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從4月5日到20日的半個月時間裡,吉林省長春市已經發生了兩起大的產權商鋪風波,長春銀座和北奇星河灣產權商鋪1400多名業主返租款被拖欠。隨著業主們『以租還貸』神話的破滅,『售後返租』模式的風險進一步凸顯出來。
業主無法以租還貸
星河灣業主劉先生介紹,北奇星河灣670多戶業主於2003年購買了產權商鋪,2004年拿到了返租款,2005年開發商開始拖欠返租款,2006年,所有的業主再也沒有拿到返租款。長春銀座的業主與他們的遭遇大同小異。據長春銀座業主委員會負責人程叢彬介紹,他們多是2001年至2003年間購買的產權商鋪,1000多個商鋪的800多名業主幾乎全部被拖欠過返租款,時間短的拖欠幾個月,時間長的拖欠近兩年。程叢彬說,由於很多業主都是貸款買鋪,靠租金還貸,現在資金鏈斷裂導致其還貸困難,在銀行那裡背上惡名。
長春銀座的業主畢女士說,她不僅自己買了兩處商鋪,還動員自己的兄弟姐妹貸款買了兩處。商鋪買到手之後,纔發現公攤面積過大,單價過高,這幾年來返租款也沒有按時給付。『現在欠著銀行的貸款,親屬那裡還落下埋怨,真是後悔死了。』畢女士說。
據了解,長春銀座的開發商長春房地產開發集團作為『二房東』,出租銀座沃爾瑪商鋪取得的租金是每年600多萬元,而需要返給業主的租金卻高達1000多萬元,長房集團額外要拿出400多萬元資金補這個窟窿。長春房地產開發集團有關負責人表示,長房集團還有其他物業,不能按時給付返租款,是因為『目前資金流斷裂』。
本小利大備受追捧
據了解,『售後返租』是從國外傳入我國的一種商業地產開發模式,簡單地說,就是開發商將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者。隨後與購買者簽訂返租合同,讓購買者將物業返租給開發商,在一定期限內,由開發商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等,回報率為購房總價的8%至10%。以長春銀座為例,當年對投資者的承諾是:『您參加長春銀座的「零風險投資計劃」,首付2.5萬元,就可投資總價8萬元的店中店,每年回報率是8.8%,代理經營的3年內可以獲得總值2.1萬元的現金回報,是銀行利息的12倍多。』
業內人士分析說,由於售後返租通常將大的物業分割成小塊,單價較低,回報又比較誘人,因此很受一些中小投資者追捧。但是,隨著返租進入高峰,售後返租模式的風險也逐漸顯現出來。
三大風險需要警惕
據長春雅爾貝林地產策劃公司總經理侯戈介紹,售後返租有三大風險:
一是上當受騙。侯戈說,中國的開發商自有資金不多,主要靠銀行貸款。采取售後返租模式主要是為了補充自有資金的不足。但是開發商素質良莠不齊,某些缺乏誠信的開發商卷款走人的事件全國屢見不鮮,投資者如果遇到這樣的開發商會血本無歸。
二是回報率縮水。一些開發商為了取得『售後返租』的成功,往往向投資者開出每年8%、10%,甚至12%的高回報率,但實際上投資者並不能得到這樣高的回報率,因為一些開發商在推出『售後返租』時,已經將售價提高了一大截。本來只值1萬元/平方米的商鋪,開發商在推出『售後返租』時可能將售價提高到2萬元/平方米。投資者得到的實際年收益將遠遠低於開發商的承諾。
三是返租承諾無法保證。如果承租經營商在承租期未滿之前,因經營不善或其他原因,難以為繼或者提前撤租,難以向開發商如期支付租金,開發商是不可能長期倒貼租金給投資者的。另外,開發商在采用售後返租方式銷售完成某項目後,肯定會繼續進行另外項目的開發,如果投資失敗或者經營不善,就會直接危及開發商與投資者原來所簽合約的履行。長春銀座即是一例。
據了解,近年來建設部曾兩次叫停『售後返租』,但是市場上『零風險購房計劃』、『帶租約銷售』、『產權酒店』等變相售後返租模式仍然層出不窮。
『建議中小業主最好不要通過售後返租方式購買商鋪,如果購買,一定要購買那些實力強、信譽好的開發企業的。』侯戈說。
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