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『開發商的利潤率到底有多高?有的地產大腕說『一年下來也就7.7%』,也有另外的大腕說『大概在20%左右』。今年兩會時,前中國首富、新希望集團董事長劉永好說:一年做房地產的收益超過做十年農產業的收益。
在采訪中,有同意通過不具名方式透露內情的開發商表示:市場好的時候,原計劃賣8000的房子,最後一萬八賣掉了,你說利潤率有多高?』
非上市企業嘴上說:利潤不高
目前,絕大多數的房地產企業並沒有實現上市,相比於上市公司,這部分企業的財務透明度不高。因此,在談到利潤率問題,這部分企業說法最為多樣。
4月初,在北京舉行的一次房地產界活動時,有地產大腕表示,該企業的淨利潤率『一年下來也就7.7%』。此前,與網友聊天時,SOHO中國董事長潘石屹表示『房地產的極限淨利潤率是26.6%,媒體上常常有90%、50%利潤率的說法,都是沒有根據的』。
2005年中,國土資源部通過調研數據,曾對房地產商的利潤率問題進行過分析,結論是北京市房地產開發利潤佔房價的比重平均達到17.1%,其中最高的在二、三環之間,達到了20.4%。目前,全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10%以上,中高檔房地產平均利潤率更高,一般達到30%~40%。這種暴利使得社會各行業紛紛進軍房地產開發,為獲得土地競爭激烈,導致炒作之風盛行。
上市企業面上說:利潤不少
非上市企業由於財務的不透明,或許說法不一,進行諸多掩飾,但已經上市的企業在利潤率的問題則無可回避。按照規定,上市公司必須公布相應的財務數據,從相關報表看,部分上市房地產公司的利潤率正好符合國土部的調研結論。
從2005年的財務報表數據來看,萬科2005年的房地產主營業務利潤率為29.22%,相比於2004年增長了3.47%;招商局的房地產主營業務利潤率為23.67%,比2004年增長了5.72%;金地集團的毛利率為38.04%,比2004年上漲了10.78%;業務主要集中在上海的中華企業主營業務利潤率為30.98%,該利潤率比2004年還回落了4.21%;北京城建房地產銷售利潤率為22.13%,比2004年增長了5.02%;陸家嘴在土地使用權轉讓業務上的利潤率為66.92%,比2004年上漲了15.5%,在房產銷售方面的利潤率為20.01%,該利潤率比2004年還回落了10.29%。
上述數據均選自具有相對代表性的上市房地產企業,從上述來自房地產公司報表的數據可以看到,近兩年上市房地產公司的利潤率普遍在30%左右。
分析師說:財務報表或藏利潤
30%的利潤相對於其他行業,已經是非常高了。但是就面對上市房企財務報表披露的30%左右的利潤率水平,相當一部分證券分析師也表示了不同看法,多認為有房地產公司通過種種財務手段,對企業的真實利潤率進行了調整,隱藏了部分利潤。
3月中旬,萬科發布了該公司的2005年度報表,報表顯示公司2005年實現銷售面積231.8萬平方米,增長41.5%;銷售收入139.5億元,增長52.3%。年末,公司結算面積176.9萬平方米,結算收入103.8億元,已售未結面積達65.7萬平方米,金額計48.7億元。
有幾位證券分析師對記者表示,萬科算是國內房地產企業中最規范的了,但2005年該公司的已售未結金額達48.7億元,比2004年出現了大幅增長,這並沒有任何不符合財務制度之處,但或多或少讓部分利潤轉移到了2006財務年度。
另有分析師表示,從財務報表分析,相當部分公司都紛紛加大了土地儲備的力度,土地儲備對房地產企業的重要性不言而喻,但這種增加土地儲備的做法實際上也在降低當期的利潤率。世界經理人文摘上市公司將大把利潤投向地皮,而這些未來的成本,往往就被打入本期的財務報表中。
有企業私下說:賺錢賺到手軟
相比於財務報表披露的利潤率水平,一些開發商私下透漏的信息,更讓人驚異,其在個別項目上的利潤率水平高達100%以上。
4月10日,在全國都有項目的一位開發商對記者表示,2005年初,上海樓市非常火爆,該公司此前在上海開發有項目,項目原計劃以每平方米7000元到8000元的價格出售,7000元到8000元的價格就已經包含了相當部分的利潤,但因為市場非常火,該項目最後是以每平方米17000元到18000元的價格出手的,利潤率在100%以上。『當時總部都不相信我們能賺這樣多,要求我們詳細地標明具體的利潤情況、交易細節,賺錢賺得我們自己都害怕,最後按總部的指示,做完該項目後,就從上海市場全面退出了。』回憶起當年的暴利過程,該開發商還是一臉興奮。
在采訪中,有同意通過不具名方式透露內情的開發商表示:市場好的時候,原計劃賣8000的房子,最後一萬八賣掉了,你說利潤率有多高?』
開發商如何獲取高利潤一、調高樓盤容積率
調高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。據一位李姓的房地產商介紹,目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過2(也就是說,房地產商可以開發不超過2倍於土地面積的商品房)。
而有『實力』的房地產商會通過特殊的途徑,打通主管部門的關系,以『做城市標志性建築、政府重點工程或其它多種理由』把樓盤的容積率調高到3或者5,有的甚至調到9或10,這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍、5倍甚至10倍於土地面積的商品房。『平地拔高樓,利潤馬上成倍增長。』
二、做假賬、巧避稅
一些開發商對記者說,房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計,深諳開發商做假賬的需要,可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺1億元的樓盤,可以處理成只賺4000萬元或者更低,給外界造成樓盤成本越來越高、不得不提高售價的假象。
一些開發商還告訴記者,房地產商很善於利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策,在銷售新的樓盤前往往都會在這些地方注冊一個新的公司,以享受高新區、開發區招商引資的新企業稅收減免等優惠政策。
三、差價空轉
按照國家的政策,土地必須先進入各地的『土地儲備中心』,然後再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議,許諾如果得到這塊土地,將會如何回報。
當事先做了工作的開發商如願拿下土地標的後,賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政,緊接著又會給地方財政打一份報告,說明自己無償修建市政公益設施,希望政府給予價差補貼或優惠。然後就像企業出口創匯、外貿退稅等一樣,財政會通過土地局返還開發商約定比例的款項。這樣開發商實際上是以折扣價買到了好地塊。如果管理和控制建築成本有效,返還的款項除了修建公益設施還可能有剩餘。而房地產開發商還會以『樓盤周圍環境綠化好、公益市政設施齊全』為由抬高房價。
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