近年來建設部曾兩次叫停『售後返租』，但是『零風險、高收益』的承諾仍然可見。據了解，從4月5日到20日半個月時間裡，吉林省長春市就發生兩起大的產權商鋪風波，長春銀座和北奇星河灣產權商鋪1400多名業主返租款被拖欠。隨著業主『以租還貸』神話的破滅，『售後返租』模式的風險進一步凸顯。記者調查發現，本市售後返租現象也不容忽視。

　　購房者盲目追捧

　　『售後返租』是從國外傳入的一種商業地產開發模式。簡單地說，就是開發商將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者，隨後與購買者簽訂返租合同，讓購買者將物業返租給開發商，在一定期限內由開發商以固定利率包租。包租期一般為3至10年不等，回報率為購房總價的8%至10%(稅前)。21世紀不動產Jason表示，售後返租實際上是一種違規行為，這是開發商為了尋求利益最大化，鑽法律空子，打法律的擦邊球。但由於售後返租通常將大的物業分割成小塊，單價較低，回報又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。

　　一些開發商為了取得『售後返租』的成功，向投資者開出每年8%甚至更高的回報率，但實際上投資者只得到了一張空頭支票，因為這些開發商在推出『售後返租』時，將售價提高了一大截，已經將今後要付給投資者的租金預提出來。本來只值1萬元/平方米的商鋪，開發商在推出『售後返租』時可能將售價提高到2萬元/平方米，結果投資者得到的實際年收益遠遠低於開發商的承諾。開發商欺騙了業主和經營者，成了最大的受益者。

　　量力而行放遠眼光

　　對於如何規避售後返租的風險，保證安全投資，Jason表示，對於違規違法的最好不要去投資。包租要看經營者是否能按開發商思路去經營，至於能給業主每年多少回報，這就看經營者的實力，而這一點誰也不能保證。規避風險，最重要的還是看投資人自己。投資者買商鋪，不要把所有的家底都投進去，期望去拿商鋪的租金還貸款。最理性的商鋪投資人就是：手裡有錢，但把這錢投資商鋪也不會影響到自己的生活。不以租金還貸款為目的，而是期望商鋪以後能昇值，也就是將眼光放遠。對於資金相對富裕的投資者，可以選擇好的地點去買商鋪，這樣的地點好租，昇值的空間也很大。而中小投資者最好不到類似濱江道、和平路這種趨於飽和的市集商圈來投資，可以選擇社區主乾道或者次主乾道。社區商鋪也是最近十分熱門的投資熱點。這種商鋪價格非常便宜，但可能一、兩年租不出去。不過不用擔心，這個小區可能尚未成熟，等小區成熟之後，租出去是不成問題的，而且幾年之後價值會有很大的提昇。

　　鏈接售後返租形式及風險

　　21世紀不動產天津區域的Jason向記者介紹，目前售後返租有四種形式。

　　一次性包租 投資者在選擇商鋪時，開發商提供給投資者最常見的一種形式是一次性包租若乾年，並將這段期間的租金一次性交付給業主。這種方式的風險在於開發商經營不下去會一直拖欠租金，或者一些缺乏誠信的開發商卷款走人，類似的事情在全國屢見不鮮。

　　無產權融資本市某超市推出的產權式商鋪不屬於傳統的售後返租，而是一種變相融資行為。它賣給消費者不倒翁的商鋪，購買者只知道在這個商場有自己的一塊兒地方，而具體位置在哪兒卻不知道。這種形式如果出現了問題，業主沒有商鋪的產權證，就等於把錢全扔進去了。

　　分離式返租由於法律不允許開發商先把房子賣給購房者然後再以自己的名義代購房者出租，於是很多開發商采用另外成立或引進商業管理公司(如物業公司等)的形式來承擔返租義務，企圖以『銷售主體與返租主體分離』的障眼法來規避法律的禁止性規定，這實質上是一種變相售後返租行為，同樣為法律所不允許。

　　租後返租租後返租，是北京新近出現的一種形式，天津目前還沒有。如今很多商鋪是不能賣的，只能出租若乾年的使用權，然後再幫著租出去。這種形式風險更大。售後返租東西至少是投資者的，而租後返租，東西不是投資人的，投資人只有一個租賃證明。如果這個項目出現問題將沒有絲毫保障，結果只能是血本無歸。