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北京一二手市場的成交量比例正在逐步縮小,據『信一天不動產』數據統計:2006年1~6月份京城一二手市場的成交量比例為8:1,即每成交8套一手房的同時僅有一套二手房成交,而這種狀態正在逐步發生轉變。從2007年1~6月份一二手市場的整體成交量對比發現,該比例正在縮小,現已縮至5:1的水平。『信一天不動產』市場分析人士分析認為,這主要是由於一手房市場的交易增長放緩和二手房市場強勁的攀昇所導致,一手房市場2007年上半年較2006年上半年交易量上昇幅度僅為19.65%,而二手房市場的交易量漲幅則達到了36.72%。
●一二手房成交比例縮小是市場成熟的表現據『信一天不動產』市場分析人士認為,一二手房市場成交量比例的縮小,是北京房地產市場日趨成熟的一種表現。隨著二手房交易量的逐步增加,北京房地產市場結構勢必會產生轉變。購房者們紛紛走出了『買房一定要買新房』這個傳統的觀念束縛,更加理性、客觀地去看待一二手房的區別。
據『信一天不動產』市場分析人士認為,市場之所以會產生這種現象,是多方面原因造成的。
自年初以來,北京住宅新開工面積連續大幅下降,受制於前期土地供給的減少,商品房現房和期房銷售面積隨之也呈現出較大幅度的下降之勢。在一手房市場供求矛盾越來越尖銳的情況下,促使一部分購房者棄『一手』選『二手』。
二手房市場買賣雙方交易地位平等,容易達成共識。借用網絡語言來講,一手房市場是『BtoC』業務。開發商在樓盤銷售中處於強勢地位,對價格操控能力相對較強。尤其是最近半年來,開發商紛紛『捂盤惜售』來累計人氣,與購房人之間又展開了新一輪的價格博弈,普通購房百姓相對於開發商而言是處於弱勢的,在這種強弱分明的不平等價格博弈中,開發商與購房人之間是很難達成共識的。相反,二手房市場是『CtoC』業務,也就是說二手房交易雙方是平等的個體,其最終成交價格是由買賣雙方通過平等的討價還價方式達成的,是小業主對小客戶市場博弈的結果。二手房市場買賣雙方交易地位平等,也就更容易達成共識,交易成功率較高。
●二手房市場『剛性』需求旺盛在房價方面,同一地段的二手房普遍比一手房要低15%~20%,現今在四環以內的新房平均價格都要在13000元/平方米左右。因此房價偏高的京城市場,二手房的價格顯然更接近購房者的心理價位;其次,地段因素起到很大的引導作用,由於四環以內新盤的開發空間十分有限,近期新開盤的一手房普遍位於四環以外,因此對於區位要求較高的客戶,只有選擇二手房纔能夠實現預期目的,二手房受青睞也在情理之中。
二手房市場『剛性』需求旺盛,不存在泡沫。北京二手房市場『剛性』需求明顯,95%以上購買二手房人群是用來自住的。而一般業主出售二手房是以『以舊換新』、改善現有居住條件或籌措資金用於子女教育、父母就醫及創辦個人企業等正當目的為主,這種良性供求動機是促進二手房市場積極、健康發展的原動力,不存在任何泡沫空間,因此,北京二手房市場交易活躍也就不足為奇了。
受政策影響,未封頂樓盤不能貸款導致城區內可以銷售新樓盤數量減少,與二手房相競爭的只有尾房和期房。與此同時,近期建成的商品房中,越來越多的二手房釋放出來,這些房雖是『二手』,但許多房子沒住過,甚至沒裝修,和一手商品現房沒什麼差別,另外,今年上半年,央行兩次上調人民幣存貸款基本利率,使購房者的還款壓力增大,造成了購房者持幣觀望的態勢。而二手房隨著資金監管、網上簽約等一系列政策的推出,使二手房市場更加規范,交易環節和資源信息更加透明,消除了購房者的顧慮。隨著二手房市場的逐漸成熟,是交易量增長的原因之一。
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