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『要知道現在房子這麼值錢,我前幾年一定會多買幾套留著。』這是很多濱海新區居民最常見感慨。投資要趁早。濱海新區經歷過3年多的房價持續上漲,目前再進行房產投資,似乎已經錯過了投資『原始股』的最好時機,但一向堅挺的房價,以及第一批房產投資者賺得缽滿盆盈,都吸引著眾多投資者出手闊綽地進軍房產投資。
投資房產漸成趨勢隨著各種優惠政策進入實質性運作,濱海新區的發展尤其是開發區和塘沽區的經濟發展已經開始駛入『快車道』。金融政策的先行先試,政府基礎設施投資迅猛增長,大量高級管理、技術、生產人纔的進入,大力推動了濱海新區房地產市場持續性的供需兩旺。在近期的一次論壇上,天津宏基偉業的楊先生表示,目前,來自山西、內蒙古、河北、北京等地的消費群體,非常看好天津開發區房地產巨大的昇值潛力,紛紛在開發區和塘沽區進行房產投資。據楊先生統計,天津開發區外地購房者佔到25%以上,遠遠高於天津市區16%的平均水平。
據了解,外地購房者,以投資型客戶為主。他們具有雄厚的資金實力,而且多數人曾經在深圳、上海、北京等地已經嘗盡房產投資的甜頭,期望在方興未艾的濱海新區再次書寫房產投資奇跡。
與外來投資者相比,本地投資者則顯得更加謹慎些。在過去3-5年間,通過房產的買進賣出,他們已經賺得缽滿盆盈了。鼓囊的腰包,倍增的身價,讓他們顯得從容了許多。由於他們是濱海新區房地產市場蓬勃興起的親歷者,面對如今大幅攀昇後的房價,並不完全篤信房價將一如既往地快速攀昇,於是,房產投資的昇值空間和投資風險,成為本地投資客戶更為關注的焦點。
尋找投資樂土將錢投向哪裡,這是每個房產投資者首先面對的問題。從區域來劃分,塘沽區和開發區,由於房地產發展最為強勁,具有了較高的投資空間,成為了濱海新區比較適合房產投資的兩個區域。
自從2005年以來,大批外來地產商湧入塘沽,從而打破了塘沽區一直以來以本地開發商為主的市場格局。外來地產商的到來,加劇了塘沽區的房地產競爭,同時也提高了樓盤品質,從而給投資型客戶投資房產奠定了堅實的基礎。塘沽區紫雲居住區和塘沽區北部居住區,兩年前商品房均價約為3000元/平方米,經過本土和外地開發商的共同開發,目前兩區域房價均開始逼近6000元/平方米。與此同時,開發區的房價,隨著全國一流開發商的陸續到來,也出現強勢上漲。從兩年前的4000元/平方米一躍昇至今天的8000元/平方米。
今後若乾年,塘沽區和開發區,隨著常住人口的增長,市場需求仍然將保持旺盛的態勢。這給房產投資者購房投資創造了條件。而且,眾多知名品牌開發商的持續開發,將驅動房價不斷走強,從而確保房產投資收益有保障。
相比而言,大港和漢沽,經歷過2005年年底房價大幅上漲之後,房價已經基本趨於穩定。目前市場正處於調整和醞釀階段,房價再次躍昇的推動力量還需要較長時間的積累。
長期投資更可取雖然濱海房地產的投資前景比較樂觀。但房價在短期內出現暴漲的時代今後將很難再現,期望短期買進賣出獲得高額回報的投機行為,也將不切實際。投資者應該放棄『一夜暴富』的心態,畢竟慢工出細活。
與炒股不同,作為不動產投資的房產投資,其交易手續相對比較繁瑣。加之國家對投機行為的遏制,出臺了一系列稅收政策,通過征繳契稅、營業稅以及住房轉讓個人所得稅,增加房產交易成本。據粗略計算,2年以內轉讓住房,相關稅收佔總房款的10%左右。在當前房價漲勢比較溫和的情況下,短期投資將很難獲得投資收益。尤其是那些通過銀行貸款進行房產投資的客戶,貸款初期較高的貸款利息將造成房產投資得不償失。
而持有房產5年以上的長期投資,不僅可以獲得房產昇值而帶來的巨大投資收益,而且轉讓所需的交易成本大幅降低。在持有房產過程中,投資者通過房屋出租還可獲得一筆不菲的租金收益,可謂一舉三得。
把握投資良機眾所周知,牛市炒股可能賺錢,熊市炒股可能賠錢。地產投資也是如此,投資時機至關重要。它將直接決定著房產投資的收益的多少和風險的大小。
就目前房產昇值的規律來看,一般而言,期房預售之初,就是房產昇值的起點。這個時候投資者買進,就可以以較低的價格購入房產。隨著房屋竣工和小區入住,房產價值都將不斷昇值,尤其是小區成熟和周邊區域配套完善之後,房產價值將達到高峰。此時出售即可獲得較大的投資收益。
從一個區域的成長周期來看,處於先期開發的樓盤,往往具有較大的昇值空間。隨著區域其他樓盤的不斷開發建設,區域的價值將得到提昇。而先期開發的樓盤由於起步較早,可以獲得更多的區域昇值空間。比如,開發區泰豐公園附近,住宅開發已經進入尾聲,區域發展基本成型,就房產投資空間而言,甚至不如尚處於中期開發的塘沽區北部區域。
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