低收入家庭難以承受,供需結構存在矛盾。
與此同時,目前,80平方米的小戶型總價已經超過50萬元,對於中低收入者來講只能望房興嘆。近幾年,天津濱海新區受政策利好影響,開發企業對天津的定位和發展產生房價上漲預期,所以無論市中心區項目還是邊緣普通房項目,開盤價起點都較高,而且拉昇速度也較快。
再加上中小戶型的短缺,以及一些周邊區域的中檔大戶型因為交通、配套等眾多因素的影響不能滿足人們的基本需要,一些人選擇回歸市區生活。這樣,中小戶型更加稀缺,突出產品供需失衡,供需矛盾開始呈現。
高漲房價分化後市需求
火爆樓市的背後供需矛盾顯現,未來房價會如何?人們的心理預期怎樣?日前,中消協發布了聯合北京、天津等12個城市消協組織,對218個普通住宅小區、樓盤的商品住房進行消費者滿意度調查的結果。
調查結果顯示,12.6%的消費者預期房價比現在漲得還快;預期『以現在的速度上漲』的消費者比例為17.2%;預期房價上漲但增速放緩的消費者比例為31.2%;認為房價會以某種形式下降的消費者比例為25.6%。可見,六成消費者認為房價還會上漲,其中多數人認為房價會以低於目前的速度繼續上漲。
對此,業內專家認為,上半年超過10%的價格漲幅已經達到了較高水平,從國家調控政策導向及股市分流資金的大環境來看,抑制房價快速上漲已經成為政府管理的的主要任務之一。漲幅過快必然引起政府部門在政策等方面進一步乾預,因此對房價繼續上漲起到了抑制作用。
另外,股市經過洗禮後也將逐步穩定,這對吸引和滯留部分投資資金起到促進作用,從而削弱了房地產市場的投資力度。同時,天津房屋租金的持續下降一方面抑制了投資型買房需求,也使一些急需住房的消費者暫時放棄買房轉而租房。
由此,多方面因素下,可以預計2007下半年房價還將繼續上揚,但漲幅不會太大,多數機構專業人士認為,天津住房市場下半年將呈現『高位盤整』的走勢,房價總體漲幅將在10%?15%。
面對房價上漲,購房者該如何應對呢?樓市傳媒副總經理殷蘇峰說:『現在房價上漲與下跌已成為理想和現實的關系,購房者要理性面對。對於自住的,房價再高,該買還得買,看好了,買得起,就別猶豫;買不起,租房也是一種現實的選擇;對於投資者,現在買房確實已經不是入市的最佳時機了。』。
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