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昨日,人民幣匯率再創新高報7.57,兩市地產股整體走強,成為市場最主要的熱點,光華控股( 8.02,0.73,10.01%)、深天地、運盛實業、安徽水利( 8.31,0.76,10.07%)等相關品種紛紛衝擊漲停板,其它如上實發展( 24.99,1.98,8.60%)、天宸股份( 7.61,0.58,8.25%)、天創置業( 9.95,0.80,8.74%)、深深房等地產股亦紛紛居於漲幅榜前列。我們認為,地產股的持續走強,與今年以來全國各地房價繼續出現大幅上漲有著明顯的關系。
近年來,國家針對房地產業出臺了一系列宏觀調控政策,但從目前來看效果並不明顯。據國家發改委、國家統計局的最新數據顯示,今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,創下18個月來的新高,漲幅比上月提高1.0個百分點;環比上漲1.0%,漲幅比上月上昇0.3個百分點。新建商品房價格同比漲幅也創出了6個月來的新高達到6.6%。其中深圳、北京的新房價格漲幅仍超過10%。分地區來看,北海、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價格同比漲幅仍居前。此外,經過兩年調整的上海區域也已見底上揚,尤其是浦東中心區房價已回復2005年最高水平,有的甚至超過了2005年的價格水平。受上海市場復蘇的影響,蘇浙地區的房價也明顯上漲,再次顯示市場需求旺盛。在這樣的背景下,房地產行業的業績增長也就在情理之中了。事實上,房地產上市公司2007年1季度主營業務收入同比增長率37.9%,淨利潤同比增長率72.3%,顯然,業績的大幅增長將成為房地產公司估值水平提昇的主要動力。
此外,在土地供給方面,為了保障糧食安全,國土資源部實行最嚴格的土地管理制度,2006年全國批准新增建設用地同比減少39.8萬畝,減少了15.6%。『十一五』規劃綱要要求要保持18億畝耕地指標,今後我國耕地減少量必須控制在3000萬畝以內,也就是在『十一五』期間,全國只允許年供地600萬畝,分攤到33個省直轄市,每個省市年供地只有18.18萬畝。由此可見未來農用地轉為房地產開發用地空間已經非常有限,土地市場的供求關系將日趨緊張,價格將不斷攀昇。比如,兩三年前長沙開福區平均地價為60-70萬元/畝,現在一路漲價到近200萬元/畝。
而在投資需求方面,證券市場產生的財富效應明顯,有望帶動未來房地產消費達到高潮。滬深流通市值由2005年初的1萬億增加到目前的5萬億以上,若10%的資金進入房地產市場消費,同時考慮按揭乘數效應,將會拉動房價再上漲50%以上。特別是在人民幣昇值的大背景下,房地產價格有望繼續攀昇。
就目前來看,雖然京、滬、深、穗等主流城市房價已處於相對高位,但隨著中國經濟實力的增強,未來仍有較大發展潛力;而絕大多數二、三線城市商品房市場纔剛剛起步,未來空間廣闊。而垂涎於地產領域的巨大潛力,威爾科技( 15.53,1.41,9.99%)、中金嶺南( 33.02,0.90,2.80%)、*ST金泰( 4.59,0.22,5.03%)、銅峰電子( 5.60,0.16,2.94%)等上市公司分別於近日公告進軍房地產領域。
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