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天津甲級寫字樓的需求量增大是很多人意料之中的事。道理很簡單,就好像是連鎖反應,一切皆與天津城市地位提昇有關。2007年上半年天津的商業房地產市場均呈現了良好的發展勢頭,在寫字樓方面,顯現出了一個明顯的發展趨勢:外國公司,無論是投資還是租戶,都在發揮著越來越重要的作用,市場透明度也越來越高。仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可認為:『盡管現在天津甲級寫字樓市場競爭還不是很激烈,但是在未來四到五年,新項目的建設仍將是商業地產市場的主流發展趨勢,而天津的甲級寫字樓市場將由此發生巨大的變化,這些變化對於用戶而言意味著更多新的選擇,而此結果勢必引發天津甲級寫字樓新一輪的競爭。』
眾所周知,天津的甲級寫字樓無論是數量還是租金價格都無法與北京、上海、深圳等城市相比。在業內人士看來,這種狀況更是顯示出了天津甲級寫字樓的巨大發展空間,『我們很看好天津甲級寫字樓的市場,天津有更好的發展空間。』何邁可先生表示。雖然沒人能預計出天津的甲級寫字樓整體狀況何時能趕超其他城市,但是相信沒人會懷疑,天津的甲級寫字樓市場已經逐步進入加速度發展狀態。
寫字樓品質將大幅度提昇
在寫字樓上班的人們有著這樣或那樣的苦惱:大樓裡空氣不流通,甚至偶爾感覺缺氧;層高達不到標准,讓人感覺壓抑;電梯永遠比想象中慢且擁擠;稍微晚到一會兒就找不到車位……而在2006-2007年間新供應的甲級寫字樓,這些問題都會有一定程度的改善。業內人士稱,由於天津經濟地位的提昇,因而產生對高端物業的需求,具體呈現以下幾大趨勢:寫字樓趨向規模大,功能全;單一滿足辦公需求的產品所佔比率變小,建築綜合體開始流行;產品更加人性化;舒適度提昇,能夠滿足客戶更多需求。比如賽頓中心項目安裝了中央新風系統,增加了調濕、加濕、除濕功能,還設計了5000平方米的大型會所、獨特的內庭院,可以為辦公解壓。
另外,還包括物業管理水平的提昇。優秀的物業管理公司,如仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行等知名物業機構的加盟,也促進並提昇了天津甲級寫字樓的品質。
跨國公司需求量上漲
回顧2006年以前天津的寫字樓市場,不難發現主要的供求關系建立於市內乙級寫字樓,其大部分需求來自國內中小企業。『以往,天津寫字樓市場曾經以散售和自用佔主導。由於高品質的甲級寫字樓供應有限,大部分的跨國企業集中在少數幾棟大廈。在甲級寫字樓的存量方面,現有寫字樓只有為數不多的小面積空間,但是隨著新的更高品質寫字樓的建成,很多新進的跨國集團,如:金杜國際律師事務所、美國國際集團AIG等就有了新的選擇,所以說跨國公司的需求成為推動寫字樓租金上漲的一個關鍵因素。』何邁可先生分析說。
據了解,雖然甲級寫字樓需求呈現上昇趨勢,但是其主要的需求驅動力仍來自金融、保險、專業服務和物流企業這幾大方面,其他行業並無突出表現。
三、四季度無新供應
從仲量聯行提供的數據來看,天津甲級寫字樓的空置率由2007年第一季度的5%降低到4%,而第二季度市場整體成交租金比第一季度上昇了2.6%,平均租金報價達到了182.5元/平方米/月。僅僅幾個月的變化,天津甲級寫字樓的需求量就呈現明顯的增長。
『在2007年6月新增了津匯廣場寫字樓2座後,在未來的三、四季度都不會有新的甲級寫字樓落成,所以在未來的三、四季度,甲級寫字樓的空置率有望進一步下降,而租金也將會維持一個較穩定的狀態。』在談到2007年下半年天津甲級寫字樓的市場時,何邁可先生這樣表示。
項目名稱:藍鑽國際
地址:河西區解放南路
均價:11000元左右/平方米
銷售形式:售
銷售現狀:已經銷售60%
藍鑽國際5-26層為寫字樓,最大賣點是較高的性價比。項目銷售人員介紹說:『藍鑽國際地處小白樓CBD商圈,地點優勢是很突出的,再加上項目價格適中,很適合投資。』樓層高3.15米,無立柱式設計,這讓辦公環境變得寬敞通透。面積適中、格局整齊也是藍鑽國際的特點之一。『所有的空間都非常規矩,沒有扇形面,也沒有刀把拐角,每一處的面積都是實實在在的。』銷售人員說。除此之外,藍鑽國際還有先進的停車場管理系統、國際知名頂級物業專業化管理,在細節上,藍鑽國際也在以高標准迎合著天津的寫字樓市場。
項目名稱:萬兆慧谷大廈
地址:南開區鞍山西道與紅旗路交口
均價:9400元左右/平方米
銷售形式:售
銷售現狀:剛開盤
萬兆慧谷大廈坐落在南開區鞍山西道和紅旗路的交口,是5A級智能化商務寫字樓,也是科貿街上唯一的5A甲級寫字樓,與同類甲級寫字樓比較,性價比極高,投資前景為眾多購房者所看好。
據悉,萬兆慧谷大廈與天津新技術產業園區南開科技園管理委員會(簡稱科技園管委會)共同攜手,打造『天津萬兆慧谷科技總部大廈』。該項目將作為南開區打造『科貿金街』的延伸建設項目,列為南開區政府重點服務項目,按照統一規劃、分步實施的原則,打造成南開區高新科技企業的孵化器,提昇南開區總部經濟的發展水平。
項目名稱:君隆廣場
項目地址:和平區南京路與河北路交口
均價:商務樓預計15000元/平方米(暫定)
銷售形式:不詳
銷售現狀:未開盤
該項目存在多種銷售業態:公寓、商業店鋪、商務寫字樓,但除了商務寫字樓預計15000元/平方米的均價外,其他均未制定出均價,雖然整體上15000元/平方米的價格略顯高一些,對於此黃金地段來講,還在正常范圍之內,但還要搭配項目的本身優勢。此商務寫字樓的地理優勢已經有目共睹,除此之外,項目本身的優勢還有哪些呢?為此記者采訪了君隆廣場的項目經理關先生,但他除了向記者介紹項目的地理優勢外,拒絕透露項目的本身優勢。他說該項目的商務寫字樓,只有真正懂行或者真正需要的人纔會買,只適合於高端購買人群,這一席話無疑也為該商務樓盤披上了一層神秘的面紗。但記者從一些資料中了解到,其商務寫字樓將和其他六星酒店、六星公寓、行政高地、情景商業街合於一體,稱為六星特區。
項目名稱:天津灣
地址:河西區南北大街
均價:8600元左右/平方米
銷售形式:售
銷售現狀:已經銷售60%
天津灣超過百萬平方米的總建築面積,是多位一體的綜合性城市功能區。為完善天津灣項目所在區域的城市功能,天津灣項目先開發的購物中心、寫字樓和海洋館,填補周邊區域休閑娛樂、購物、商務設施的不足。『寫字樓方面我們有挑高5.9米的躍層可供投資者選擇,自由空間、自由組合。』銷售蔡小姐介紹說。有56000平方米的配套支持,還有便利的交通條件,天津灣投資前景值得期待。
項目名稱:航運服務區2號樓
項目地址:塘沽區保稅區海濱十五路
均價:9000元/平方米
銷售形式:售
銷售現狀:基本已清盤,還有部分餘房
航運服務區2號樓位於天津國際貿易與航運服務區內,分為地上13層和地下1層,是航運服務區內5A頂級全景式觀海寫字樓。內設豪華大堂、商務中心、會務中心、金融服務機構等服務性配套設施。但此樓盤也存在商業的局限性,總體上此地段屬於比較有針對性的商務領域,對於一些其他的商業領域,航運服務區2號樓並不能展現出它的魅力所在。
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