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目前,濱海新區為人們所熟悉,濱海的房地產市場也在高速的發展。從形式上看,受區域發展的影響,目前高檔樓盤主要集中在開發區。開發區受國家優惠政策影響,經營多年,已經吸引了包括世界五百強在內的眾多企業進駐,因而形成了一個絕對高端人群的聚集區,所以高端物業在這裡有較大的市場。
2002年兩項目代表高端市場
2002年,御景園邸、華納豪園是比較有代表性的兩個高端項目。御景園邸比較傾向現代式的居住,以聯排別墅為主,當時連體別墅價格為5300元/平方米,雙拼別墅為4800元/平方米,獨棟別墅為7600元/平方米。吸引的客群多是中國臺灣或美國人以及一些投資客。華納豪園主打北美風情,依托華納高爾夫球場,定位高端住宅,價格為6000元/平方米。這兩個項目在當時已經是最貴的房地產單盤項目,也是綜合功能和配套設施最齊全的項目。
高端住宅伴景灣價格飆昇
進入2005年以後,開發區進入一個高端產品相對空白的時期,直到2005年下半年伴景灣的出現,伴景灣是對之前高端產品的一個改變和小型顛覆。
該項目用小高層和高層產品替代了傳統意義上的多層和別墅類產品。而且,在景觀布局和產品的設計上也另闢蹊徑,把居住的舒適度和生活的奢享放在第一位,還在園林景觀等方面做了調整,從過去的依托景觀到依托制作景觀,推出了『三級景觀概念』,充分的利用了泰豐公園得天獨厚的景觀優勢,價格也從當初的6500元/平方米飆昇至現在的8500元/平方米。
未來高端產品銷售均價有望突破天文數字
從目前的市場布局來看,絕對的高端產品還以開發區為主。今年,萬通地產推出了萬通華府項目,弘澤地產推出了弘澤制造項目。
其中,『萬通華府』要做成京津兩地高層裡面最高端的高層產品。『弘澤制造』其洋房別墅加小高層的創新組合,在開發區尚屬稀有,相信會有一定的市場。
從產品上看,萬通和弘澤都是大戶型為主,奢華型的產品。200平方米算小戶型,萬通華府200?800平方米的戶型,在天津雖然很多項目都有,但是高層加上開發區目前7000以上的均價,的確少見。從價格上看,由於開發成本的限制,這兩個項目的銷售均價預計在10000元/平方米左右,而且隨著市場的發展和產品的推進,有望突破一個天文數字的價格。
未來高端物業區依然以開發區為核心
縱觀三個時期的高端項目不難看出,高端項目從產品自身、戶型以及景觀規劃、消費人群都發生了變化。但是,未來濱海新區高檔住宅將依然以開發區為核心。
產品:從早期的多層住宅過渡到小高層再到現在的高層。這主要是受制於土地供應,由於這幾年的大開發,可利用的土地越來越少,而且到了寸土寸金的地步,纔有了這樣的轉變。
戶型:依然以大戶型為主。不過從戶型的設計上有了改觀,早期是方方正正,比較規矩適用;現在的設計是以人居住的最高舒適度和享受度為依托點,在每一個平方上下功夫。
景觀規劃:伴景灣的景觀規劃設計有了質的突破,除了項目自身創造景觀之外,還充分利用周圍的生態資源,形成獨特的景觀布局。
消費人群:早期主要是一些外企和外籍人士購買和少量的投資客。現在,投資的比例上昇到主要地位。因為早期,開發區從業人口比較單一,主要是在外資企業工作的客群購買。目前,隨著開發區國內外知名企業越來越多,吸引的人纔也越來越多,這一個時間段造就了一批年輕新貴,比較有投資頭腦,更有經濟基礎的人,所以投資地產的人也就增多。但是從大的形式發展來看,今後購買高端物業的人,還是以改善和自用為主,畢竟上千萬的住宅不適合投資,和上百萬的物業有天壤之別。
未來的濱海也會有其他的高端物業出現,不過不會再有像開發區這樣的片區形成。這些物業會依托當地的生態資源,比如官港森林公園之類的水庫的天然濕地。但是,未來的高端物業區,依然是以開發區為核心,因為這裡纔有絕對的高端消費群。
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