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城市的發展有其固有的模式,與北京攤大餅式的擴展不同,天津的城市建設更注重點、線、面的結合與帶動作用。以市中心為基點,通過『縱』『橫』軸線鎖定大局,以衛星城的建設與拉動為契機,推動整個天津向前發展。
天津房地產業是天津城市建設的基礎,決定房地產價值的最關鍵因素還是地段,因此天津房地產業與城市發展規劃相結合,產生出具有『縱』『橫』態勢的樓盤布局。
一、縱軸:京津公路、海河、地鐵1號線
1、京津公路沿線板塊——天津樓盤北上的先遣隊
京津公路又稱103國道,是連接北京與天津的大動脈。隨著京津一體化進程的加速,京津公路的重要性越發凸顯出來。特別是北京奧運的臨近促進了該線路的迅速昇值,同時也帶動了其沿線地產市場的發展。06年京津公路改造完畢,已由雙向兩車道擴建成雙向四車道,使京津兩地的連接更加快捷方便。京津公路沿線(天津區)河北、北辰、楊村、蔡村、孟莊等路段分別湧現出大量樓盤。如:北辰區的長瀛御龍灣、楊村的第六城和大孟莊的19英裡等項目。
2、地鐵1號線沿線板塊——中心城區脊柱
地鐵1號線建成通車加快了天津中心城區一體化的進程,地鐵周邊眾多樓盤獲益良多。一些外圍城區項目共享都市核心資源,而中心區項目也因地鐵而加大了自身的號召力。地鐵1號線貫穿天津南北,西北瑞景居住區、東南小海地居住區距離無形中縮短了。
地鐵1號線目前可以作為貫通天津南北的脊柱,其成功建設、運營為2、3號線的建設提供了寶貴經驗,是天津軌道交通建設良好的開端,未來9條線路組成立體交通網絡建立後,將使天津的綜合實力上昇到一個新的臺階。作為城市建設最大受益行業之一的地產業將更加繁榮。
3、海河沿線板塊——南北財脈與風景線
海河兩岸綜合開發是天津市『三步走』戰略的五大舉措之首,投資1800億於海河兩岸全線的工業、商貿、生態、餐飲等各個領域。按規劃,全長72公裡的海河沿岸,將分為上中下游三段,上游市區是通宵達旦的不夜城,將發展服務業;中游是生態旅游區;下游海港附近專門從事高新技術研發、物流和加工制造業。
海河主要分為四個區域,在海河上游河北、紅橋段,將建成傳統文化商貿區;在海河中游南開和平河西等經濟較發達的城市核心,將建成都市休閑娛樂區和中央商務區;在海河下游河西小海地與河東交界,將建成智慧城。
這四個區域共同作用將促進海河周邊繁榮,提昇貫穿六個區的區域價值。特別是在海河復興計劃中,公建項目將作為主體。在海河沿線將建成改造近代工業博物館、新文化中心、海河圖書大廈、天津美術館、海河音樂廳、天津市少兒文化藝術中心等配套設施。海河周邊的繁榮對於商業的促進作用不言而喻。
海河沿線一些大的商業項目隨著海河改造加緊了步伐。這些項目包括:古文化街商貿廣場、現代鳳凰商業購物廣場、泰達易買得購物中心、天津灣中環廣場、大悲院博遠商城、奧式商業街、仁恆購物中心、恆隆商貿廣場等。這些項目前景光明。
此外,海河復興計劃為一些先期佔據海河沿線重要位置的項目的後續銷售提供了強有力的支橕。
二、橫軸:地鐵2號線——東西部牽引下加速成長
目前天津房地產市場熱點一在西青一在濱海。西青區因眾多超級大盤加盟,漸成天津樓市中心,區域建設如火如荼。濱海新區的開發建設逐漸深入,空客落戶猶如一針強心劑再次刺激濱海新區建設,此外空港物流加工區在東部的拉動作用也不容小視。東西兩側大力拉動下,地鐵2號線的建設使得東西向軸線完美成型。
地鐵2號線是貫穿城市東西的主骨架線路,西起中北鎮曹莊,東至李明莊,線路向東延伸可至天津濱海國際機場。它連通了西青、南開、和平、河北、河東、東麗等區。地鐵2號線連接天津站與天津機場兩大交通樞紐。地鐵2號線現已開始動工,預計2010年建成通車。
以目前形勢來講,天津縱軸發展迅速,地鐵1號線成功運營,海河改造工程進展順利。橫軸建設較落後於縱軸,但軸方向發展的後勁充足,東有濱海新區、東麗湖,西有中北鎮、華苑。作為天津發動機的濱海新區建設提速,在大量外來人口引發需求的拉動下,房地產市場發展潛力巨大。而中北鎮巨大的居住社區背後則是無限的商機與人氣。
三、原點:老城廂——再城市化進程推動者
從購房者的區域選擇來看,大部分客戶對於城市中心區域關注程度較高,據有關部門最近做的一份市場調查可以看出,拋開價格承受因素,近一半的人在購房傾向上以河西、南開等區為主。究其原因,城市人的居住習慣以及對地區配套成熟度的認知,使得中心城區格外受到青睞。隨著老城區開發改造的日漸深入,將會有越來越多的人關注、認可。
06年是城市中心與環城區域發展較為迅速的一年,富力城、後現代城、11號公館、泰達城、富頓廣場、華門明築、同方矙和平、金港國際等項目鋪天蓋地而來,中心城區房地產市場的繁榮程度到了一個新的高度。07年中心城上城、中央戀城等項目重裝上鎮,以老城廂為原點,攜手一街區、金領國際、上游國際重掀再城市化高潮。
綜上所述,天津城市建設規劃以點帶線、以線帶面的發展方式無疑是成功的。在城市規劃的縱向與橫向兩大軸系的強力拉動下,天津房地產業整體走向繁榮。此外,具有不同坐標的地產呈現出不同的特點:城市中心土地供應減少,容積率逐漸加大,商品房正逐漸向高層、高端的『雙高』趨勢發展。大港、漢沽等區受規劃與政策影響,產品更傾向於小高層、小戶型的『兩小』趨勢。環城區域堅持小城鎮計劃的大盤供應,更傾向於走低密度的高端路線。
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