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近日,北京房價開始喊跌,網上也有人一直在質疑天津的房價上漲太快。究竟是什麼支橕著天津房價如此快漲?其中究竟有多少泡沫?天津真的如一些人所言是虛假繁榮?《樓市》特就此采訪了相關人士探究事實究竟。
房產調控難退樓市高燒近期,受畜禽存欄量減少、養殖成本增加等因素影響,我國大部分地區豬肉、雞蛋價格呈現快速上漲勢頭。針對這種現象,國家開始展開措施大力調控肉、蛋市場,僅僅時隔一日,農業部信息中心向本報提供的全國農產品批發市場信息監測數據顯示,豬肉批發價格在連續上漲之後即出現小幅回落,之前受到波及的雞蛋、蔬菜、水果價格均應聲回跌。相對於調控效果明顯的肉、蛋市場而言,樓市依然上漲的房價成為眾矢之的。自2006年起,針對房地產市場的宏觀調控政策頻出,9070政策、土地增值稅、營業稅、物業稅等新政無不直指樓市,但每次新政出臺後房價不但沒有下跌,反而促使了其新一輪的上漲。
一段時間以來圍繞房價到底是漲還是跌,兩種截然相反的觀點展開激烈交鋒,參與這場『房價口水戰』的有官員、有開發商、有知名經濟學家,他們的論戰再次將樓市調控和房價問題推到了風口浪尖。
任志強在2007年2月7日做客人民網時,表明了他的觀點:『如果繼續保持供不應求的局面,中國房價將再漲十年』。在肉、蛋市場調控後,他再次撰文,就樓市調控與之對比,深刻反思樓市調控之痛與樓市持續高漲之因。與任志強相似的,一些地產業內人士也紛紛就樓市調控與肉、蛋市場調控進行對比分析,試圖尋找出樓市調控日益嚴厲,房價上漲卻日益迅猛的深層原因。
對於逆勢而上的房價,其中原因錯綜復雜,包括土地建安成本的上漲、土地資源稀缺、開發商蓄意炒作以及投機性購房等等,但大部分業內認為支橕房價上漲、政策屢屢失效的根本原因仍是廣大消費者對房地產的旺盛需求。
天津樓市需求依然旺盛天津作為中國新的發展重點,其樓價也在近幾年開始迅猛增長。對此,不少人表示了批評和擔懮。他們認為天津雖然潛力十足,但因為市場相對弱小,目前如此快速的漲法有點虛熱跡象。
也有人對此提出反對意見,認為天津正處於上昇期,實際需求和消費能力遠超出一些人的估計和預想。事實到底如何?根據供需原理,相對反映真實需求的二手房市場也許可提供點參考。據統計,2007年天津二手房較2006年交易量也出現了明顯的回暖,交易量大幅上漲。
記者從有關部門獲悉,上半年天津市二手房市場交易回暖現象明顯,日成交量基本維持在2萬平方米上下,達到今年月平均交易量的一個高峰。5月全市共交易二手住宅4856套,成交面積36.5萬平方米,成交金額15億元。5月份全市成交價格繼續上揚已突破4200元/平方米,市內及郊縣地區均有2%的提昇。中心城區二手住宅平均價格為5305元/平方米,郊縣二手住宅平均價格達到3100元/平方米。
對於天津房地產市場特別是二手房市場的發展前景各業內人士均表現出了樂觀的態度,21世紀執行總經理王新對記者表示,從宏觀上來看,近幾年仍然將是中國經濟高速發展的時期,中國作為全球發展最快的龐大經濟體,預計未來5-10年仍將持續高速發展,而這一階段,在任何一個國家發展進程中,都是國民買房買車的階段,這是規律。
縮小到天津市場,隨著天津城市地位的確立,本市市政基礎設施建設不斷加快,2003年以來天津由於海河開發、舊城改造等工程,導致了大量的舊房拆遷,統計數據是500萬平方米左右,但事實上還可能不止,形成了拆遷戶對房屋的剛性需求。再有,由於20世紀80年代出生的人口近幾年將進入婚育年齡,且這種剛性需求在一定時間內將持續存在。且隨著天津經濟的速訊騰分,可以肯定的是,未來居民的可支配收入也不斷看漲。據相關資料顯示:2006年一季度城鎮居民家庭人均可支配收入為3293元,比去年同期增長12.1%。
天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛也持有相同的觀點,他對記者表示,首先隨著國家對濱海新區的大力發展,天津正面臨著重大開發開放,未來必將迎來更多的外來人口,目前外埠人員甚至是國外人員在天津置業的人群已經較以前有明顯增長。
其次,2008年奧運會臨近,天津作為毗鄰首都的大城市,作為奧運會的一大分賽場有著良好的發展勢頭,這對於房地產行業來說,存在著許多商機!外來的大公司以及外來人口拉昇了中高端項目的需求。
據了解,位於西青區中北鎮的華亭國際項目的認購總量中,外地購房者約佔簽約總量的15%左右。
除此之外,位於老城廂板塊的富力城、位於海河沿線板塊的北斗星城等房產項目在春節後的銷售中也出現了外地人認購量大幅攀昇的現象。可見目前天津樓市已經興起了外地人購房熱,一直以來『天津人的天津』這種說法看來將被打破。
采訪中,記者結識了在鼓樓作生意多年的劉先生,溫州人,在天津打拼多年的他早已將天津作為自己長久置業、發展的安居地。2007年,劉先生在與鼓樓相距很近的上城豪苑為家人預購了一套160平米的大戶型,他對記者說:『這是我第二次置業,這不但離我做生意的地方近,最主要的是我也看好這片區域的未來發展。』
天津樓市漲中存懮市場這種旺盛的需求使得樓市持續繁榮,但對於樓市繁榮期限也有人提出了置疑。
金領國際企劃經理王夙藝對記者說,雖然天津房價持續走高,但我認為未來幾年整個樓市的走向將遭遇風險,目前二手房的回暖雖然表現了市場的有效需求,但在其交易量迅速上漲的同時也會對商品房造成不小的負面影響,因為目前天津房地產市場上購房者中的主流仍然是本地人,也是就說整個市場是依靠有效需求來推動需求,在投資性購房不明顯的城市中,一二手房地產市場的聯動作用就會甚微,像武漢、溫州等城市,二手房是帶動一手房市場的,但天津則不然,目前二手房的大幅度回暖即會造成商品房市場的銷售不暢,因為僅有的有效需求由於商品房價格過高被擠壓到了二手房市場,目前,新近開盤的商品房銷售業績比預期中的要差得多。
再有本市有相當一部分的剛性需求來自於拆遷戶,但這些因為拆遷造成的強迫需求與經濟周期相關,並不穩定;婚房也是支橕樓市的一大因素,從一般規律來看,25?35歲是結婚的高峰,也是第一次購房的最高峰。但2008年之後,我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年之後的結婚人口將比2008年之前下降30%多,這種需求的突然下降。勢必會導致房價的下跌。
奧運概念雖然對樓市產生了積極的效應,但對於天津樓市了來說其不過是一個概念而已,並沒有產生實質性的影響,而帶動天津樓市發展的主力因素即是濱海新區,目前天津市場上最供不應求的區域即是濱海新區,但就眼下形勢來看,濱海新區的確帶動了市區房價的上漲,但其並沒有為市區帶來更多的需求,市區內速訊上漲的房價與為數不多的外來人口幾乎不成比例,大部分外來人口多半是在濱海新區投資或者工作的企業、人群,他們一旦在濱海置業就基本不會考慮在市區購房了。
所以未來隨著需求的不斷減少,商品房的銷售狀況令人擔懮,而一旦商品房的勢頭開始下降,那麼二手房市場也必將受到影響。任何事物都有其漲跌周期,房地產的周期為8?10年,中國房地產自1998年開始發展,到目前已經接近其旺盛周期,所以未來幾年,中國某些地區的房地產業將面臨調整,當然這其中也不排除天津。
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