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撼動整個中國房地產界的『90—70政策』,引發了各種各樣的市場猜想,在坊間流傳最廣、受認可程度最高的是『大戶型漲價論』。這一觀點認為:大戶型限量供應的政策一旦執行,必然導致此類產品嚴重稀缺甚至『房荒』,從而引起價格上漲。
前一階段各地媒體消息顯示,大戶型漲價現象的確存在,只是在不同地區、不同樓盤,漲價的幅度和規模不盡相同。比如在各類戶型原本供應均衡的地區,大戶型漲價現象較明顯;在一些不急於趕進度的樓盤,『漲價惜售』的行為更顯猖獗。
然而在天津市,記者走訪多個樓盤後發現,大戶型尚未出現房荒和大規模漲價現象,波瀾不驚依舊是當前大戶型市場的主基調。
市場反應平淡在紅橋區寶翠花都項目,超過120平方米的三居戶型佔到一期供應總量的一半多。據項目經理陳先生介紹,7、8兩月的銷售速度比以往稍快,但很難分辨這種影響是來源於新政還是客戶積累。至於價格,陳經理介紹說,項目每個月都會有階段性調價,但這是在任何時期、任何項目慣常的做法,並非受大戶型限制政策所左右。
津南區金地格林世界項目情況也類似。對於比例超過30%的120平方米以上戶型,策劃部吳鵬告訴記者,近期並沒有特意加高價格,大戶型的銷售速度也和從前差不多。
在西青區假日風景項目,不僅沒有出現大戶型搶購潮,反而中小面積的房屋已經賣到所剩無幾。即使在價格平穩的情況下,大戶型的疲憊之態與兩個月前相比,仍沒有多大分別。主管經理王瀛分析認為,需求方對該限制政策不太『感冒』,說明天津樓市剛性需求仍佔主流。
政策刺激非長久計這樣的市場狀況令人懷疑:大戶型真的出現『房荒』了嗎?真的有必要『囤積漲價』了嗎?持反對意見的業內人士告訴記者:對某些開發商來說,新政幾乎成了滯銷大戶型的一根『救命稻草』。
資深策劃人蘇步超認為:目前市場上大戶型的存量足夠消化一陣子,其在當前不會成為稀缺資源,激烈的競爭仍將持續,某些地產商的『大戶型房荒論』純屬無稽之談。同時另一方面,二手房稅收新政也將對大戶型市場產生不利。『兩稅』的征收,將會抑制二手樓市的交易量和活躍程度,很多有著改善居住願望的消費者,不得不把『換房搬家』所需付出的新增成本———舊房出售後的數萬元個稅———計算在內。這一不利因素將影響居民更換住房的積極性,從而使房產的社會流動性降低,最終使位列消費終端的大戶型產品銷售不暢。
中原地產研究員餘洪濤也分析說:新政對大戶型市場的刺激效應有限,因為新政同時也對人們的消費心理產生巨大影響。從目前來看,國家政策對高檔房市場主要采用壓制措施,這一市場的政策風險不能不防。而且,短期未來中小戶型的大量普及會分流一部分大戶型客戶。有些『非必要』型的大戶型購房者,可能會推遲購買時間,等待更適合自己的小戶型出現。總之,如果銷售商僅僅借新政打出一些『大戶型稀缺』的概念牌,手法還是過於俗套。
需求纔是硬道理有人以為,大戶型市場短期反應平淡,與前一階段供應失衡有關。但據中原地產對本市今年一季度新增普通住宅供應的統計,單套面積低於120平方米的房屋,佔到供應面積總量的62.8%,如果核算套數比例,這一數字將會更高。這說明,人們早些時候對大戶型供應超量的程度的判斷,似乎顯得有些過重。
其實,需要大戶型還是小戶型,每位購房者心中都會有一杆秤。前不久本報刊登了內容為『購房不要盲目貪大』的報道,文中勸導消費者要理性購房,不要陷入『面子型消費』誤區。隨後有讀者表示:『面子型消費』並非主流趨勢,而只是個別現象;買房是大是小,還是要看實際需求和經濟承受力;大面積有大面積的優點,小戶型有小戶型的好處,量力而行、擇善而居———纔是應有的消費心態。
一位打算購買120平方米三室戶型的王女士給記者算了一筆賬:『一套120平方米的三居室比一套90平方米的兩居室到底貴多少?以市區單價6500元的房為例,兩套房子的價差是16萬元左右。而實際上則不然。一是小戶型的單價要比大戶型高一些,這樣計算價差在12萬元左右;二是若以首付三成為例,攤在首付裡的價差僅有4萬元,以20年貸款為期,月供僅相差600元。相比之下,我寧願買一套功能更全、更舒適的三居室。如果不想有太大壓力,又想一次到位購置三居室的話,可以選擇位置稍遠、單價稍低的樓盤。』可見,只有真實的需求,纔是打開大戶型市場銷路的關鍵。
易居房地產研究院有分析說:隨著新政的實施,小戶型供應將成為主流,住宅超前消費的現象將逐步得到控制,消費者的居住觀念將更為理性;今後,改善型需求將從過去的主要追求更大面積,轉向主要追求住宅性價比和全面居住體驗的提昇。看來,僅靠『大』來開闢大戶型市場的舊路子,已不再適應新時期的競爭。
然而拋開這些,我們仍不能忽視政策對大戶型的直接利好。畢竟,房地產行業已經開始圍繞新政確立新的游戲規則,如果政策能嚴格執行,就必定能造成大戶型的短缺和投資價值突顯。(吳江)
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