目前我國個人儲蓄餘額接近10萬億元，而股市創四年新低更提示人們去尋找保值增值的投資渠道。近日在北京及南方一些房地產項目采取售後返租的方式售賣引起各界專家的注意。這些項目以產權式商鋪和酒店公寓為主，用較低的投資門檻吸引普通投資者。

　　在項目的宣傳中，可以看到『3年包租，租金回報21%，一次性全部返還，3年投資回報80%以上』、有的說『10年返租，每年8%』，盡管承諾不一，但共性都是『零風險、高回報』。所以這些項目一經推出就非常火爆。

　　據了解，售後返租上世紀六七十年代開始出現在美國，後流行於日本、香港。在內地，首度興盛於90年代中期的海南，時值房地產泡沫破滅之前。在海南工作多年的鄭理律師告訴記者，海南當時有不少龍眼農莊和商鋪寫字樓采取售後返租，但不久房地產泡沫破滅，公司破產，曾經的承諾成了一紙空文。目前房地產界和法律界專家對售後返租提出三大疑問，各方一致認為投資者須小心謹慎。

　　-投資還是集資？

　　專家對投資與集資的區別分別做出闡述。投資是預期贏利的理財行為，投資人必須明白所投資內容，要知道贏利途徑和存在的風險。集資尤其是非法集資其主要目的就是圈錢。

　　華高萊斯顧問公司總經理李忠認為，集資是不用考慮產品是何種形式，戶型朝向如何，采光通風怎樣，一切被看做是一種手段，人們關心的是自己能夠有一個穩定的回報，據分析，目前房地產形勢比較好，短期看可能有高額回報，這也讓一些從前認為不可能的回報有了想象空間。而產權式商鋪和酒店公寓則面向的是投資者而非自用型買主，所以目前在這兩個領域采用售後返租的比較多。可以看出，一些搞不好的售後返租項目實際就是非法集資行為。

　　-出界還是擦邊？

　　業內一種觀點認為，售後返租就是將不動產和金融相結合的一種金融衍生品，是一種發展方向，現在很多人都在打擦邊球。

　　據宛平法律事務所律師王靖介紹，實際上國家在《中央人民銀行法》、《商業銀行法》以及《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》和國務院辦公廳的多部文件已經涉及過非法金融機構和非法金融業務的內容。並在《關於進一步打擊非法集資等活動的通知》(銀發(1999)289號)中歸納出的非法集資種類第二類就是對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額的處置權進行高息集資。

　　既然有法律法規限制，現在的項目如何擦邊呢？一種做法是將單價定得高過周邊價格一倍甚至兩倍，然後用高出的利潤償還所承諾的回報，這被某些人看做是一種另類營銷手段；還一種做法是，雖然國家明令禁止非法集資，就是不能同意甲方賣給乙方，乙方又返租給甲方。但現在的模式是甲方賣給乙方，甲乙雙方共同找到丙方，由它代為經營，回報出自丙方，據介紹兩種方式都沒有『出界』。

　　-餡餅還是陷阱？

　　鄭理律師覺得，承諾的回報能實現自然是餡餅，如果回報不了就是風險，就是陷阱了。

　　李忠認為，並不是所有采用售後返租承諾回報的開發商都是要騙錢。他大致分成三類，一類是承諾回報當真兌現的，在福建有家酒店就是如此運作；一類是手頭急需一筆錢，需要通過此手段融資；最後一種則是從開始就是惡意的，目的是算出很高的回報率賣完產品退出。這就要求投資者分清承諾方是誰，承諾是否寫到合同裡，承諾方有沒有實力兌現承諾。

　　商業與房地產相比實際有著很大的脆弱性，房地產是以『億』為計量單位，而商業是以『元』為計量單位。經營好房地產和經營商業地產是完全不同的兩個概念，而對於商家來說，小業主共有的遠沒有業權統一的商業地產具吸引力，所以需求決定更難經營好。

　　最新的情況是，為了消除投資者的疑慮，開發商總要提出以背後母公司或者公司的固定資產及營業收入作為擔保。但鄭理律師透露，市場條件下任何資產的價值都不是恆久不變的，擔保物到底能不能支橕承諾的回報還靠投資者自己判斷。

　　一位老大媽勸孩子不要投資商鋪只一句話就管用：『商鋪真跟開發商說得這麼能賺錢，那他自己為什麼不經營，偏要到處打廣告想方設法賣給我們？』