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天津當前的住宅市場中大戶型的『去化』速度比較慢,尤其是市中心的大戶型住宅。我們應該如何看待這個『細分市場或者產品線』的市場走向問題呢?
預測一,從區域經濟學看,類似珠三角地區的香港和廣州,也類似長三角地區的上海和南京,在京津地區,天津和北京的分工是不同的,北京是金融中心,天津是經濟中心。從發展經濟學角度看,當前中國主要還是工業化的中後期,屬於重化工時期,第二產業的地位還很重要,各地區都在競爭重化工產業。例如深圳廣州加強第二產業,與香港錯位城市運營;上海為了強化重化工產業,增加的洋山深水港的建設,這是在浙江地區的舟山群島,而且離大陸岸線要有5公裡的水域,屬於投資很大的建設,包括建設36公裡的海上杭州灣大橋連接寧波的北倉港。都是非常重視重化工產業的建設,來帶動就業和經濟發展。天津也是如此,和唐山的曹碑甸首鋼業主型碼頭的配合,建設了天津港通用型的集裝箱深水碼頭,這是為了配合貿易加工型工業的發展,另外為了降低交易成本,根據最新的保稅區制度建設了保稅區(一個特征就是產品進區就等同於出口)。所有這一切,都說明天津很長一段時間裡,還是第二產業為主要支柱產業。
因此,生產型服務業(也就是BtoB交易模式的高端服務業還不能很快的發展出來),這類生產型服務主要以法律、會計、諮詢、金融等行業為代表。這類專業人士暫時還沒有成長的空間,自然高等級的CBD難以產生,市中心的高檔大戶型公寓住宅需求就不大。這個等級的CBD一般是從人均GDP5000美金開始,天津剛剛06年纔過這個『門檻』。
預測二、天津的城市化還遠沒有完成,而且因為總人口規模還沒有穩定下來,例如天津06年前每年新增人口不到8萬人,現在預測到2020年規劃調整到新增24萬人/年,城市人口的機械式外來人口『移民』增長還遠沒有完成(包括未來階段性或者永久性開放戶口政策等)。這就導致我們現在看作的中環與外環之間地區還認為是郊區,實際到了將來,這都屬於成熟的市區(建成區),也就是通勤時間為1小時以內的地區或者一般是半徑15公裡以內的地區(外國發達城市一般可以達到30公裡)將來都是市區。現在的所謂的近郊區將來都屬於市區。當前客戶的選擇餘地很大,導致現在的『傳統老城區市中心』大戶型住宅因為總價高、環境不優越、未來物業稅重等原因,導致客戶不願意選擇。另外,根據國外的經驗,出租型住宅類型裡,一居室、二居室、三居室住宅的增值是遞減的,也是有利於小戶型住宅類型的。
預測三,與美國富裕人家喜歡居住在郊區不同,西歐地區的城市富裕人家喜歡居住在市區(近些年有些變化),另外北半球的發達城市富裕區一般在西部或者北部地勢高的地區(是實證數據,不是絕對的)。市中心高檔公寓一般存在於最高等級的CBD地區周圍,天津的CBD是小白樓地區,也是和行政中心重合的地區。因此其他市中心地區的大戶型住宅還需要一定時間的培育。
預測四、港口和城市結合的地區,港口地區一般是單獨的發展,在天津就是濱海新區屬於相對獨立的『副中心』。天津濱海新區面積接近於深圳,深圳是2000平方公裡,濱海是1600平方公裡,相當於4個浦東。濱海新區土地潛在供應非常大,需要很長時間的建設,至少要15年以上的時間,自然濱海地區核心區的住宅,尤其是大戶型住宅市場還需要一定時間的培育。
總體來說,國家針對天津的總體定位有了新的認識,國家花大力氣來整合中國『第三級』的發展,未來天津的市場還是很有前途的。
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